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규제 ‘물렁’ 아파텔, 살기 편하지만 분양가 거품 조심해야

포스코건설이 지난 6월 인천광역시 연수구 송도에서 분양한 ‘송도 센트럴더샵’ 오피스텔 단지 내 ‘키즈풀’. 거주자 자녀들을 위한 야외 물놀이 시설이다.[사진 포스코건설]

포스코건설이 지난 6월 인천광역시 연수구 송도에서 분양한 ‘송도 센트럴더샵’ 오피스텔 단지 내 ‘키즈풀’. 거주자 자녀들을 위한 야외 물놀이 시설이다.[사진 포스코건설]

여의도에서 일하는 직장인 황재현(27)씨는 영등포역 인근에서 분양하는 오피스텔을 계약할지 고민 중이다. 결혼 전까지 3년 이상 살 곳을 찾는데 아파트가 너무 비싸서 오피스텔로 눈을 돌렸다. 오피스텔 분양대행사는 “주거형이라 방 2개가 넓게 빠져 아파트 못지않다. 8·2 부동산 대책 영향을 받는 아파트와 달리 대출도 넉넉히 받을 수 있어 계약금 2900만원만 있으면 된다”며 황씨를 설득 중이다.
 
아파트 같은 주거형 오피스텔이 관심을 모으고 있다. 평균 6억원을 넘긴 서울 아파트값을 줄어든 대출 한도로 감당하기 어렵고, 청약 가점은 낮은 실수요자에게 ‘내집 마련’ 대안으로 여겨질 수 있다. 넓은 내부에 아파트 못지않은 편의시설까지 갖춰 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로도 불린다. 하지만 주거형이라고 해도 오피스텔은 엄연히 아파트와 달라 주의가 요구된다.
 
오피스텔은 8·2 대책에도 불구하고 ‘규제 무풍지대’로 주목받았다. 대책에선 투기과열지구로 지정한 서울 전역과 경기도 과천, 세종시 오피스텔에 대해 분양권 전매 제한, 거주자 우선분양 20% 같은 규제를 신설했다. 하지만 강화한 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제는 적용하지 않고 기존대로 청약 통장도 필요없도록 했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 ‘물렁한’ 규제를 적용했다. 아파트와 달리 실수요자라면 거의 영향을 받지 않는 수준”이라고 분석했다.
 
실수요자를 잡아끄는 내부 구조 설계도 진화했다. 과거 ‘원룸’이나 ‘투룸’ 일색에서 벗어나 아파트와 닮은꼴로 바뀌었다. 최근엔 전용 60~85㎡에 방 2~3개(화장실 1~2개), 거실·주방은 물론 드레스룸·팬트리(식재료 창고)까지 넣은 경우가 많아졌다. 85㎡의 경우 4베이(방 셋과 거실 전면배치) 구조도 흔하다. 정명기 GS건설 분양소장은 “신혼부부나 어린 자녀를 둔 부부에게 소형 아파트 대체 상품으로 인기가 높다”고 말했다.
 
1000가구 이상 대단지로 분양하는 사례도 늘었다. 현대건설이 지난달 인천 송도에 분양한 ‘힐스테이트 송도 더 테라스’의 경우 전용 84㎡ 2784가구로 구성됐다. 이런 경우 아파트보다 상대적으로 부족했던 단지 내 사우나·골프연습장·어린이놀이방·독서실·까페·물놀이터 같은 입주민 편의시설까지 갖추는 추세다.
 
지난 6월 분양한 경기도 하남 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔에 주거용으로 설계한 전용 84㎡ 평면도.[사진 현대엔지니어링]

지난 6월 분양한 경기도 하남 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔에 주거용으로 설계한 전용 84㎡ 평면도.[사진 현대엔지니어링]

하지만 전문가들은 “아파텔은 아파트와 다르다”고 말한다. 분양가부터 거품이 많다. 아파트는 공급면적(전용+공용면적), 오피스텔은 계약면적(공급+기타 공용면적) 기준으로 분양가를 정한다. 통상 아파트 전용률은 70~80%지만 아파텔은 50~60% 수준이다. 같은 면적 아파트보다 분양가가 낮은 건 ‘착시효과’일 수 있다는 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “‘아파텔’은 주거 형태를 표현하는 법적 용어가 아니다. 건설업계가 이를 아파트인 것처럼 분양 마케팅에 활용해 수요자에게 혼란을 주고 있다”고 지적했다.
 
세금 차이도 무시 못한다. 전용 85㎡ 이하 아파텔 취득세는 4.6%다. 같은 면적대 아파트(1.1%)의 4배 수준이다. 같은 면적대 3억원 짜리 상품이라면 아파트는 취득세를 330만원, 아파텔은 1380만원을 내야한다. 여기에 전기요금 등에 아파트와 달리 고율의 누진세가 적용된다. 같은 용량 전기를 써도 누진세 구간이 달라 세금 부담이 더 클 수 밖에 없다.
 
특히 투자용으론 조심해야 한다. 아파트처럼 연식이 오래되더라도 재건축을 기대하기 어렵다. 올 1분기 오피스텔 임대수익률은 5.39%로 전년 동기 대비 0.25%p 떨어졌다. 2014년 2분기 이후 줄곧 하락세다. 전국 오피스텔 분양 물량은 2011년 3만5215실에서 지난해 6만3499실로 늘었다. 2015년 3만9316실이었던 입주 물량도 2018년도에는 5만4223실까지 증가할 전망이다. 공급량이 늘면서 임대수익률 악화, 공실(空室) 위험도 커졌다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “8·2 대책 이전처럼 단기 투자 목적으로 접근하는 건 조심해야한다”고 조언했다.
8·2 부동산 대책서 나온 오피스텔 규제
- 입주까지 전매 금지
- 거주자 우선분양 20%
- 일정세대 이상 분양시 인터넷 청약
※투기과열지구·조정대상지역에 적용
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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