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다주택자, 내년 4월까지 집 팔거나 임대사업자 등록을

8·2 부동산 대책이 발표되자 주택 수요자들이 혼란에 빠졌다. 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 아파트 매도 여부와 매도 시점을 묻는 전화가 빗발치고 있다. 내 집 마련을 계획하던 실수요자들은 집을 사야 할지, 말지 고민에 빠진 모습이다. 전문가들은 “앞으로 달라지는 규제와 제도가 많은 만큼 주택 보유별로 재테크 전략을 달리 짜야 한다”고 입을 모은다.
 
주택청약통장을 가진 무주택자는 이번 대책으로 혜택을 볼 것으로 예상된다. 서울과 경기도 과천, 세종 등 투기과열지구와 조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 기간이 2년 이상 돼야 하기 때문이다. 지금은 수도권 1년, 지방은 6개월이다. 특히 민간이 짓는 민영주택의 당첨 확률이 높아진다. 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 분양 물량은 100% 가점제로 분양한다. 85㎡ 초과 물량의 가점제 적용 비율은 50%다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수 등으로 점수를 매기기 때문에 무주택 기간이 길고 가족이 많으면 유리하다.

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함영진 부동산114 리서치센터장은 “가점제 비율 상향 등으로 투기과열지구 등에선 무주택 기간이 긴 실수요자가 물량을 싹쓸이해 갈 것”이라고 말했다.
 
이미 주택 한 채를 갖고 있다면 이번 대책과는 크게 상관없다. 이번 1주택 보유자에 대한 양도세 비과세 강화 요건이 3일 ‘취득’ 시점부터 적용되기 때문이다. 현재 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세를 안 낸다.
 
하지만 앞으로 새 집 등으로 갈아타려는 수요자는 세금에서 자유로울 수 없다. 조정대상지역 거주자는 기존 조건과 함께 ‘2년 이상 거주’ 요건을 충족해야 세금을 내지 않기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “앞으로 갭 투자(매매가격과 전셋값 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 사는 방식)를 하면 양도세 부담을 피할 수 없을 것”이라고 말했다.
 
이번 대책의 핵심 타깃이 된 다주택자는 세금 부담이 커진다. 이를 피하려면 선택지는 크게 두 가지다. 보유한 주택 중 한 채만 남겨놓고 양도세 중과 시점인 내년 4월 1일 전에 처분하거나 임대사업자로 등록하는 것이다.
 
국토교통부에 따르면 현재는 주택 보유 수와 관계없이 양도차익에 따라 6~40%의 양도세가 매겨진다. 하지만 앞으론 2주택자에게 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자에게는 20%포인트의 세율을 더 부담시킨다. 2주택 보유자는 양도차익의 최대 50%, 3주택 이상은 60%의 세금을 낼 수 있다는 얘기다.
 
세무법인 이레 소속 이우진 세무사에게 의뢰한 결과, 보유 기간 5년의 2주택 보유자가 양도소득 2억원을 벌었을 경우 세 부담(양도세+지방소득세)은 현재 4972만원에서 8426만원으로 3454만원 늘어난다. 양도소득이 6억원이면 세 부담은 1억9206만원에서 2억9766만원으로 늘어난다.
 
박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “양도세 절세 목적이라면 잔금 시점을 고려해 내년 1~2월엔 매도 계약이 이뤄져야 한다”며 “막판엔 잘 안 팔릴 수 있으므로 연내 처분하는 걸 고려해야 한다”고 말했다.
 
김종필 세무사는 “부동산 매각을 고려할 때는 시세차익이 적은 집을 우선 팔아 세금을 줄이고, 차익이 큰 집을 비과세 대상으로 돌리면 절세 효과가 크다”고 말했다. 다만 시장 상황상 물건을 내놓더라도 쉽게 팔리지 않을 가능성도 있다.
 
이 경우엔 임대사업자로 등록하는 것을 고려할 만하다. 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외되기 때문이다. 정부는 임대사업자 의무등록제를 도입하는 걸 검토하고 있다. 이 경우 세원이 노출된다.
 
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “임대사업자로 등록해 임대소득에 대해 세금을 내는 게 바람직한 방향”이라고 말했다. 
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.