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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(3) 상속 받은 상가, 양도차익 없는데 웬 양도세?

기자
최용준 사진 최용준

재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다. <편집자>

 
 
[서울=연합뉴스] 서울 송파구의 한 부동산중개업소 밀집상가. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

[서울=연합뉴스] 서울 송파구의 한 부동산중개업소 밀집상가. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

 

상속 6개월 지난 부동산 기준시가가 취득가액
시가와 기준시가 격차 커 양도세 부담 생겨
상속 6개월 안에 감정평가해두면 절세 가능

 
이 모 씨는 약 1년 전 돌아가신 아버지로부터 상가 건물을 상속받았다. 당시 7억에 팔라는 제의도 많이 받았지만, 이 씨는 아버지가 물려주신 건물을 팔고 싶지 않았다. 하지만 1년이 지난 지금 이 씨는 상가를 팔기로 결심하고 양도세가 얼마나 나올지 알아보았다가 깜짝 놀랐다. 자신이 상속받은 1년 전보다 전혀 시세가 오르지 않아 양도세가 없을 줄 알았는데, 약 1억 3000만원가량의 세금을 내야 한다는 것이다. 시세도 오르지 않은 부동산에 대해 양도세가 이렇게 많이 나오는 이유는 무엇일까?


 
뜻밖의 양도세 부담
 
A. 상속 당시 아버지의 재산은 상가 건물이 전부였고, 상속공제 10억원(일괄공제 5억원+배우자공제 5억원)을 공제받으면 상속세가 전혀 없는 대상이어서 이 씨는 상속세 신고도 하지 않았다. 상속세 대상도 아닌 데다가 상속받은 지 얼마 되지 않아 양도세가 별로 많지 않을 줄 알았던 이 씨에게 양도세 부담은 뜻밖이었다.
 
이 씨처럼 상속받은 부동산을 양도할 때 양도세 부담이 생각보다 크다는 사실에 놀라는 경우가 많다. 양도차익이 없는데도 세금이 나오기 때문이다.
 
 
양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익으로 계산한다. [중앙포토]

양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익으로 계산한다. [중앙포토]

 
우선 상속 부동산을 양도할 때 양도세 계산 방법을 알아보자. 양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익으로 계산한다. 매매를 통해 매입한 부동산은 그 거래금액을 취득가액으로 하지만 상속받은 부동산은 매매가 아니라 무상으로 물려받았으므로 상속 당시의 평가액을 취득가액으로 한다. 상속일 전후 6개월 이내에 매매가액, 감정가액 등이 없으면 개별공시지가 등과 같은 기준시가가 곧 상속 취득가액이 되는 것이다.
 
이씨가 상속받은 부동산은 상속받을 당시 시세가 7억원이었지만 매매를 했거나 감정평가를 받은 적이 없어 당시 기준시가인 3억 5000만원이 세법상 취득가액이 된다. 결국 시세 변화 없이 1년 만에 팔았더라도 세법상 양도차익은 3억 5000만원으로 계산되고, 이에 대한 양도세로 약 1억 3000만원가량을 내야 하는 상황이 된 것이다.
 
얼마 전 국정감사에서 거론된 바와 같이 부동산의 시가와 기준시가와의 격차가 크다 보니 이 씨가 상속받은 부동산처럼 기준시가가 시세의 절반가량밖에 되지 않는 곳이 많다. 만일 이 씨처럼 기준시가와 시세의 격차가 큰 부동산을 상속받는다면 상속받자마자 3억 5000만원이라는 큰 양도차익을 안고 시작하기 때문에 양도할 때 양도세 부담이 매우 크다는 점을 명심해야 한다. 
 
 
아파트의 경우 단지 내에 유사 매매사례가액이 많아 시가가 곧 상속취득가액이 된다. 강정현 기자

아파트의 경우 단지 내에 유사 매매사례가액이 많아 시가가 곧 상속취득가액이 된다. 강정현 기자

 
물론 아파트의 경우 단지 내에 유사 매매사례가액이 많아 시가가 곧 상속 취득가액이 되지만 그 외의 다른 부동산은 유사 매매사례가액이 많지 않아 시가보다 훨씬 낮은 기준시가가 상속 취득가액이 될 가능성이 높다. 즉, 상속을 받자마자 큰 양도차익을 안고 시작하는 셈이고 결국 이는 향후 양도세 폭탄으로 되돌아올 것을 간과해서는 안 된다.


 
상속 부동산 양도하려면 6개월 이내에
 
따라서 상속받은 부동산의 시가와 기준시가의 차이가 크다면 향후 양도세 폭탄을 대비한 전략을 잘 짜두어야 한다. 특히 상속재산이 10억원(한 부모는 5억원) 이하로 어차피 상속세를 내지 않는 경우라면 양도세를 줄이는 방향으로 초점을 맞춰야 한다. 만일 상속받은 부동산이 향후 가치가 그리 많이 오를 것 같지 않아 상속인들이 오래 보유하지 않고 곧 양도할 계획이라면 가급적 상속일로부터 6개월 이내에 양도하는 게 나을 수도 있다.
 
이 씨의 경우 차라리 건물을 상속받자마자 곧바로 팔았다면 어땠을까? 만일 상속일로부터 6개월 이내에 7억원에 팔았다면 양도가액도 7억원, 취득가액도 7억원이니 양도차익이 없는 것으로 계산돼 지금처럼 1억 3천만원의 양도세를 내는 일은 없었을 것이다.
 
그러나 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 상속받은 후 앞으로 계속 보유할 생각이라면 반드시 감정평가를 받아 두는 것이 좋다. 감정평가는 상속일로부터 6개월 이내에 받아두어야 한다. 세법상 상속일로부터 6개월 이내에 감정가액이 있다면 이를 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 주기 때문이다.
 
 
상속받은 상가건물에 대해 감정평가를 받아 두었다면 양도세를 한 푼도 내지 않았을 것이다. [그래픽=이말따]

상속받은 상가건물에 대해 감정평가를 받아 두었다면 양도세를 한 푼도 내지 않았을 것이다. [그래픽=이말따]

 
만일 이씨가 상속받은 상가건물에 대해 7억원으로 감정평가를 받아 두었다면 1년 뒤 이를 7억원에 양도했을 때 양도세를 한 푼도 내지 않았을 것이다. 이처럼 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산은 감정평가를 받아 두느냐 아니냐에 따라 향후 양도세가 크게 달라질 수 있다.
 
물론 감정평가액은 기준시가보다 높게, 시가에 가깝게 결정되기 때문에 상속받은 부동산에 대해 감정평가를 받을 경우 상속세 부담이 커질 수도 있다. 그러나 이 씨와 같이 상속재산이 10억원(한 부모는 5억원) 이하로서 상속세를 내지 않는 경우라면 향후 양도세 절세를 위해 감정평가를 받아 두는 것이 유리하고, 가능하면 감정평가액을 높게 받아 두는 것이 좋다. 감정평가액을 올리더라도 어차피 상속세는 없지만 향후 양도세는 크게 줄일 수 있기 때문이다.
 
이 씨는 상속일로부터 1년가량 지난 지금이라도 감정평가를 받아 볼 생각이다. 이를 소급 감정가라고 하는데 원칙적으로는 상속일로부터 6월이 지나면 세무서에는 인정해 주지 않는다. 그러나 예외적으로 인정받는 경우도 있으니 전문가와의 상담을 받아 보기를 권한다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 tax119@msn.com
 
 

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[제작 현예슬]

 
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