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안장원 중앙일보 부동산팀장

분양가 대비 500배 오른 반포주공1단지..."조합원은 절세·노후대비 2채 분양받아"

1971년 7월 21일자 중앙일보에 실린 반포주공1단지 분양 기사. 당시 단지명은 남서울 아파트였다.

1971년 7월 21일자 중앙일보에 실린 반포주공1단지 분양 기사. 당시 단지명은 남서울 아파트였다.

1971년 대한주택공사의 남서울 아파트(현 반포주공1단지) 분양 광고.

1971년 대한주택공사의 남서울 아파트(현 반포주공1단지) 분양 광고.

아파트 크기 120㎡(옛 36평형), 집값 29억원. 소유자 평균 연령 74세, 지은지 40년이 넘은 서울 서초구 반포동 반포주공 1단지 1·2·4주구 아파트의 현황이다.
 
현대건설과 GS건설의 치열한 재건축 공사 수주전으로 이목을 끄는 이 아파트는 강남 첫 대단지 고급 아파트였다. 반세기 만에 다시 국내 최고급 단지로 거듭날 기대에 부풀어 있다.  
하지만 강남 아파트 역사의 산증인인 주민들은 대표적인 ‘강남 불패 신화’가 낳은 '황금알'을 갖고 있지만 마냥 즐거울 것만 같지 않다.  
 
“반포동에 호화「맨션·아파트」”
 
1971년 7월 1일자 중앙일보 8면에 실린 반포 주공1단지 개발 기사 제목이다.  
 “주택 공사는 경부 고속도로 입구인 서울 영등포구 반포동의 16만7000평의 매립지에 3천3백 가구의 호화 ‘맨션·아파트’를 건설키로 했다."
 

실제로는 72~205㎡(22, 32, 42, 62평형) 3590가구가 1973년 지어졌다. 72㎡ 1490가구를 제외한 106, 139㎡ 총 2100가구가 이번 재건축 수주전으로 이슈가 되고 있는 1,2,4주구다.   
처음에 ‘남서울 아파트’란 이름으로 분양된 반포주공1단지는 강남구 압구정·개포, 송파구 잠실에 앞서 개발된 강남 ‘1번지 아파트’다.  
 
시기적으로 가장 빨랐다는 점 외에 이 단지는 역사적 기록을 여럿 가지고 있다. ‘호화’ ‘맨션’이란 수식어가 붙을 정도로 시설 등이 최상급인 최고급 아파트였다. ‘맨션’은 당시 고급 아파트의 대명사였다.   
1973년 준공된지 얼마 지나지 않아 촬영된 1970년대 반포주공1단지 전경. 당시 중앙난방방식과 복층구조 등을 갖춘 최신식 고급 아파트였다.

1973년 준공된지 얼마 지나지 않아 촬영된 1970년대 반포주공1단지 전경. 당시 중앙난방방식과 복층구조 등을 갖춘 최신식 고급 아파트였다.

국내 첫 복층형 아파트다. 66개 동 가운데 2개 동은 집 크기가 205㎡인 6층 건물이다. 1,3,5층에 현관이 있는 복층 구조로 현관으로 들어가면 내부 계단으로 2,4,6층으로 올라간다. 위·아래층이 연결돼 있어 연결주택이라고도 불리기도 했다. 
   
1층은 침실·거실·화장실·주방·가정부방으로 구성되고 2층엔 서재·가족실·아동전용욕실이 있었다. 가정부방(당시에는 식모방이라고 함)·아동전용욕실에서 고급주택임을 알 수 있다.  
이 아파트는 국내 첫 스트리트형 단지 내 상가를 배치했다. 단지 앞에 도로변을 따라 상가 200여개 점포를 들여 이전 아파트 단지와 차별화했다.  
 
지역난방시설을 설치한 최신식이었다. 하지만 1973년말 석유파동이 일어나 난방을 제대로 가동하지 못하기도 했다.  
 
재건축 단지는 인공지능·청정·특화 아파트
 
준공 반세기를 앞둔 이 아파트는 재건축을 통해 또다시 국내 최첨단 최고급 아파트로 거듭날 계획이다. 일반적인 재건축 공사비가 3.3㎡당 350만~400만원 선인데 이 단지는 이보다 훨씬 비싼 550만원 정도다.  
 
현대건설 재건축 조감도.

현대건설 재건축 조감도.

GS선설 재건축 조감도.

GS선설 재건축 조감도.

현대건설과 GS건설은 ‘꿈의 주택’으로 불릴 만한 아파트 청사진을 내놓았다. 우선 인공지능(AI) 아파트다. 이들 두 회사는 이 단지에 국내 최초로 인공지능을 도입키로 했다. 
 
청정 아파트다. GS건설은 국내 최초로 'H14급' 헤파 필터를 적용한 중앙공급 공기정화시스템으로 '반도체 클린룸' 수준의 아파트를 짓는다는 계획이다. 현대건설은 미세먼지 감지 기술 고도화 시스템을 적용한다. 이는 실내외 미세먼지 농도를 비교해 실외가 나쁠 때에는 외부 공기를 차단하고, 반대일 경우 실내 공기를 외부로 배출하는 등의 활동을 한다.  
 
