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[J report] 헌 집 고쳐 새집으로 … 리모델링 마법, 재건축 못잖네

쌍용건설이 최근 리모델링 사업을 수주한 서울 성동구 옥수극동아파트의 리모델링 후 조감도. 기존 지하 1층~지상 15층 8개동 900가구가 지하 5층~지상18층 8개동 1035가구로 탈바꿈한다.

쌍용건설이 최근 리모델링 사업을 수주한 서울 성동구 옥수극동아파트의 리모델링 후 조감도. 기존 지하 1층~지상 15층 8개동 900가구가 지하 5층~지상18층 8개동 1035가구로 탈바꿈한다.

쌍용건설은 지난 16일 열린 서울 성동구 옥수극동아파트 리모델링 시공사 선정 총회에서 참석 조합원 596명 중 92%의 찬성을 받아 시공사로 선정됐다. 1986년 준공한 이 아파트는 리모델링을 통해 지하 1층~지상 15층 8개 동 900가구가 지하 5층~지상 18층 8개 동 1035가구로 탈바꿈한다.
 
‘재건축’이란 이름만 붙이지 않았을 뿐 환골탈태 수준으로 리모델링한다. 먼저 가구별 전용면적을 74㎡에서 91㎡로, 107㎡에서 130㎡로 늘리는 등 최대 30% 확장한다. 주차장은 426대 수용 규모에서 1381대로 바뀐다. 지하엔 다목적실·카페테리아·연회장·피트니스센터·도서관 같은 편의시설이 들어간다. 수직 증축해 늘어난 135가구는 일반 분양해 조합원 분담금을 20~30% 줄일 계획이다.
 
이광만 쌍용건설 리모델링사업팀 부장은 “최근 정부가 고강도 부동산 대책을 내놓으면서 재건축 대신 리모델링을 추진하는 아파트 단지가 늘었다. 1기 신도시와 한강변, 역세권 등 입지가 좋은 단지 리모델링 사업 수주에 주력할 계획”이라고 말했다.
 
8·2 부동산 대책의 규제 칼날이 재건축 아파트를 정조준하면서 상대적으로 규제에서 빗겨난 리모델링이 주목받고 있다. 재건축보다 사업 기간이 짧고, 조합원 지위를 양도할 수 있는 데다 내년 부활하는 재건축초과이익환수제도 피할 수 있어서다. 차정윤 한국리모델링협회 부회장은 “새 아파트 이주 수요가 많은데 과거처럼 대규모 신도시를 조성할 땅이 없어 공급에 한계가 있다. 저층 아파트 재건축 위주로 진행해 온 건설 중심축이 리모델링으로 자연스럽게 옮겨갈 것”이라고 내다봤다.
 
반포지구 재건축 수주전에서 과열경쟁을 빚은 현대건설·GS건설과 달리 리모델링 시장은 틈새를 노린 중대형 건설사들의 각축이 치열하다. 리모델링 업계 1위인 쌍용건설은 올 연말 누적 수주 1만 가구를 눈앞에 뒀다. 포스코건설도 2014년부터 리모델링 전담사업팀을 꾸려 뛰어들고 있다. 포스코건설은 용산권 리모델링 첫 사업지로 주목받았던 이촌동 현대아파트(현대맨숀) 수평증축 리모델링을 진행 중이다.
 
19일 부동산114에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 45곳으로 나타났다. 1980~1990년대 지은 중층(12~15층) 아파트가 대부분이다. 서울 강남구 개포동 대청아파트, 송파구 가락동 현대6차아파트, 성동구 옥수동 극동아파트, 경기 성남시 분당구 한솔마을 주공5단지, 안양 호계동 목련2단지 등이다. 수도권 1기 신도시 중 처음 리모델링 안전진단을 통과한 한솔마을 5단지의 경우 3개 층을 위로 올리고 1개 동을 추가하는 리모델링을 추진 중이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “용적률이 높아 재건축을 해도 사업성이 낮은 아파트를 중심으로 리모델링 논의가 활발하다”고 말했다.
 
리모델링은 낡은 아파트 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만 사업 방식이 다르다. 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식이다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 고쳐 짓는다. 내력벽 때문에 아파트의 좌우 폭을 넓히기는 어렵고 앞뒤로 늘리는 경우가 많아 아파트 평면이 재건축보다는 못하다. 재건축은 대개 준공 30년 이상된 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다.
 
재건축은 대개 기존 가구 수보다 많은 물량을 짓는다. 조합원 몫을 제외한 주택을 일반에 분양해 사업비 부담을 줄인다. 다만 사업 절차가 복잡하고 임대주택 의무 건설, 초과이익환수제 같은 규제를 적용받는다. 리모델링은 기존보다 늘어나는 가구가 많지 않다. 일반 분양분이 적다는 뜻이다. 정부는 2014년 가구 수 15% 증가 범위 안에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링을 허용하는 내용의 주택법 시행령을 개정했다. 일반 분양 물량을 통해 조합원 수익을 조금이나마 높일 수 있는 길이 열렸다. 올초부턴 주민 동의 요건도 80%에서 75%로 낮췄다.
 
하지만 리모델링을 하더라도 아파트 ‘내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 벽)’을 유지해야 한다는 규제는 그대로 있다. 안전 때문이다. 내력벽을 손 못대면 건물 구조에 따라 증축에 한계가 있을 수밖에 없다. 정부는 내력벽 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미뤘다.
 
그럼에도 불구하고 리모델링을 추진하는 이유는 아파트가 낡은데다 단지 용적율이 높아 재건축을 할 수 없기 때문에 불가피한 측면이 있다. 아파트 몸값이 올라갈 수 있다는 기대도 크다. 리모델링 효과가 극명히 드러난 사례가 서울 강남구 도곡쌍용예가클래식이다. 1978년 준공한 복도식 옛 동신아파트가 31개월간 리모델링을 거쳐 2011년 지하 3층~지상 최고 13층의 계단식 아파트로 탈바꿈했다. 전용면적이 84㎡에서 107㎡로 늘어났다. 침실·욕실이 하나씩 더 생겼고 안방 드레스룸 같은 편의시설도 추가됐다. 옛 동신아파트 주민들은 가구당 1억9500만원의 부담금을 냈다.
 
구조 변경이 ‘앞뒤 늘리기’에 그쳐 아쉽다는 지적도 나왔지만 리모델링에 따른 가격 상승 효과는 뚜렷했다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 10년 전인 2007년 2분기 동신아파트 전용 84㎡의 평균 매매가격은 6억8000만원이었다. 하지만 올 2분기 평균 거래 가격은 11억원에 달했다. 부담금을 감안해도 25.7%의 수익률을 기록했다. 같은 기간 도곡동 아파트 매매가격은 평균 10.3% 하락했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “리모델링을 하면 전용면적이 늘고 헌 집이 새집으로 바뀌는 ‘새집 효과’까지 더해진다. 재건축 만큼은 아니지만 가구당 부담금을 감안하더라도 인근 단지보다 아파트값 오름폭이 크다”고 설명했다.
 
전문가들은 리모델링시 일반 분양분 분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원 이상이어야 분담금을 낮추고 사업성을 확보할 수 있을 것으로 본다. 서울 강남권이나 경기도 분당 정도가 사업성이 있는 곳으로 꼽힌다. 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축이, 200% 이상이면 리모델링이 적합하다. 국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 “규제가 많이 풀렸지만 내력벽 철거가 안돼 수익성이 높지 않다. 투자 목적보다 실거주 측면에서 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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