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당첨 땐 수억 차익 … 분양가 누르자 ‘로또 아파트’ 기대 솔솔

용산 미군기지 종사자들이 거주했던 서울 용산구 한남동 옛 외인주택. 시행사인 대신F&I가 지상 5~9층의 전용 206~273㎡ 335가구로 이뤄진 ‘나인원 한남’ 아파트로 개발하고 있다. 시행사는 분양을 위해 지난해 11월 3.3㎡당 평균 6360만원의 분양가로 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증을 신청했지만 최근 거절당했다. HUG의 분양보증은 지방자치단체의 분양 승인을 받는 데 필수적이다. HUG는 “주변 아파트 시세를 고려할 수밖에 없다. 지난해 분양한 성동구 뚝섬 아크로서울포레스트의 3.3㎡당 평균 분양가인 4750만원을 넘길 수 없다”는 입장을 보였다.
 
서울 집값이 크게 오르는 가운데 정부의 분양가 압박이 거세지고 있다. 집값 상승세를 더욱 부채질할 수 있는 비싼 분양가를 제한한다는 명분이다. 분양가 제한으로 사업자는 볼멘소리를 내지만 주택수요자는 분양가가 주변 시세보다 훨씬 낮아 ‘로또’ 기대감이 크다.
 
HUG가 분양가상한제 적용을 받지 않는 재건축 사업장 등 민간택지의 분양가를 바짝 죄고 있다. 지난달 분양된 경기도 과천시 주공7-1단지를 재건축하는 센트럴파크 푸르지오써밋은 당초 기대한 3.3㎡당 평균 3100만원을 포기하고 2955만원으로 결정했다. 앞서 2016년 5월 분양된 인근 주공7-2단지 재건축 단지인 래미안 센트럴스위트의 3.3㎡당 2689만원보다 10%를 넘지 않는 범위다. HUG는 기존 분양가보다 10% 넘는 분양가를 ‘고분양가’로 본다.
 
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

분양가 규제로 올해 분양시장에 주변 시세보다 수억원 저렴한 아파트가 나올 전망이다. 주택수요자가 가장 많이 찾는 전용 84㎡의 경우 시세보다 3억원가량 저렴한 아파트를 분양받을 수 있다.
 
과천 센트럴파크 푸르지오써밋은 주변 시세보다 3.3㎡당 200만원가량 싸게 책정됐다. 과천에서 다음 달 주공2단지를 비롯해 재건축 단지들이 분양 대기 중이다.
 
나인원 한남의 분양가가 뚝섬 아크로서울포레스트보다 낮은 3.3㎡당 4700만원대로 결정되면 주택형 등이 비슷한 인근 한남더힐보다 3.3㎡당 평균 400만원가량 저렴하다.
 
주변 시세와 분양가 격차는 강남권 재건축 단지에서 두드러진다. 강남구 개포동 일대에서 개포주공8단지, 개포주공4단지 등이 분양을 준비하고 있다. 이 일대의 최근 분양가는 지난해 9월 분양된 래미안 강남포레스트(옛 개포시영) 3.3㎡당 4244만원이다. 분양가가 3.3㎡당 4000만원대 초반으로 결정되면 앞서 분양된 단지들의 분양권 시세보다 3.3㎡당 많게는 1000만원까지 차이 난다. 지난해 말 주공2단지를 새로 짓는 래미안블레스티지 전용 59㎡가 3.3㎡당 5300여만원인 13억원에 팔렸다.
 
다음 달 서초구 서초동에서 우성 1차 재건축 단지가 분양할 예정이다. 2015년 10월 분양돼 지난달부터 입주하고 있는 우성 2차 재건축 단지(래미안 에스티지S)가 3.3㎡당 최고 4800만원이다. 서초구 일대 최고 분양가는 2016년 1월 잠원동 신반포자이(옛 반포한양) 3.3㎡당 4287만원이었다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “재건축 단지 분양가가 유동적이긴 해도 앞서 분양된 단지들의 분양권 시세보다 적어도 3.3㎡당 500만원가량은 차이가 날 것”으로 봤다.
 
상한제에 따라 땅값과 건축비로 분양가를 책정하는 공공택지의 새 아파트도 ‘로또’다. 강남권 신도시인 위례신도시 송파구 지역에서 4년 만에 분양이 재개된다. 호반건설 등이 하반기부터 전용 85㎡ 초과의 중대형을 분양할 계획이다. 앞선 분양가가 최고 3.3㎡당 1800만원대로 2000만원을 넘지 않았다. 현재 위례신도시 시세는 3.3㎡당 2800만원 선이다. 개발제한구역을 풀어 개발하는 과천지식정보타운도 3.3㎡당 2500만원 정도로 분양할 것으로 보인다. 지난해 이후 집값이 급등해 3.3㎡당 2100만원까지 오른 성남시 분당신도시에서도 새 아파트가 나온다. 옛 한국가스공사 자리에서다.
 
이들 아파트는 경제력을 갖춘 무주택자여야 분양받을 수 있다. 서울과 과천, 분당이 투기과열지구여서 전용 85㎡ 이하는 전량, 85㎡ 초과는 50%가 무주택 세대주를 대상으로 한 청약가점제 몫이다. 유주택자는 중대형을 두드려볼 수밖에 없다.
 
정연식 내외주건 부사장은 “집값이 뛰는데 분양가는 게걸음이어서 강북 등에서도 시세차익을 기대할 만한 단지가 올해 많이 나올 것”이라고 말했다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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