세계적 건축디자이너와 손 잡고
 
커뮤니티시설도 차별화한다. 현대건설이 설계한 '페르그란디스 커뮤니티'에는 640석 규모의 '오페라 하우스'가 설치되고 수영장·스쿼시장 등 각종 운동시설은 기본이고 실내 아이스링크장도 갖춘다. GS건설은 '하늘 위의 커뮤니티 시설'을 내세우고 있다. 국내 최대 규모인 145m 길이의 스카이 브릿지를 총 5개 설치해 주민들의 공용 시설을 조성한다.  
 
1971년 분양가 3.3㎡당 20만원 미만
 
이 아파트보다 뒤에 지어진 인근 반포주공2·3단지(2009년 재건축 완공)보다 재건축이 늦어진 데 이유가 있다. 2000년대 재건축 규제 강화로 새로 지을 수 있는 가구수가 기존 주택수의 1.4배 정도로 제한(세대밀도 규제)되면서 반포주공1단지 사업성이 나오지 않았기 때문이다. 
 
이 단지는 초소형으로 이뤄진 반포주공2·3단지 등과 달리 주택형이 크다보니 가구수 제한 규정에 따르면 기존 집보다 작은 집을 배정받게 돼 재건축 메리트가 없었다.  
 
반포주공1단지 시세는 1971년 분양 이후 현재까지 50년 가까이 얼마나 올랐을까. 지난달 기준으로 1970년 대비 소비자물가는 21배 뛰었다. 같은 기간 서울 땅값은 60배 정도 급등했다. 1970년 g당 800원 선이던 금값이 지금은 4만7000원대로 60배 가까이 올랐다.  
 
1971년 반포주공1단지 분양가는 3.3㎡당 20만원이 채 되지 않았다. 지금은 400배인 8000만원 선이다.  
 
106㎡이 500만~590만원에 분양됐는데 지금은 26억원 선이다. 670만~770만원이던 139㎡는 현재 35억5000만원원까지 거래됐다. 400~500배가 치솟은 것이다.  
 
그런데 반포주공1단지 재건축 조합원들은 가격이 너무 올라 세금 걱정이 크다. 이 단지는 조합원 평균 연령이 74세일 정도로 노인층이 많아 노후도 불안하다. 조합원 10명 중 6명이 60대 이상이고 70대 이상이 세명 중 한명 꼴이다. 
세금 부담을 덜고 노후 걱정을 줄이는 방안으로 추진되는 게 ‘1+1’ 재건축이다. 작은 집 두 채를 배정 받는 것이다. 이 단지는 기존 자산가치가 워낙 크기 때문에 전용 59제곱미터를 포함해 또다른 한 채를 배정받을 수 있다.  
 
조합은 이같은 주민들의 뜻을 반영해 조합원의 70% 정도가 두 채를 분양받을 수 있도록 건축계획을 마련했다.  
 
'1+1'재건축으로 세금 절감·노후 보장
 
‘1+1’ 재건축은 한꺼번에 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 한 채에 살면서 또다른 작은 집을 임대하면 임대소득을 올릴 수 있다. 아크로리버파크 전용 59㎡의 전세보증금이 10억원 선이다. 1억원 보증금에 월세로 300만원가량 나온다.
 
임대사업자등록을 하면 세제 혜택이 있다. 취득세가 면제되고 준공공임대로 10년 이상 임대하면 양도세가 100% 감면된다. 본인이 살고 있는 집은 2년 이상 거주하면 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다. 다만 9억원 초과분에 대해선 양도세가 있다.  
 
공시가격이 6억원이 넘을 것으로 예상돼 임대소득세 감면과 종합부동산세 비과세 혜택은 누리지 못한다. 아크로리버파크 전용 59㎡의 올해 공시가격이 6억원이 넘는다.  
이에 비해 재건축 완공 후 집을 팔면 세금이 상당하다. 2주택자여서 세율이 10% 포인트 가산된다. 웬만해선 세율이 과세표준 5억원 초과에 적용되는 52%(10%포인트 가산세율 포함)로 예상된다.
 
예를 들어 10년 전 2007년 106㎡를 15억원에 매입했다가 전용 59㎡와 전용 84㎡ 두 채를 분양받은 뒤 2021년 전용 59㎡를 15억원에, 전용 84㎡는 21억원에 판다고 보자. 양도차익이 21억원이고 두 집의 양도세는 이의 절반 정도인 총 10억원 정도나 된다.    
 
매도할 생각이라면 한 채만 받아 파는 게 낫다. 다른 집이 없다면 1주택자로 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 하지만 장기보유특별공제 혜택이 있어 세금이 많이 줄어든다.  
 
2007년 15억원에 구입해 조합원이 돼 한 채를 분양 받아 2021년 36억원에 판다면 양도세는 1억원가량 된다.  
 
반포주공1단지 주민들이 워낙 큰 ‘황금알’을 안게 돼 분양가상한제·재건축초과이익환수제 등 앞으로 변수에 따라 세금과 노후 고민이 더욱 깊어질 수 있다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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