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임대수입 2000만원 소득세, 등록자는 7만원 미등록자는 84만원

정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’의 핵심은 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 것이다. 주요 내용을 일문일답 형태로 정리했다.
 

임대주택 활성화 대책 문답풀이
주택 1채만 임대해도 세금 감면
연 임대소득 2000만원 넘으면
건보료 감면 혜택 대상서 제외

주택 한 채만 임대해도 재산세나 임대소득세를 깎아 주나.
“지금까진 2채 이상 임대해야 재산세 감면 혜택이 주어졌다. 하지만 내년부턴 8년 이상 임대(준공공임대)하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해선 한 채만 임대해도 세금이 면제된다. 다만 재산 세액이 50만원을 넘으면 85%를 깎아주지만 서울 강남 등 일부를 빼면 해당하지 않을 전망이다. 임대소득세도 감면된다. 현재 감면 기준은 3채 이상이지만 앞으로는 한 채만 있어도 4년 임대(단기임대) 시 30%, 8년 임대하면 75% 감면된다.”
 
2000만원 이하 임대소득의 과세 시점은.
“2019년 1월 1일 이후 얻는 임대소득부터 과세된다. 내년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 했더라도 2019년 1월 1일 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 소득세 과세 대상이다.”
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8년 임대 기준, 연 2000만원 임대 소득을 올리는 사람이 있다. 이 사람이 임대사업자로 등록할 때와 그렇지 않을 때 임대소득세는.
“임대소득세 납부액이 등록자는 현재 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 늘어난다.”
 
양도세 장기보유특별공제 감면이나 다주택자 중과 배제 혜택은 준공공임대로 등록해야만 받을 수 있나.
“그렇다. 8년 이상 임대해야 장특공제 비율이 기존 50%에서 70%로 상향된다. 장기임대를 유도하기 위해서다.”
 
김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

2000만원 초과 주택 임대소득자는 임대사업자 등록 시 건보료 감면을 받을 수 없나.
“종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있어 임대 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만 소득세와 재산세·취득세·종합부동산세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.”
 
2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제 시행되나.
“건강보험료는 과세소득을 기준으로 2019년 소득분부터 부과된다.”
 
서울에서 3주택 보유자가 2채를 임대 등록한 뒤 8년 임대하면 세 부담이 얼마나 주나.
“국토교통부 시뮬레이션 결과 3주택을 보유한 다주택자가 전용 84㎡ 한 채와 59㎡ 한 채를 8년 임대주택으로 등록하면 미등록보다 연간 935만원이 절감된다. 등록하면 연간 270만원만 내면 되지만 등록을 안 하면 1205만원을 납부해야 한다.”
 
오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있나.
“전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔만 가능하다. 업무용 오피스텔과 본인이 거주하는 주택(다가구 제외), 무허가 주택은 등록할 수 없다.”
 
등록한 임대주택을 임대의무 기간 중 팔 수 있나.
“원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무 기간 내 매각이 금지된다. 다만 지방자치단체에 양도 신고를 하면 다른 임대사업자(등록 예정 포함)에게 양도할 수 있다. 신고하지 않고 팔면 주택당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.”
 
4년 단기임대로 등록한 뒤 8년 장기임대로 바꿀 수 있나.
“지난 9월 ‘민간임대주택 특별법’ 시행령 개정을 통해 임대의무 기간이 4년인 단기임대주택을 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경하는 것이 허용됐다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여 기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세·임대소득세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.”
 
등록임대주택에 거주하는 세입자는 얼마 동안 살 수 있나.
“임대료를 3개월 이상 연체하는 등 세입자에게 귀책 사유가 없는 한 임대 의무기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다.”
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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