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안전 위험 없으면 재건축 못해 … 목동·송파 아파트들 직격탄

재건축 연한을 충족한 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 일대.

재건축 연한을 충족한 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 일대.

정부가 재건축 원천봉쇄에 나섰다. 조합원 거래 제한, 초과이익 환수제 부활 등에 이어 재건축 관문의 문턱을 대폭 높이기로 했다. 재건축 여부를 결정하는 안전진단을 강화해 아예 재건축을 어렵게 하겠다는 것이다. 재건축 연한(준공 30년)만 채우면 사실상 허용되는 무분별한 재건축을 억제하겠다는 이유지만 강남 집값 불안의 진원지로 꼽히는 재건축 시장을 규제하려는 의도로 풀이된다.
 
20일 국토교통부는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안을 발표했다. 재건축을 결정할 때 층간 소음이나 주차 공간 부족 같은 주거환경보다 건물의 구조 안전 여부가 더 중요해진다. 안전진단 평가항목 중 하나인 구조 안전성 비중이 현행 20%에서 50%로 올라간다. 주거환경은 40%에서 15%로 내려간다. 재건축 여부를 판정하는 기준을 ‘낡은 것’에서 ‘위험한 것’으로 바꾸겠다는 것이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “안전 확보라는 재건축의 본래 취지를 살리기 위한 것”이라고 설명했다.
 
층간소음·주차난 이유로 재건축 불가 
 
안전진단 실시 여부를 결정하는 현지 조사도 엄격해진다. 현재는 지역 주민의 10% 이상이 동의하면 시장·군수가 자체적으로 현지조사를 한다. 정부는 지자체의 전문성에 한계가 있다고 보고 시장·군수가 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등에 현지조사를 의뢰할 수 있는 근거를 마련하기로 했다. 의무 사항은 아니다.
 
안전진단 결과에 대한 검증이 까다로워진다. 안전진단 결과 100점 만점에 55점(A~C등급)을 넘으면 ‘유지·보수’, 30~55점(D등급)이면 ‘조건부 재건축’, 30점 미만(E등급)이면 ‘재건축’ 판정을 받는 것은 기존과 같다.
 
[김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

앞으로는 민간기관의 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받으면 의무적으로 공공기관의 검증을 한 번 더 받아야 한다. 그동안은 조건부 판정을 받더라도 아무런 제약 없이 곧바로 재건축을 추진할 수 있었다.
 
김흥진 주택정책관은 “2015년 이후 안전진단을 받은 단지 중 96%가 조건부 재건축이었다”며 “현재 기준으로는 거의 모든 재건축 단지가 안전진단을 통과하는 문제가 있다”고 말했다. 공공기관의 검증 결과에서 판정에 이상이 있으면 해당 단지는 민간기관의 안전진단을 다시 받아야 한다. 재건축 속도가 늦춰질 수밖에 없다.
 
이와 별도로 정부는 안전에 문제가 있다고 확인된 건축물(D등급)이나 주거환경이 극히 열악한 건축물(E등급)은 안전진단 없이 재건축할 수 있도록 예외 규정을 두기로 했다. 국토부는 21일 입법예고를 거쳐 이르면 다음 달 말 새로 바뀐 제도를 시행할 계획이다. 그 이전에 안전진단을 신청했거나 진행 중인 곳은 기존 규정을 적용받는다.
 
정부는 이번에 김현미 국토부 장관이 지난달 언급한 재건축 허용 연한 연장은 확정하지 않았다. 정부는 “안전진단과 별개로 검토 중”이라며 “전문가·지자체 등의 의견을 수렴해 제도개선 방안을 마련할 것”이라고 밝혔다.
 
안전진단 통과한 단지 몸값 오를 듯 
 
시장에서는 안전진단 강화가 재건축 연한을 연장하는 것 이상의 규제 효과가 있을 것으로 본다. 서울 강남구 대치동 은마아파트가 좋은 예다. 은마는 안전진단 기준이 제정된 2003년 이후 세 차례나 안전진단을 통과하지 못하면서 재건축 사업이 지지부진하다가 기준이 완화된 2010년에야 통과했다. 관련 업계에 따르면 2015년 박근혜 정부가 안전진단 기준을 완화한 후 50% 수준이던 재건축 안전진단 통과 비율이 90% 이상으로 올랐다. 앞으론 그 반대 현상이 나타날 수 있다. 안전진단을 아직 통과하지 못한 초기 단계의 재건축 추진 단지들이 타격을 입을 것이란 분석이 나오는 이유다.
 
국토부에 따르면 지난해 말 기준 재건축 연한이 도래한 단지 중 안전진단을 진행하지 않은 아파트는 서울에만 10만3822가구에 달한다. 목동 신시가지 단지가 밀집한 양천구가 2만4358가구로 가장 많고 노원구(8761가구), 강동구(8458가구), 송파구(8263가구)가 뒤를 잇는다. 잠실 올림픽훼미리아파트, 아시아선수촌아파트 등이다. 이들 단지는 재건축의 첫 단계부터 가로막혀 후속 사업 추진이 어려울 전망이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “안전진단 통과 이전인 아파트는 상대적으로 튼튼하게 지어진 중층 아파트가 대부분”이라며 “안전진단 통과가 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 특히 이들 단지는 재건축 기대감에 지난해부터 올 초까지 가격이 급등했던 터라 가격 조정을 받을 가능성도 크다.
 
“공급 줄어 시장 더 불안해질 우려” 
 
반대로 안전진단을 통과한 재건축 단지들은 반사이익을 볼 것으로 전망된다. 안전진단 통과 이전인 아파트가 비강남권에 몰려 있어 지역별 양극화가 심해질 것이란 우려도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남에서 비강남으로 집값 상승이 번지는 고리를 끊어버리는 효과는 있겠지만, 압구정·개포지구같이 안전진단을 이미 받은 강남권은 더욱 공고해지고, 비강남권이 피해를 볼 수 있다”고 말했다.
 
안전진단 강화의 부작용도 우려된다. 노후한 아파트를 안전에 문제가 없다고 그냥 두면 중장기적으로 슬럼화되고 결국 지역 경제에 악영향을 미칠 수 있다는 것이다. 장기적으로 주택 공급이 줄 것이란 지적도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 조치로 재건축 투기를 일시적으로 진정시키는 효과는 있겠지만, 장기적으로 공급 부족을 일으켜 시장을 더 불안하게 할 수 있다”고 말했다.
 
김태윤·황의영·성지원 기자 pin21@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.