preLoad Image preLoad Image
검색 바로가기
주메뉴 바로가기
주요 기사 바로가기
다른 기사, 광고영역 바로가기
중앙일보 사이트맵 바로가기
안장원 기자 사진
안장원 중앙일보 부동산팀장

재건축아파트 한 채 주고 두 채 받자 … 강남권 아파트 ‘1+1’ 붐

서울 강남권에 기존 한 채로 새 아파트 두 채를 받는 '1+1' 재건축이 확산하고 있다. 사진은 새 아파트 견본주택.

서울 강남권에 기존 한 채로 새 아파트 두 채를 받는 '1+1' 재건축이 확산하고 있다. 사진은 새 아파트 견본주택.

재건축을 추진 중인 서울 서초구 반포동 주공1단지를 가진 김모(65)씨는 재건축으로 배정받는 집 크기를 줄이고 대신 소형 주택을 하나 더 분양받을 생각이다. 기존 아파트 가격이 비싸 재건축 새 아파트 두 채를 받을 것 같아서다.
 
김씨는 “부부 둘만 사는데 굳이 큰 집이 필요 없고 나머지 한 채는 세를 줘 노후에 보태려고 한다”고 말했다.
 
서울 강남권에 기존 큰 집을 두 채로 쪼개는 ‘1+1’ 재건축이 붐이다. 1+1 재건축은 기존 주택 평가금액이나 전용면적 범위 내에서 두 채(한 채는 전용 60㎡ 이하)를 받는 것을 말한다. 한 채는 직접 거주하고 나머지를 임대할 수 있어 ‘일거양득’이지만 세금 등 유의할 점이 많다.
 
[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

 
20일 업계 등에 따르면 현재 시공사 선정 단계인 반포 주공1단지에서 조합원 2000여 명 중 70% 정도인 1500명가량이 두 채를 원하는 것으로 나타났다. 기존 주택(전용 106~196㎡) 시세가 26억~43억원이다. 
 
이에 따라 전용 106㎡ 아파트를 소유한 조합원은 전용 59㎡를 10억원에, 전용 84㎡를 15억원에 분양받는 식이다. 시공사 선정 입찰에 참여한 현대건설 관계자는 “조합원 평균 연령이 70대일 정도로 나이 드신 분들이 많아 노후 대비를 위해 주택 임대에 대한 관심이 높다”고 말했다.
 
지난 9일 서초구 반포동 신반포15차 시공사로 선정된 대우건설은 180명 조합원 모두 두 채씩 분양받고도 200가구가량 일반분양할 수 있게 설계안을 마련했다. 기존 주택 전용면적이 122~181㎡여서 122㎡만 해도 59㎡ 두 채가 가능하다. 착공을 앞둔 서초구 서초동 우성1차도 조합원 786명 가운데 124명이 1+1을 신청했다.
 
몇 년 새 강남권 재건축 시세가 많이 오르고 집이 큰 중층 재건축이 늘면서 1+1이 인기를 끌고 있다. 새로 짓는 작은 주택 두 채를 감당할 수 있을 정도로 기존 주택 평가액이 높아진 것이다. 
 
강남구 개포동, 강동구 고덕동 등 전용 40㎡ 이하의 초소형 재건축이 마무리되면서 요즘 사업이 한창이 강남권 단지들에 대개 주택형이 국민주택 규모(전용 85㎡)가 넘는 중대형이 많다.
올 강남권 재건축시장에서 반포 지역의 사업 속도가 빠르고 집값도 들썩이고 있다. 반포대교 건너편으로 한강변인 반포동 일대 아파트촌이 보인다. [중앙포토]

올 강남권 재건축시장에서 반포 지역의 사업 속도가 빠르고 집값도 들썩이고 있다. 반포대교 건너편으로 한강변인 반포동 일대 아파트촌이 보인다. [중앙포토]

 
1+1은 거주를 해결하고 임대수익도 올릴 수 있다는 점에서 매력적이다. 반포 주공1단지 주변 전용 59㎡의 월세 시세가 보증금 1억원, 월 300만원 수준이다.
 
집값 시세차익도 큰 집 한 채보다 더 많이 기대할 수 있다. 전용 85㎡ 초과보다 85㎡ 이하의 상승률이 높기 때문이다. 중소형 가운데서도 60㎡ 이하 소형주택 수요가 증가하고 있다. 
 
올 들어 지난달까지 서울에서 아파트 전용면적별 가격 상승률이 60㎡ 이하는 4%였고 60~85㎡ 3%, 85㎡ 초과 2%대였다. 저금리 상황에서 금리 이상으로 강남권 집값이 오를 것이란 예상이 많기 때문에 환급받는 현금보다 집이 낫다.
 
J&K도시정비 백준 사장은 “꿩 먹고 알 먹기 식으로 시세차익과 임대수익을 모두 기대할 수 있어 강북 재개발에도 ‘1+1’이 늘어나는 추세”라고 전했다.
 
하지만 이번 정부가 양도세 중과 등으로 다주택자를 압박하면서 세금이 걸림돌이다. 1+1도 2주택이어서 양도세가 10%포인트(다른 주택을 갖고 있으면 3주택 이상으로 20%포인트) 가산된다. 
 
종합부동산세 부담도 커진다. 종부세 대상이 1주택자는 공시가격 9억원 초과지만 2주택 이상이면 6억원 초과다. 세금 부담을 덜 수 있는 길은 임대주택사업자 등록이다. 10년 이상 준공공임대주택으로 임대하면 임대주택 양도세가 비과세되고 다른 거주주택도 1세대 1주택 감면 혜택이 주어진다. 
 
강남권에선 전용 60㎡ 이하도 공시가격 6억원을 넘기는 경우가 많아 임대소득세 감면과 종부세 비과세는 어려울 수 있다.
  
관련기사
재건축 완공 후 집을 팔아도 세금이 상당하다. 2주택자여서 양도소득세 세율이 10% 포인트 가산된다. 웬만해선 세율이 과세표준 5억원 초과에 적용되는 52%(10%포인트 가산세율 포함)로 예상된다.

 
예를 들어 10년 전 2007년 106㎡를 15억원에 매입했다가 전용 59㎡와 전용 84㎡ 두 채를 분양받은 뒤 2021년 전용 59㎡를 15억원에, 전용 84㎡는 21억원에 판다고 보자. 양도차익이 21억원이고 두 집의 양도세는 이의 절반 정도인 총 10억원 정도나 된다.    
 
매도할 생각이라면 한 채만 받아 파는 게 낫다. 다른 집이 없다면 1주택자로 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 하지만 장기보유특별공제 혜택이 있어 세금이 많이 줄어든다.  
 
2007년 15억원에 구입해 조합원이 돼 한 채를 분양 받아 2021년 36억원에 판다면 양도세는 1억원가량 된다.  
 
땅값과 건축비 이하로 가격을 책정해야 하는 분양가 상한제도 변수다. 상한제 적용을 받으면 일반분양가가 낮아지면서 개발이익이 줄어 조합원 기존 주택 평가액이 낮아지기 때문이다. 
 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
온라인 구독신청 지면 구독신청

안장원의 부동산 노트

이메일 받기를 하시면
기사 업데이트 시 메일로 확인 할 수 있습니다.

다른 기자들의 연재 기사 보기