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[나현철의 직격 인터뷰] “집 사서 노후 대비? 베이비부머의 대단한 착각”

부동산 전문가 김현아 자유한국당 의원
주택보급률이 105%에 근접하는데 최근 몇 년간 아파트 분양 물량이 크게 늘었다. 2014년 분양돼 올해부터 완공되는 아파트가 내후년까지 188만 가구에 이를 전망이다. ‘주택 200만 호’ 건설을 외치던 노태우 전 대통령 때와 버금간다. 그런데도 새 정부 들어서도 들썩이는 시장 분위기는 가라앉지 않고 있다. 벌써 두 차례나 정부 대책이 나왔다. 이런 상황을 두고 시장에선 ‘예상 밖이다’는 시각과 ‘그럴 줄 알았다’는 반론이 맞선다. ‘집이 남아돌기 시작한다’ ‘베이비부머가 은퇴하면 집값이 폭락할 수 있다’는 비관론과 ‘소비자가 선호하는 양질의 주택은 여전히 부족하다’는 낙관론이 교차한다. 살 집을 구하려는 사람도, 투자 목적으로 집을 사려는 사람도 갈피를 잡기 어렵다. 국회의원 중 유일한 부동산 전문가인 김현아 자유한국당 의원의 얘기를 들어봤다.
 
 
부동산 전문가인 김현아 의원은 “베이비부머가 노후 대비를 위해 임대 목적으로 집을 사려고 하면서 시장이 과열됐다”며 “올 하반기부터 입주가 늘어나 내년이면 시장이 안정될 것”이라고 내다봤다. [임현동 기자]

부동산 전문가인 김현아 의원은 “베이비부머가 노후 대비를 위해 임대 목적으로 집을 사려고 하면서 시장이 과열됐다”며 “올 하반기부터 입주가 늘어나 내년이면 시장이 안정될 것”이라고 내다봤다. [임현동 기자]

시장을 어떻게 보나.
“솔직히 지난해부터 시장이 안정돼 오히려 침체될까 우려했다. 주택 공급이 너무 늘었다. 고령화는 심화되고 있다. 그런데 새 정부가 들어선 뒤에도 집값이 불안하고 ‘언제 그랬지’ 싶게 대세 상승론과 ‘노무현 효과’를 얘기하는 사람들까지 나온다.”
 
 
김 의원의 생각도 바뀌었나.
“시장 안정을 예상했던 1년 반 전과 전혀 달라진 게 없다. 아파트 공급량은 사상 최대 수준으로 늘고 있다. 2015년 한 해에만 70만 가구가 승인됐다. 올 하반기 본격적으로 입주가 시작된다. 내년이면 시장이 안정될 것으로 본다.”
 
 
그런데도 시장이 왜 불안할까.
“미래에 대한 불확실성 때문이다. 중년·노년이 된 베이비부머가 불안한 노후에 대한 압박을 받고 있다. 그런데 저금리 상황에서 다른 곳에 투자할 데가 없으니 부동산 투자에 합류하고 있다. 부동산은 이들이 유일하게 성공적으로 투자한 경험이 있는 재테크이기도 하다. 그래서 집 한 채 사서 임대료를 받으려는 수요가 크게 늘고 있다.”
 
 
수요가 받쳐 줄 수 있을까.
“그게 문제다. 젊은 층은 급속히 감소하고 있다. 그중에서도 아파트를 살 만큼 안정적인 일자리와 소득을 가진 사람은 얼마 되지 않는다. 결혼해 애를 낳는 사람의 비율도 줄었다. 들어와 살 사람이 없는데 아파트값이 계속 강세를 보일 수 있을까. 장기적으로 부동산시장의 정점은 이미 지났다. 일본처럼 급격하진 않아도 시장이 장기적으로 침체될 수 있는 상황이다.”
 
 
낙관론자들은 가구 수가 계속 늘어 수요를 뒷받침한다고 한다.
“늘어나는 가구는 모두 1인 가구다. 이들의 주거 형태는 아파트가 아니다. 도시형 생활주택이나 오피스텔이다. 그걸 기준으로 아파트 공급량과 비교하는 건 논리에 맞지 않는다. 더구나 최근 오피스텔 공급이 폭증하고 있다.”
 
