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집주인 부인과 계약하면 전세자금대출 만기연장 안 돼요

#A씨는 전세 계약이 만기 됐을 때, 새로운 집주인의 부인과 전세보증금을 증액하는 갱신계약을 체결했다. 그런데 전세자금대출 만기연장을 신청하러 은행에 갔더니 은행 직원은 “집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하면서 집주인의 위임장을 받지 않아 만기연장은 어렵다”고 말했다. “제3자가 아니라 부인”이라고 항의했지만, 집주인 본인이 아니면 위임장이 꼭 있어야 한다는 얘기만 반복해 들었다.
 
#전세에 사는 B씨는 집주인이 대출을 받는다며 대출받는 날에만 잠시 전출했다가 다음 날 다시 전입신고를 해 달라는 요청을 받았다. 집주인의 요구니 별 생각 없이 들어줬다. 그런데 6개월 뒤 전세자금대출 만기연장을 신청하러 은행에 갔더니 “B씨의 전입일이 대출의 근저당권 등기일보다 늦어 대항력을 상실했다. 만기연장이 안 된다”는 통지를 받았다.
 
#C씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연장되는 줄 알았다. 전세자금대출 만기 전날이 돼서야 은행에 연락했더니 전세자금대출 만기연장 신청 시 집주인의 동의가 필요하다고 했다. 그런데 집주인이 하필 그날 해외여행을 떠나 연락이 되지 않았다. C씨는 어쩔 수 없이 전세자금대출 연체 이자를 물어야 했다.
 
 금융감독원은 24일 ‘전세자금대출자를 위한 금융꿀팁’을 안내했다. 금감원 금융꿀팁의 63번째 주제다.  
자료: 위키트리

자료: 위키트리

 
①갱신계약은 꼭 집주인과 체결
 은행이 전세자금대출 만기연장해 줄 때, 정말로 전세계약이 체결됐는지를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본이 집주인이 직접 서명을 했는지 확인한다. 만약, 대리인과 체결할 경우에는 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장 등의 서류를 요청한다.  
 
 따라서, 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아둬야 전세자금대출 만기연장이 가능하다. 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 명심해야 한다.
 
②만기 한 달 전에 연장 신청
 은행이 전세자금대출 만기 연장을 심사할 때, 고객의 신용상태 확인뿐 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하다. 일반적으로 신용대출이나 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 시간이 오래 걸린다. 때문에 만기연장이 필요하다면 만기 한 달 전에는 신청하는 게 좋다.  
 
 특히, 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장됐는지를 집주인으로부터 확인을 받으므로 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있다고 알려주면 만기 연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있다.  
 
③집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정
 은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다. 예를 들어, 주택담보대출 근저당권설정 금액과 전세자금대출 금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우 등이다.
 
따라서, 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 신중하게 결정해야 한다. 나중에 집주인의 주택담보대출 때문에 전세자금대출의 만기가 연장되지 않을 수 있기 때문이다.
 
 특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실, 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있다.
 
 한편, 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출 보다 상대적으로 금리가 낮은 반면, 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건이 지속 유지돼야 대출 만기연장이 가능하다. 세대원 전원이 무주택자이며 주택의 규모가 국민주택규모 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하 등의 요건이다.  
 
 따라서, 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 사거나 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있으니 유의해야 한다. 또, 최초 제출한 주민등록등본상 본인 포함 세대원 전원이 만기연장 시점에 무주택이지만, 전세기간 중 주택을 매입한 후 매도한 적이 있다면 만기연장이 안 된다.
 
④전세보증금 증액시 최고한도 확인
 전세자금대출은 상품별로 전세보증금의 최고 한도가 정해져 있으며, 갱신 계약시 증액된 전세보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다.  
 
 다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다. 따라서, 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.
 
⑤ 85㎡ 이하 주택 세입자는 소득공제 신청
 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만원 한도내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다.  
 
일정 요건은 작년 말 기준으로 ①무주택세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출, ②국민주택규모(85㎡) 이하, ③대출금을 임대인 계좌에 입금 등이다. 따라서 이런 요건을 충족하는 소비자는 연말정산시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누리면 좋다.
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박용한 연구위원 : park.yonghan@joongang.co.kr (02-751-5516)
‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.