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추석 이후 '분양 큰 장'…"서울선 청약가점 40점 넘어야"

긴 추석 연휴가 끝나면 새 아파트 분양이 다시 본격화한다. 사실상 공급이 중단된 9월 마지막 주 이후 2~3주 만에 분양시장이 제대로 열리는 셈이다. 특히 8·2 부동산 대책 이후에도 청약 열기가 뜨거운 서울에선 '알짜 입지'를 갖춘 단지가 잇따를 예정이라 주택 수요자의 관심이 클 것으로 보인다.
 
부동산정보회사인 부동산114와 부동산인포 등에 따르면 이달 전국에서 6만4570가구의 아파트가 분양될 예정이다. 지난해 10월(7만6384가구)보다 18%가량 줄어든 수치이지만, 올해 들어선 월별 최대 물량이다. 8·2 대책과 청약시스템 개편, 추석 연휴 등을 이유로 건설사들이 9월에 분양 예정이던 물량을 추석 이후로 미룬 결과다.  
 
부동산 전문가들은 "앞으로 청약가점제 시행 등 바뀐 청약 제도가 적용되기 때문에 새로운 청약 전략이 필요하다"고 조언한다.  
9월 서울 강남구 개포동에서 분양한 래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축) 견본주택 내부. [사진 삼성물산]

9월 서울 강남구 개포동에서 분양한 래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축) 견본주택 내부. [사진 삼성물산]

◆서울 재건축·재개발 '주목'=이달 서울에선 1만3000여 가구가 쏟아진다. 대부분 재건축·재개발 단지다. 대형사가 짓는 브랜드 아파트가 많고, 전용면적 85㎡ 이하 중소형부터 100㎡ 넘는 중대형까지 주택형이 다양하다.
 
재건축·재개발은 교통 등 기반시설 여건이 잘 갖춰진 데다 개발 기대감도 있어 그동안 청약 경쟁이 치열했다. 지난달 서초구 잠원동에서 분양한 '신반포 센트럴자이'(신반포 6차 재건축)는 평균 168대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 8월 마포구에 나온 '공덕 SK리더스뷰'(마포로 6구역 재개발)의 경쟁률도 35대 1이었다.  
 
가장 관심을 끄는 것은 강남권 물량이다. 현대건설과 대림산업은 컨소시엄을 꾸려 강동구 상일동에서 '고덕 아르테온'을 분양한다. 고덕주공 3단지를 재건축하는 단지로, 전용 59~114㎡ 4066가구 규모다. 조합원 몫을 뺀 1397가구가 일반분양 물량이다. 올해 강남 4구에서 나온 물량 중 가장 많다. 지하철 5호선 상일동역이 단지 앞에 있다. 송파구에선 대림산업이 거여동 거여2-2구역을 재개발한 'e편한세상 송파 파크센트럴'을 내놓는다. 총 1199가구 중 378가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 거여역과 마천역이 가깝다.  
 
강북권역에서는 서대문·중랑구 등에서 물량이 나온다. 삼성물산은 서대문구 가재울뉴타운 5구역을 재개발한 '래미안 DMC 루센티아'를 분양한다. 전용 59~114㎡ 997가구 규모이고, 일반분양분은 517가구다. 또 현대산업개발은 중랑구 면목3구역을 재건축하는 '사가정 센트럴 아이파크'를 선보일 예정이다. 전용 59~114㎡ 1505가구 중 1029가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 사가정역 역세권이다.  
 
은평구에선 대림산업과 롯데건설이 함께 분양을 준비 중이다. 두 회사는 응암동 응암2구역에 전용 39~114㎡ 2441가구 규모의 '녹번역 e편한세상 캐슬'을 내놓는다. 525가구가 일반분양분이다. 지하철 3호선 녹번역을 걸어서 갈 수 있다.
10월 분양 예정 표

10월 분양 예정 표

◆수도권·지방서도 '알짜' 속속=경기도에선 2만6593가구, 인천은 555가구가 각각 분양 예정이다. '준 강남권'인 과천시 재건축 물량이 돋보인다. 대우건설이 전용 59~119㎡ 1317가구로 짓는 과천주공 7-1단지가 대표적이다. 599가구가 일반분양분이다.  
 