 
서울 강남은 좀 다를 수 있지 않을까.
“주택 수요 총량은 늘지 않더라도 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 있는 양질의 주택이 부족한 건 맞다. 상승기에 상대적으로 더 오르고 하락기엔 덜 떨어진다. 하지만 지금 강남 아파트 가격을 떠받쳐 줄 수 있는 환경 인프라가 갖춰져 있나? 공원도 문화 인프라도 부족한데 가격만 뛴다. 과도하다.”
 
 
그런데도 아파트 견본주택엔 길게 줄이 서 있다.
“근원적인 문제는 분양시장에 있다. 실수요자가 아닌 사람이 너무 많이 참여한다. 당첨되는 순간 많게는 수억원의 프리미엄이 붙기에 머니게임이 되고 있다. 그에 대한 제한이 있어야 한다고 국회에 들어오기 전부터 얘기했는데 안 됐다.”
 
 
이명박·박근혜 정부 때 너무 풀어 놓은 게 문제였다는 건가.
“글로벌 금융위기 뒤 내수 진작 차원에서 부동산 부양은 필요했다. 당시는 집값 하락이 아니라 거래 자체가 안 되는 시기였다. 자금이 묶이고 관련 산업이 침체됐다. 문재인 정부가 9년 전으로 돌아갔어도 같은 정책을 폈을 것이라고 생각한다. 문제는 정책을 전환할 시기를 놓쳤다는 데 있다. 2015년 말에서 2016년 초엔 과열을 예상할 수 있었다. 그때 안정책으로 전환했어야 했는데 주저주저하다가 시기를 놓쳤다.”
 
 
정권이 바뀐 것도 영향을 줬을까.
“그건 아니다. 지난 정권에서 정책 전환을 못하고 넘어와 지금 그런 거고 이게 지속될 거라 보진 않는다. 다만 새 정부 들어 과거 노무현 정부 때 상승 경험 때문에 왜곡된 학습효과가 있는 것 같다. 상황이 너무 다르지만 새 정부가 잘못하면 그 프레임에 휘말릴 수 있다. 조심해야 한다.”
 
 
오피스텔 얘기를 해 보자. 1인 가구가 늘면 아파트값은 떨어져도 오피스텔 수요는 증가하지 않겠나.
“그건 아니라고 본다. 지금 청년층은 보증금은커녕 임대료를 감당할 수 없다. 투자하는 베이비부머는 시간이 지나면 일자리를 찾고 지불 능력이 생겼던 자신들의 경험을 떠올린다. 하지만 지금의 1인 가구는 다르다. 소득이 충분하지 못하고 한군데 오래 살려고 하지도 않는다. 자기 필요에 따라 언제든지 움직이는 노마드적 삶을 산다. 지금 투자자들은 굉장한 착시에 빠져 있다.”
 
 
집값과 현실의 괴리가 크다는 얘기 같다. 어떻게 좁혀야 할까.
“집의 가치에 비해 집값이 너무 비싼 게 문제다. 집값엔 교통·공원·문화·일자리를 누릴 기회가 모두 반영된다. 하지만 서울은 비싼 집값을 지불할 만큼의 기회가 없다. 도시가 주는 기회와 동력이 떨어졌다는 거다. 당장의 가격으로만 부동산정책에 접근하지 말고 도시환경이라는 큰 틀에서 봐야 한다. 뉴욕·런던엔 대규모 공원이 있다. 소득과 관계없이 그 시설을 향유하고 문화적 경험을 누릴 수 있다. 우리나라 대도시도 그런 정책을 수반할 때가 됐다. 지금 식으로는 계층 간의 대립, 가격의 문제에 부닥친다.”
 
 
서울 용산 미군기지 부지가 이전하고 공원이 조성되면 큰 도움이 되겠다.
“그렇다. 그런데 공원은 조성보다 운영에 돈이 더 많이 든다는 점을 염두에 둬야 한다. 뉴욕 센트럴파크는 정부가 아닌 민간 위원회가 기업과 주민들에게서 자금 지원을 받아 공원을 관리한다. 우리도 정부 돈으로 다 하려 들면 무리가 있다. 국민의 세금을 특정 지역에만 쓴다는 불만도 나올 수 있다.”
 
 
도시 운영에 대한 민간의 역할이 중요하다는 얘기인가.
“강남은 닫힌 도시다. 스카이라인은 멋있어 보이지만 아파트마다 쪼개져 기능적으로 어울리지 못한다. 민간이나 기업들의 자발적 참여와 지속적 노력을 통해 도시로서의 통합적 기능을 향상시켜야 한다.”
 
