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반포 주공1단지 재건축 부담금, 조합원당 6400만원 될 듯

다음달 시공사 선정을 앞두고 재건축 초과이익환수제가 적용될 서울 반포 주공 1단지 전경. [뉴스1]

다음달 시공사 선정을 앞두고 재건축 초과이익환수제가 적용될 서울 반포 주공 1단지 전경. [뉴스1]

다음 달 시공사 선정을 앞둔 서울 서초구 반포동 주공1단지 3주구. 이 단지는 지난 2일까지 관리처분인가(착공 전 최종 재건축안)를 신청하지 못해 재건축 초과이익환수제(이하 환수제)가 적용된다. 조합이 예상하는 재건축 부담금은 947억원이다. 조합원당 6400만원 정도다.
 

강남권 초과이익환수제 비상
개발이익 3000만원 넘으면 해당
은마·잠실5단지 등도 적용 대상
재건축 미루는 조합 늘어날수도

재건축 아파트 조합원이 입주 후 내야 할 ‘부담금 폭탄’이 현실화된다. 10여 년 전 노무현 정부가 만든 환수제가 부활하면서다. 4일 국토교통부에 따르면 3일부터 관할 구청에 관리처분인가를 신청하는 재건축 추진 단지는 환수제가 적용된다. 환수제 적용을 받으면 조합원당 많게는 수억원대의 부담금을 내야 한다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “환수제 시대가 본격적으로 열리면서 ‘황금알’로 여겨지던 재건축 수익성이 떨어질 것”이라고 말했다.
 
환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내는 제도다. 2006년 도입된 뒤 주택시장을 위축시킨다는 지적이 잇따르면서 2012년 12월 18일부터 올해 1월 2일까지 유예됐다.
 
부동산114에 따르면 서울 강남권에서 환수제 적용 사정권에 있는 단지는 총 26곳, 1만6000여 가구에 이른다. 추진위 구성부터 사업시행인가 단계까지 진행된 단지들로, 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 주공5단지, 서초구 반포동 주공1단지(3주구) 같은 ‘대어급’ 단지도 포함된다. 강남구 압구정지구 등 추진위 구성 전인 곳까지 포함하면 더 늘어날 전망이다.
 
집값 많이 오를수록 재건축 부담금 증가

집값 많이 오를수록 재건축 부담금 증가

지난 연말 관리처분인가를 앞다퉈 신청한 단지들은 일단 고비를 넘겼다. 강남 3구(서초·강남·송파구)에서 12개 단지, 1만3000여 가구가 환수제 유예 ‘막차’를 탔다. 서초구에서는 반포주공1단지 1·2·4주구, 한신4지구, 서초 신동아 등이, 송파구에선 미성·크로바, 잠실 진주 등이다. 아직 이들 단지의 부담금 면제가 확정된 건 아니다. 조합이 제출한 서류가 형식적 요건을 갖추지 못해 반려되면 부담금 부과 대상이 된다. 관리처분 신청 이후 인가까지는 통상 30일 정도 걸린다.
 
단지별로 환수제에 따른 부담금을 예상하긴 어렵지만, 상반기 안에 일부 단지에 한해선 대략적인 윤곽이 나올 전망이다. ‘재건축 초과이익환수법’에 따라 각 구청이 이르면 5월 초 재건축 조합에 예상 부담금을 통지하기 때문이다. 사업시행 인가를 받은 단지 중 관리처분 신청을 하지 못한 곳이 대상이다. 유상철 국토부 주택정비과 사무관은 “1월 3일 기준으로 3개월 안에 조합이 개발비용과 일반분양가 추정액 등이 담긴 서류를 관할 구청에 제출하면, 지자체가 그로부터 30일 안에 예정액을 알린다”고 말했다. 전문가들은 환수제 시행이 시장에 미치는 여파가 클 것으로 내다본다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “조합원 거래가 가능한 단지 중 환수제가 적용되는 곳은 부담금 리스크(위험)가 커져서 수요가 줄고 거래가 끊길 수 있다”고 말했다.
 
‘세금 폭탄’을 피하기 위해 재건축 사업을 미루는 조합이 늘 것이란 관측도 나온다. 서울보다는 주로 경기도, 지방에서 나타날 전망이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “많게는 수억 원을 세금으로 내면서 재건축 사업을 하려는 곳은 거의 없을 것”이라며 “사업을 중단하는 곳이 늘고, 이들 단지의 집값도 조정받을 수 있다”고 말했다. 다른 시각도 있다. 함영진 센터장은 “사업 기간 연장은 금융비용 증가로 이어진다”며 “무작정 사업을 길게 가져갈 수는 없을 것”이라고 말했다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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