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[J report] 강남은 ‘전세 대란’ 수도권은 ‘입주 대란’ 오나

‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 서울 아파트 매매·전세가격은 반대로 움직였다. 27일 한국감정원에 따르면 8·2 대책 이후 3주 동안 서울 아파트 매매가는 0.11% 하락했다. 대책 발표 전주에 0.33% 상승한 것과 비교하면 하락 폭이 컸다.
 

8·2 대책 발표 후 전세 시장 양극화
강남 4구 재건축 이주 수요 급증
집값 떨어지고 전셋값 계속 상승

김포 등 수도권 입주 물량 10만 가구
입지 안 좋은 지역 ‘빈집’ 속출 우려

반면 전셋값은 같은 기간 오히려 0.04% 올랐다. 대책 발표 이전과 비교해 상승세는 둔화했지만 하락세로 반전한 매매가와 달리 여전히 오름세다. 특히 재건축 추진단지가 몰려 있는 강동(0.44%)·강남(0.15%)·송파구(0.14%) 등이 많이 올랐다. 이에 따라 가을 이사철과 맞물려 전셋값이 치솟는 ‘전세 대란’이 오는 것 아니냐는 우려가 나온다.
 
실수요자는 아파트값이 떨어질수록 매매보다 전세로 돌아서기 때문이다. 2011~2012년 부동산 거래 절벽 이후에도 전셋값이 크게 올랐다.
 
신혼집을 구하고 있는 허승민(34·서울 서대문구)씨는 “연말 결혼을 앞두고 집을 사려고 했는데 집값이 떨어질 수 있다고 해서 전세로 돌렸다. 일단은 전세 살면서 집값이 계속 떨어질지 지켜볼 생각”이라고 말했다.
 
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “8·2 대책 발표 이후 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 아파트 매매수요가 줄면 전세 재계약이 늘고 결국 전셋값이 급등할 수 있다”고 설명했다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 집값을 어디까지 떨어뜨리려고 하는지 안갯속이다. 전세 수요 초과 현상이 심해져 당분간 전셋값이 오를 것”이라고 내다봤다.
 
서울에서 전셋값 폭등을 부추기는 요인은 재건축 단지를 중심으로 한 대규모 이주 수요다. 올 7~12월 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 이주 규모만 4만8921가구에 달한다. 서초구 무지개아파트(1074가구), 강동구 둔촌주공아파트(5930가구)는 이주를 시작했다. 강남구 개포주공1단지(5040가구)·개포주공4단지(2840가구), 청담삼익(880가구), 상아2차(480가구)와 서초구 방배경남(450가구)는 연내 이주를 시작할 예정이다. 개포주공 4단지의 경우 전셋값이 1억2000만~1억3000만원 선인 소형 아파트 위주다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “재건축 추진 단지에는 낮은 전셋값으로 거주했던 세입자가 많다. 매매보다 전세로 옮길 확률이 높다”고 말했다.
 
전세 대란이 서울 강남 등 일부에 그칠거란 분석도 있다. 과거와 달리 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 사상 최고 수준으로 올라서다. KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 전세가율은 72%를 기록했다. 성북구(82.8%)·동대문구(80.6%)·구로구(80%) 등 일부 강북 지역은 전세가율이 80%를 넘어섰다. 구조적으로 전셋값이 더 오르기 어렵다는 것이다. 양해근 삼성증권 부동산전문위원은 “서울 아파트 전세가율이 70%를 넘겨 구조적으로 전셋값이 더 오르기 어려울 것”이라고 말했다.
 
게다가 공급 물량도 만만치 않다. 하반기부터 쏟아지는 수도권 입주 물량은 전셋값 상승 불길을 잡을 ‘소방수’ 역할을 할 것으로 기대된다. 부동산114에 따르면 이달부터 연말까지 수도권에서 10만6200여가구가 입주할 예정이다. 서울(9300가구)·경기도 (8만 가구)·인천(1만2000가구) 등이다. 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다.
 
김포 한강신도시, 동탄2신도시 같이 최근 입주가 몰린 수도권 지역에선 이미 전셋값 하락 조짐이 나타나고 있다. 교통망 개선 등으로 서울 접근성이 개선되고 있는 수도권의 전셋값 안정세는 서울 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 아파트 입주 물량은 많지 않지만 인근 수도권에선 2019년 1분기까지 분기당 8만여 가구씩 새 아파트가 공급된다. 전세 대란 불길을 잡기에 충분할 것”이라고 말했다.
 
전문가들은 ‘가성비(가격 대비 성능)’ 좋은 전셋집을 구하려면 새 아파트 입주가 몰린 수도권으로 눈을 돌리라고 조언한다. 올해부터 2018년까지 2년간 수도권에서 아파트 입주가 가장 많은 곳은 경기도 화성시(5만4092가구)다. 동탄2신도시 입주 물량이 많다. 이어 경기 시흥시(2만4627가구)·용인시(2만2469가구)·김포시(2만1740가구)·수원시(1만8445가구)·평택시(1만6679가구) 순으로 많다. 이중 입지가 나쁘고 준공 물량이 많은 곳에선 집주인이 세입자를 제대로 구하지 못하는 ‘입주 대란’이 일어날 가능성도 있다.
 
서울 강남 4구에서 전세를 구한다면 올해에만 5411가구가 입주하는 강동구를 주목해야 한다. 인접한 하남(미사)에서도 6217가구가 공급될 예정이다. 전세 재계약이 2년마다 돌아오는 만큼 2013·2015년 하반기 입주 물량이 많았던 곳을 살펴보는 것도 좋다.
 
일시적인 공급량 증가로 전셋값이 떨어졌을 경우 향후 재계약 갱신 시점에 전셋값이 대폭 반등할 수 있는 점은 감수해야 한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “입지 좋은 곳의 대단지 아파트라면 공급 과잉이 안정되는 재계약 시점에 전셋값이 급등할 수 있다. 인근 지역 시세추이나 상승 가능성 등을 파악해 갑작스런 전셋값 상승에 대비해야 한다”고 말했다.
 
함영진 센터장은 “신혼부부나 1인 가구라면 대단지에 내부 구성이 아파트 못지 않은 주거형 오피스텔도 대안으로 생각해 볼 수 있다. 주목을 덜 받는 비인기 단지 중 비교적 교통여건이 나은 물건을 노리는 것도 저렴한 전셋집을 구하는 방법”이라고 조언했다. 
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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