공공택지지구에서도 물량이 나온다. 공공택지는 대규모 주택 공급을 위해 정부 주도로 개발된 주거지로, 녹지가 풍부해 주거 환경이 쾌적하다. 제일건설은 성남시 고등지구 S-1블록에서 '제일풍경채' 542가구(전용 84㎡)를 분양할 예정이다. 분당~내곡간 고속화도로를 이용하면 강남권 진입이 편리할 것으로 전망된다.  
 
지방은 부산에 물량이 집중됐다. 현대산업개발은 부산진구 전포동에서 전포2-1구역을 재개발한 '서면 아이파크'를 분양한다. 전용 36~101㎡ 2144가구로 구성된다. 일반분양분은 1225가구이고, 부산 지하철 2호선 전포역이 가깝다. GS건설은 수영구 광안동에 '광안자이'(광안2단지 재건축)를 선보인다. 총 971가구(전용 59~100㎡) 중 170가구가 일반분양된다.  
 
광주광역시에선 중흥건설과 호반건설이 컨소시엄을 꾸려 계림8구역 재개발 단지를 분양한다. 총 2336가구 중 전용 59~119㎡ 1746가구가 일반분양 물량이다.  
청약제도 개선안

청약제도 개선안

◆청약 전략 어떻게=이달 나오는 물량엔 8·2 대책으로 바뀐 청약제도가 적용되기 때문에 수요자의 청약 전략 또한 수정이 불가피하다. 일단 청약 1순위 자격 여부가 중요하다.  
 
투기과열지구와 청약조정대상지역에선 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 납입횟수가 24회 이상이어야 1순위 청약이 가능하다. 투기과열지구는 서울 25개 구와 경기 과천, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 29곳이며 청약조정지역은 서울 전역과 세종시, 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대구 등 40곳이다.  
 
청약통장을 가진 무주택자는 자신의 가점을 확인해 볼 필요가 있다. 민영주택의 청약가점제 적용 주택 비율이 확대돼서다. 청약가점제란 새 아파트를 사기 위해 청약을 신청하면 무주택자로 지낸 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등을 점수로 매겨 당첨자를 정하는 제도다. 만점은 84점이다. 투기과열지구에서 나오는 전용 85㎡ 이하 아파트는 분양 물량의 100%를 가점제로 뽑는다. 청약조정지역에서도 85㎡ 이하 주택에 대한 가점제 비율이 40%에서 75%로 늘어나고, 85㎡ 초과 주택은 그동안 가점제 적용이 되지 않았지만 30%가 적용된다.  
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 "무주택 기간이 긴 실수요자가 물량을 싹쓸이해 갈 것"이라며 "자금 마련에 대한 부담이 크지 않다면 입지 좋은 집 한 채를 구입하는 것도 괜찮다"고 말했다. 반대로 청약가점이 낮은 신혼부부 등 젊은 층과 집을 소유하고 있는 사람은 인기 지역 청약이 사실상 막힐 것으로 보인다.  
 
그렇다면 가점 당첨선은 어느 정도일까. 업계에선 서울의 경우 최소 가점이 40점은 넘어야 할 것으로 내다본다. 지난 8월 분양한 마포구 '공덕 SK리더스뷰'와 서대문구 'DMC 에코자이' 전용 59㎡의 가점 평균 커트라인은 48~49점이었다. 강남권에 당첨되려면 70점은 돼야 '안정권'이다. 최근 강남구 개포동에 나온 '래미안 강남포레스트' 가점 평균이 68.5점을 기록했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권은 대출 제한에도 불구하고 자금력 있는 실수요자가 청약에 나서기 때문에 최소 60점 이상 가점을 확보해야 경쟁해볼만 할 것"이라고 말했다.
 
신혼부부나 노부모를 모시고 있다면 특별공급을 노려보는 것도 고려할 만하다. 특별공급에 청약했다 떨어져도 일반공급 청약을 할 수 있어 두 번의 당첨 기회를 얻는다. 
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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