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[경제 view &] 쉽고 매력 있는 해외 부동산 펀드 투자

조홍래 한국투자신탁운용 대표이사

조홍래 한국투자신탁운용 대표이사

일반 개인에게도 펀드를 통해서 비교적 손쉽게 해외 부동산에 투자할 수 있는 길이 열렸다. 해외 소재 부동산을 거주 목적이 아니라 투자 목적으로 취득하는 것이다. 지금까지 상업용 부동산, 특히 해외에 있는 사무실 건물을 매입하고 임대 수익을 올리다가 적당한 시기에 팔아 차익까지 거두는 투자는 기관투자가들의 몫이었다. 그런데 이런 기회가 점차 일반 개인 투자자에게도 제공되고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난해 공모 부동산 펀드의 신규 설정이 3000억원 수준이었으나 올해 상반기에만 5000억원 규모가 신규 설정됐고, 그중 상당 부분이 국내가 아닌 해외 부동산에 투자한 펀드다.
 
펀드를 통한 해외 부동산 투자의 매력은 뭘까. 우선 분산 투자의 이점을 들 수 있다. 글로벌 규모의 금융위기 상황이 아니라면 부동산 가격의 추이는 국내와 해외를 불문하고 주식이나 채권 같은 전통 자산의 가격 동향과는 상당히 다르다. 매일 등락을 거듭하는 유가증권 가격과는 달리 어느 지역이나 국가의 부동산 가격은 그곳의 거시 경제 상황과 맞물려 일정 기간 상승 또는 하락 추세를 형성한다. 따라서 몇 주 전에 시장 가격이 매력적이었는데 아깝게 매수 기회를 놓쳤다고 애석해할 필요가 없다.
 
그리고 펀드를 통한 투자 대상은 거의 임대형 부동산이고 월 또는 분기 단위로 꾸준하게 소득이 발생하기 때문에 보통 4~5년 장기 투자 기간 사전에 고지된 방식으로 배당을 분배받는다는 매력이 있다. 그뿐만 아니라 임대 계약상 임대료에 물가상승률이 반영되도록 정해져 있는 경우가 많아서 이른바 인플레이션 방어의 역할도 한다. 또 다른 매력은 통상적으로 해외 부동산을 취득할 당시 매입 금액은 투자 자금만으로 충당하지 않는다는 점이다. 마치 국내에서 아파트 매입 시에 대출을 받듯이 해외에서도 해당 물건을 담보로 현지 대출을 받아서 매입 금액에 충당한다. 이른바 레버리지(대출)를 사용하는 것인데 예상 임대 수익률이 대출 금리보다 높다면 투자 수익률을 높이는 방편이 된다. 예를 들어 일본과 유럽은 아직도 대출 금리가 1% 수준이라서 투자 수익률 제고 효과를 극대화할 수 있다.
 
펀드를 통한 해외 부동산 투자의 가장 중요한 매력은 아마도 투자자 입장에서 해당 부동산의 관리 부담이 전혀 없다는 점일 것이다. 하다못해 국내에서 월세 수입을 겨냥해 오피스텔에 투자하더라도 관리 부담이 있는데 임대 평수가 수천 평이 넘는 해외 소재 부동산 관리는 엄두도 내지 못할 일이다. 펀드를 통한 간접 투자는 이런 문제를 원천적으로 해결해 준다.
 
물론 장밋빛 일색인 것은 아니다. 전문성이 부족한 개인 투자자 입장에서 조심해야 할 점이 있다. 가장 중요한 것은 펀드의 만기가 도래했을 때 손해 보지 않고 투자 금액을 회수할 수 있는가 여부다. 많은 펀드가 배당 수익과 매도 차익만으로 전체 수익률을 제시하며 매력에 넘치는 전망을 늘어놓고 있다. 그러나 매도 시점의 미래 일은 아무도 모른다. 지금 사는 아파트 가격이 5년 후 오를지 떨어질지 가늠하기 어려운 판국에 멀리 다른 나라에 있는 부동산 가격을 어떻게 예단할 수 있는가.
 
그래서 상식적으로 이해할 수 있는 몇 가지 항목을 점검해야 한다. 우선 현재 임차인이 믿을 수 있는 상대인지다. 또 펀드 만기 이후에도 임대 계약이 충분히 길게 남아 있으면 유리하다. 뒤이어 매입할 투자자 입장에게서 제값을 받을 수 있기 때문이다. 그 밖에 부동산 관련 정책, 법률과 관행이 정립돼 있는 국가인지도 중요하다. 가급적 거시 경제 부침이 적은 선진국이 유리할 수 있다. 이 모든 것을 펀드를 설정하는 자산운용사와 판매하는 판매사가 전문가의 판단으로 알아서 해주면 좋을 것이다.
 
펀드를 활용한 해외 부동산 투자는 포트폴리오를 분산시키는 효과는 물론 배당 수익과 자본 이득까지 기대할 수 있다. 거시 경제 상황이 좋아지는 일본이나 미국에 소재한 물건이라면 한번 투자해 볼만할 것이다.
 
조홍래 한국투자신탁운용 대표이사
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