 
정부가 강도 높은 8·2 대책을 내놨다. 효과가 있을 것 같나.
“내용상 10년 전으로 돌아가는 건데 현실적으로 다른 방법이 없다. 효과는 일주일쯤 지나봐야 알겠다. 그런데 이제 중앙정부가 직접 통제하는 부동산정책은 한계에 도달한 것 같다. 지방자치단체에 많이 맡겨야 한다. 재건축만 해도 인허가만 지자체가 담당하고 수요 관리는 중앙정부가 맡고 있다. 이러면 수도권·비수도권을 가르게 되고 지역적 특성을 살릴 수 없다. 그동안 수도권만 바라보고 규제에 치중하다 보니 지방 부동산값이 많이 뛰었다. 그런데 돈을 번 건 외지인, 주로 서울 사람들이다. 수도권 규제를 피해 지방으로 간 것이다. 그런 후유증을 고려해야 한다.”
 
 
부동산값이 뛰면서 서민들의 상실감이 더 커지고 있다.
“시장이 뜨거울 때 간과하는 게 주거복지 부분이다. 그 대상인 저소득층은 사실 강남 부동산 가격과 별로 상관이 없다. 그런데 우리나라에선 강남 아파트값에 정책 역량이 집중된다. 저소득층 주거 지원은 김대중·노무현 정부 때는 양적인 부분에 치중했다. 이명박 정부는 저렴한 공급에, 박근혜 정부 때는 수요자를 지원하는 주거 급여 형태로 바뀌었다. 전 세계 트렌드는 직접적 지원보다는 수요자 금융 지원으로 갈아타는 추세다.”
 
 
문재인 정부의 서민 부동산 관련 공약을 평가한다면.
“청년주택 공급 확대 등 모듈식 정책만 있고 부동산정책에 대한 전체적 밑그림은 없다. 다음달 중 서민 주거지원정책의 청사진을 제시하는 ‘주거복지 로드맵’을 발표한다니 두고 봐야겠다.”
 
 
가장 눈에 띄는 공약이 낡은 도심을 재개발하는 도시재생인 것 같다.
“요즘 단독주택과 다세대·다가구주택 가격이 슬금슬금 오르고 있다. 도시재생과 연관이 있다. 좋은 취지지만 임기 내 성과를 보이겠다고 욕심을 내선 안 된다. 5년간 50조원을 500곳에 투자하겠다는 건데 잘못하면 이명박 정부 때 뉴타운 꼴이 날 수 있다. 뉴타운은 서울시에서 잘하던 걸 국가가 나서 전국으로 확대했는데 땅값만 부추기고 실제 실현된 곳은 몇 군데 안 된다.”
 
 
지난 3월 직접 ‘도시재생·전략포럼’이란 사단법인을 만들었다고 하는데.
“도시재생은 어느 한쪽의 의제가 아니다. 집 한 채 조금 고치는 것부터 마을과 도시를 바꾸는 일련의 행동을 모두 말하는 것이다. 많은 사람이 모여 사는 도시가 건강하고 지속가능한 성장과 관리의 공간이 돼야 한다는 취지다. 한국토지주택공사 등 공공기관 20여 곳과 전문가 130명이 참여하고 있다. 일반 국민에게도 개방돼 있다.”
 
 
정부에 부동산정책 조언을 한다면.
“주택정책에 시장 대책만 있고 정말 주택정책은 없다. 너무 집값에 초점을 둔 정책을 펴고 있다. 노숙자가 아니면 어디든 들어가 살고 있다. 집이 없는 게 문제가 아니다. 그 사람들의 삶의 질을 향상시키는 정책이 우선돼야 한다. 이러려면 지역 사정에 맞는 부동산정책이 필요하다. 중앙정부가 일률적인 기준을 들이대는 방식으론 어렵다. 하루빨리 주택정책을 지방분권할 때가 됐다고 본다.”
김현아 의원은 …
1969년 서울생. 경원대 도시계획학과를 나와 한국건설산업연구원 연구위원으로 2016년까지 근무했다. 기획재정부 세제발전심의위원, 서울시 주거환경개선 자문위원, 국민경제자문회의 민생분과 위원 등을 지냈다. 지난해 20대 총선 때 당시 새누리당 공천을 받아 비례대표 의원이 됐다.
 
나현철 논설위원
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박용한 연구위원 : park.yonghan@joongang.co.kr (02-751-5516)
‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.