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이사가려다 2주택 됐다면...다주택자 대출 규제 안 받는다

 지난해 부산시 해운대구에 대출을 끼고 아파트 한 채를 샀던 사람이 연제구에 아파트 한 채를 더 사려고 한다면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 얼마를 적용받을까. 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ세종시)가 아니니 LTV 60%, DTI 50% 내에서 대출받을 수 있나.   
 
답은 아니다. 다주택자라면 지역과 상관없이 전국 모든 지역에서 LTV와 DTI 규제가 강화된다. “다주택자가 투기목적으로 많은 집을 사고, 집값 불안을 야기했다”(김현미 국토교통부 장관)는 정부 인식에 따라 다주택자에 대한 돈줄 죄기에 금융당국이 나선 셈이다.
 
금융위원회는 지난 3일 8ㆍ2 부동산 대책 관련 감독규정 개정안을 입법예고했다. 금융감독원도 4일 세부 시행방안과 관련한 금융회사에 대한 행정지도 일부 변경안을 예고했다. 개정ㆍ변경안과 금융당국 담당자의 설명을 종합해 대출규제 중 알쏭달쏭한 부분을 정리했다.
 
지방에 집이 있다. 지방에 집을 한 채 더 사려는데도 대출받기가 힘들어지나.
“그렇다. 일단 8ㆍ2 부동산 대책의 적용 강도를 분류해 보자. 가장 센 것이 투기지역. 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서구, 세종시 등 12개 지역이다. 두 번째가 투기과열지구로 서울ㆍ과천ㆍ세종시 등이 해당한다. 세 번째가 조정대상지역으로 성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ광명ㆍ남양주ㆍ동탄2 등 경기 6개 시와 부산 해운대ㆍ연제ㆍ수영ㆍ동래ㆍ남ㆍ부산진ㆍ기장 등 7개 구다. 
 
네 번째가 조정대상지역 외 수도권이고, 마지막이 그 외 기타지역이다. 그런데 다주택자라면 모든 경우에 10%포인트씩 LTV와 DTI 비율이 강화된다. 예를 들어 부산 해운대구 등 조정대상지역에 사는 다주택자가 옆에 아파트를 새로 사려고 할 때 적용되는 대출 한도는 1주택자보다 10%포인트 강화된 LTV 50%, DTI 40% 내에서다. 부동산 투기와는 아무 관련이 없어 보이는 시골 아파트를 산다고 해도 빚을 끼고 집을 사려는 다주택자라면 대출 한도가 기준보다 10%포인트 줄어든다.”
 
투기과열지구에 집을 1채 보유 중이고 주택담보대출이 남아있다. 이번에 같은 지역에 다른 집을 사서 이사를 가려고 한다. 새 집을 담보로 대출을 받아야 하는데, 이 경우 LTVㆍDTI는 40%인가 30%인가.
 
“40%이다. 원래는 투기과열지구에서 주택담보대출을 이미 보유한 사람이라면, 추가 주택담보대출은 LTVㆍDTI 30% 적용을 원칙으로 한다. 하지만 예외가 있다. 질문자처럼 이사를 가려는 일시적 1가구 2주택자의 경우, 기존 주택담보대출의 전액 상환을 조건으로 신규 대출을 신청한다면 LTVㆍDTI 40%를 인정해준다.”
 
이사를 가려는 목적으로 일시적 1가구 2주택자인지는 어떻게 입증하나.
“은행별로 대출을 해 줄 때 특약을 더할 것으로 보인다. 예를 들어, KB국민은행은 각 지점에 주택담보대출이 있는 고객이 투기지역이나 투기과열지구의 주택담보대출을 신청하면 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건의 특약을 더 해 대출을 승인하라는 내부 지침을 내렸다. 신한ㆍKEB하나은행 등도 투기지역에 한해 담보대출을 신청하는 차주를 대상으로 2년 안에 기존 주택을 처분한다는 특약을 넣었다. 은행들의 이번 결정은 임시 조치다. 모든 은행에 적용되는 다주택자의 주택 처분과 관련한 세부 사항은 논의 후 조만간 최종 확정할 계획이다.”
 
투기과열지구에 주택담보대출을 보유하고 있는데, 같은 집을 담보로 추가 대출을 받으려고 한다. 두 대출 금액을 합쳐도 집값의 40%가 안 된다. 이런 경우 LTVㆍDTI는 얼마가 적용되나.
“LTVㆍDTI 각 40%를 적용한다. 원래는 투기과열지구에 대출이 1건 있으면 추가 대출엔 LTVㆍDTI 30%가 적용된다. 하지만 같은 담보로 LTV 40% 범위 내에서 취급하는 추가대출이라면 예외적으로 40%를 적용해준다.”
 
투기과열지구에서 지난달 아파트를 사려고 매매계약을 맺었다. 그런데 잔금은 다음달에나 치를 예정이다. LTVㆍDTI 상한은 얼마인다.
“투기과열지구 지정일은 3일이다. 그 이전, 즉 2일까지 매매계약을 맺었다면 예외규정에 따라 종전의 LTVㆍDTI를 적용받을 수 있다. 애초엔 2일까지 대출신청을 한 사람만 예외로 인정해주려고 했지만 민원이 빗발치자, 금융당국이 예외사례 범위를 넓혔다. 단, 대출 신청 시점에 무주택자이거나 기존 주택을 처분키로 한 1주택자여야만 한다. 따라서 다주택자가 아닌 실수요자라면 LTV 60%, DTI 50%를 적용 받을 수 있다.”  
 
투기과열지구에서 이미 분양을 받아 중도금 대출을 보유하고 있다. 나중에 입주시점에 잔금대출로 전환할 때 LTVㆍDTI 40%가 적용되나.
“아니다. 3일 이후 입주자모집 공고를 한 사업장만 강화된 규제비율을 적용 받는다. 따라서 이미 분양 받은 경우라면 종전 비율대로 대출이 나간다. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등도 3일 이후 전매됐다면 강화된 규제가 적용된다.”
 
한애란ㆍ고란 기자 neoran@joongang.co.kr
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