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오피스텔 취득시 사업자등록, 일반임대? 주택임대?

공인회계사 홍원표 (유진회계법인 서초지점 대표)

공인회계사 홍원표 (유진회계법인 서초지점 대표)

오피스텔을 분양받은 사람들로부터 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 사업자 등록시 일반임대사업자와 주택임대사업자 중 어떤 사업자를 선택하느냐는 것이다. 이 질문에 대한 대답은 매우 간단하다. 만약 임차인이 해당 오피스텔을 업무시설 임대용도로 사용하려는 경우에는 일반임대사업자를, 임대주택으로 사용하려는 경우에는 주택임대사업자를 선택하면 된다. 부가가치세법상 일반임대사업자는 과세사업자이고 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문이다.
 
과세사업자와 면세사업자의 근본적인 차이는 부가가치세 발생 여부라고 할 수 있다. 일반임대사업자는 과세사업자이므로 임차인으로부터 임대료에 대한 부가가치세를 거래 징수하여 국가에 납부하기 때문에 오피스텔을 취득하면서 지급한 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 반면에 주택임대사업자는 면세사업자이므로 임차인으로부터 임대료에 대한 부가가치세를 받을 필요가 없고 오피스텔을 취득하면서 지급한 건물분에 대한 부가가치세도 환급을 받을 수 없다. 
 
[부가가치세 비교]
구분  일반임대사업자  주택임대사업자  
유형   과세사업자  면세사업자  
오피스텔 취득시
부가가치세   환급여부  
환급가능   환급불가  
오피스텔 임대시
부가가치세 납부여부  
신고 및 납부   해당없음
 
문제는 오피스텔을 취득하면서 사업자등록을 하는 경우 임대용도에 맞춰서 사업자등록을 하여야 함에도 불구하고 일단 부가가치세를 환급받을 수 있는 일반임대사업자로 사업자등록을 하는 경우가 많다는 것이다.  
 
그렇다면 정말 부가가치세를 환급받는 것이 이득일까? 절대로 그렇지 않다. 왜냐하면 일반임대사업자 등록을 한 뒤에 주택임대사업자로 전환하는 경우에는 환급받은 부가가치세에 대한 가산세가 발생할 수 있기 때문이다.
 
현행 세법에 따르면 납세의무자가 환급받을 세액보다 많이 환급을 받은 경우에는 가산세를 부과하도록 규정하고 있다(국세기본법 제47조의3, 제47조의4). 즉, 단순히 부가가치세를 환급받기 위하여 일반임대사업자로 등록을 하였다면 애초부터 주택임대사업자라고 가정하는 경우 환급을 받을 수 없었기 때문에 환급받은 부가가치세는 부당하게 많이 환급받은 것으로 취급되어 가산세가 부과된다는 것이다.
 
더욱이 최근에 국세청 유권해석을 통해서 이와 같은 점이 보다 명확하게 되었는데, 해석에 따르면 ‘오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업을 시작하기 전에 일반임대사업자로 등록을 하고 부가가치세를 환급받은 뒤 오피스텔 준공 후 일반임대사업에 사용하지 아니하고 주택임대사업자로 전환하는 경우에는 당초부터 주택임대사업자로 보아 환급받은 부가가치세에 대하여 초과환급가산세 및 환급불성실가산세를 부과한다’는 것이다(기준-2016-법령해석기본-0264, 2016.11.11.).
 
하지만 국세청의 유권해석에도 불구하고 무조건 가산세가 부과되는 것은 아니다. 국세기본법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하기 위해서는 그 부과의 원인이 되는 사유가 납세자가 의무를 이행하지 아니하지 않은 것에 대한 ‘정당한 사유’가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있기 때문이다(국세기본법 제48조 제1항).
 
여기서 ‘정당한 사유’란 한마디로 정의하기 쉽지 않지만, 법원에서는 정당화할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있을 때, 즉 그 책임을 물을 만한 기대가능성이 없을 때를 정당한 사유가 존재한다고 보고 있다(대법원 2000.5.26. 선고, 98두5972 판결). 즉, 일반임대사업자로 부가가치세를 환급받은 뒤 주택임대사업자로 전환하는 것에 대한 정당한 사유가 있어야만 가산세가 부과되지 않을 것으로 보인다.
 
[가산세 비교]
구분   일반임대사업자 → 주택임대사업자  
가산세 부과여부   부과됨(다만, 정당한 사유가 있는 경우 제외)
참고일반임대사업자가 주택임대사업자로 전환하는 것을 면세전용으로 보아 가산세가   부과되지 않아야 한다는 주장도 있음 
 
오피스텔을 분양하면서 일반임대사업자로 등록하는 경우 부가가치세가 환급되기 때문에 이득이라고 광고하는 경우가 많지만 이는 사실과 다르고, 더욱이 오피스텔을 취득하여 주택으로 임대하려는 경우 오히려 환급받은 부가가치세를 돌려내면서 추가로 가산세를 부담하여야 할 수도 있기 때문에 오히려 손해가 될 수 있다.  
 
결론적으로 오피스텔의 사업자등록은 오롯이 임대를 업무용도로 할 것인지 주택용도로 할 것인지에 달려있는 것이다.
 
온라인 중앙일보 
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