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[임대주택 등록 활성화] 8년 임대, 연 2000만원 임대소득세 14만원→7만원 '뚝'

김현미 국토교통부 장관이 지난 9월 28일 충북 청주시에서 취임 100일을 맞아 기자간담회를 하고 있다. [사진 국토교통부]

김현미 국토교통부 장관이 지난 9월 28일 충북 청주시에서 취임 100일을 맞아 기자간담회를 하고 있다. [사진 국토교통부]

정부는 13일 관계부처 합동으로 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 유인책(인센티브)을 내놓은 게 핵심이다. 재산세·임대소득세·양도소득세 같은 세금 감면을 확대하고, 건강보험료 부담을 줄이는 내용이다. 주요 내용을 일문일답 형태로 알아본다.
 

임대주택 등록 활성화 방안 Q&A
4년 단기임대 등록 후 8년 임대로 변경 가능
등록 임대주택 임대의무기간 도중 무단 매각 시 과태료
세입자, 등록 임대주택 거주 시 임대의무기간 거주 가능
2000만원 이하 주택임대소득 과세,
2019년 1월 이후 발생 임대소득부터

등록 가능한 임대주택에 제한이 있나.
등록이 제한되는 주택 유형은 없지만, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔은 등록이 제한된다. 오피스텔의 경우 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설을 갖췄고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 주거용만 등록할 수 있다.
 
등록한 임대주택을 임대의무 기간 중간에 팔 수 있나. 중도 매각 시 불이익은.
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무 기간 내 매각이 금지된다. 무단 매각 시 주택당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다. 다만 지방자치단체에 양도 신고를 한 뒤 다른 임대사업자(등록 예정 포함)에게는 양도할 수 있다.
 
4년 단기임대로 등록한 뒤 8년 장기임대로 바꿀 수 있나.
지난 9월 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행령 개정을 통해 임대의무 기간이 4년인 단기임대주택을 8년인 기업형 또는 준공공임대주택으로 변경하는 게 허용됐다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.
 
등록 임대주택에 거주하는 임차인이 살 수 있는 기간은.
임대료를 3개월 이상 연체하는 등 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다. 임대의무 기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 계속 살 수 있다.
 
세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 확인하는 방법은.
현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약 시 임차인이 확인해야 한다. 하지만 내년 4월부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하도록 법이 바뀐다. 또 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있게 된다.
 
임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있나.
취득세와 재산세 감면은 주택 유형과 규모 등에 따라 감면 대상 여부, 감면 폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무 기간 40%(4년 임대), 80%(8년 임대)가 감면된다."
 
자료:국토교통부

자료:국토교통부

현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득의 과세시점은.
2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세한다. 내년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 했더라도 2019년 1월 1일 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상이다.
 
주택 임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인가.
부부합산 1주택 소유자는 월세 소득만 과세대상에 해당하고 보증금은 비과세다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택 가액이 9억원을 넘는 경우만 과세대상이다. 부부합산 2주택 소유자도 월세 소득만 과세대상이고 보증금은 비과세다. 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우엔 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료 계산 시 소형주택(전용 60㎡ 이하+기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비 소형주택의 보증금 합계가 3억원 이하이면 과세대상에서 빠진다.
 
자료:국토교통부

자료:국토교통부

주택 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택 임대소득에 대해 분리과세 방식으로 소득세를 신고하면 세 부담 수준은.
임대사업자로 등록할 경우 필요 경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세하지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 이에 따라 연 2000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우 부담하는 소득세는 연 7만원 수준이다. 4년 임대 시에는 연 20만원 정도다. 다만 사업자 등록과 전용 85㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하라는 소득세 감면 요건을 충족한다는 전제에서다. 그러나 임대사업자로 등록하지 않으면 필요 경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 800만원으로 줄고, 소득세 감면도 없다. 연 2000만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 내야 한다.
 
2000만원 초과 주택 임대소득자도 임대사업자 등록 시 건보료 감면을 받을 수 없나.
2000만원 초과 주택 임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있어, 임대 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만 소득세와 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 혜택을 적용받을 수 있다.
 
2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제 시행되나.
건강보험료는 과세소득을 기준으로 2019년 소득분부터 부과된다. 2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 2020년 11월 부과된다.
 
양도세·종부세 혜택 임대 기간 강화(5년→8년)의 시행시기는. 내년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택받을 수 있나.
내년 4월 1일 이후 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 내년 3월 31일까지 신규 등록하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 같은 혜택을 받을 수 있다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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