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[8·2부동산대책] 서울·과천 재건축 재개발 분양권도 전매금지

정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안에는 서울을 중심으로 투기 수요를 전면 차단하는 내용이 총망라됐다. 국토교통부 관계자는 "주택이 투기나 재산 증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 원칙 아래, 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 것"이라고 말했다.  
 
대표적인 카드가 6년 만에 부활하는 '투기과열지구' 지정이다. 투기 수요 차단은 물론 시장 거품까지 단기간에 제거할 수 있는 고강도 대책으로, 서울 전역(25개 구)과 경기도 과천시, 세종시가 이번 대책을 통해 지정됐다. 선정된 이유는 '주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳', '주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳'이어서다. 
 
투기과열지구로 지정되면 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없고 재건축 조합설립 이후 단계인 단지 조합원의 지위 양도를 금지하는 등의 규제가 가해진다.
그래픽

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동시에 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 서울 11개 구, 세종시는 투기지역으로도 지정됐다. 투기지역은 투기과열지구와 마찬가지로 부동산 시장 과열 시 도입되는 제도지만, 기획재정부 장관이 지정한다는 점에서 투기과열지구(국토부장관 지정)와 다르다. '주택가격 상승률이 소비자 물가상승률의 130%보다 높은 곳' 등 월등히 높은 집값 상승률이 지정 기준이다. 투기지역에서 다주택자가 주택을 팔면 양도세율(기본 6~38%)에 10~20%포인트의 탄력세율이 붙어 세금이 크게 늘어난다.
 
투기과열지구와 투기지역 모두 3일부터 효력이 발생한다. 두 제도는 2000년대 초반 도입됐다가 현재는 모두 해제된 상태다.
 
최근 시장 과열의 진앙지인 재건축·재개발에 대해선 규제가 더욱 강화된다. 우선 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위 양도제한과 관련, 현행법상 사업이 지연될 경우엔 예외적으로 양도가 허용된다. 현행 예외사유인 '조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유'를 '3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유'로, '사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유'를 '3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유'로 각각 강화한다. 9월 관련법을 개정해 시행 예정이다.  
 
투기과열지구 내 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권에 대한 전매규제도 적용된다. 지금은 투기과열지구로 지정돼도 재개발 구역 등의 조합원 분양권은 전매제한 규정이 없지만, 앞으로 '관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전등기 시'까지 조합원 분양권을 전매할 수 없게 된다. 9월 법안 발의 후 개정안이 시행된 이후 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용된다.  
 
재당첨 제한 규정도 강화된다. 앞으로 투기과열지구 내 재건축·재개발 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양·조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 
 
국토부 관계자는 "지금도 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우엔 5년간 다른 정비사업의 일반분양을 받을 수 없지만, 조합원 분양분 등에 대해선 재당첨 제한이 없다"고 말했다. 바뀐 법은 개정 이후 정비사업 예정주택을 매입해 조합원 분양을 받거나 일반분양에 당첨된 가구에 속한 자에 적용된다.  
 
국토부는 재건축 초과이익환수제 유예 기간을 연장하지 않고 내년 1월부터 시행할 방침이다. 초과이익환수제는 재건축으로 많이 오른 집값의 일부를 국가에 내도록 한 제도다. 해당 지역 평균보다 초과이익이 3000만원이 넘으면 초과이익의 최대 50%가 부담금으로 부과된다. 부담금을 내지 않으려면 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청해야 한다.  
 
아파트 청약 1순위 자격 요건이 강화된다. 현재 서울·수도권에서 1순위 요건은 '1년·12회 납입'이지만, 투기과열지구 및 조정대상지역에 한해 '2년·24회 납입'으로 바뀐다. 투기과열지구와 조정대상지역에선 가점제 비율도 상향된다.  
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다음은 투기과열지구 등 주택 규제에 대한 일문일답.
 
투기과열지구 선정 기준은.  
 
"집값 상승 수준과 향후 집값 불안 확대 우려, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 주거정책심의위원회에서 결정했다. 서울은 강남 11개 구와 강북 14개 구의 집값 상승률이 전체적으로 높게 나타났다. 세종시는 지난 6월(1.67%)과 7월(0.69%) 집값 상승률은 물론 청약 경쟁률도 7월 기준 104.8대 1로 높은 수준이었다. 과천은 지난 5년간 신규 분양단지가 1개에 불과해 새 아파트 수요가 높은 상황에서, 재건축 예정 단지 9개가 밀집해 있어 집값 상승 기대가 높은 상황이다."
 
투기과열지구는 서울 전역으로 하면서 투기지역은 서울 11구에 한정한 이유는.  
 
"서울의 경우 재건축 추진단지가 몰려 있는 강남 4구에서 성동·노원구 등 재개발 기대감이 높은 지역으로 시장 과열 양상이 확산하고 있다. 투기지역의 정량적인 지정 요건을 충족한 지역을 모두 지정했다. 구체적 요건은 '주택가격 상승률이 소비자 물가상승률의 130%보다 높은 지역으로서, 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격 상승률이 전국 주택가격 상승률의 130%보다 크거나, 직년 1년 간 주택가격 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률보다 큰 경우'다."
 
투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없나.
 
"조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립 인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 다만 질병, 직장이전 등 불가피한 상황이나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다."
 
법 개정 이전부터 정비사업 구역 내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.  
 
"법 개정 이전부터 투기과열지구 내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 ①법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받거나 ②법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 매입해 조합원 분양을 먼저 받은 경우, 조합원 분양이 제한된다."
 
민간아파트 청약 시 적용되는 가점제는 어떻게 바뀌나.  
 
"가점제란 새 아파트를 사기 위해 청약을 신청하면 무주택자로 지낸 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등을 점수로 매겨 당첨자를 정하는 제도다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 당첨 가능성이 커지는 구조라 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많아야 유리하다. 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 경우 투기과열지구에서는 당초 75%에서 100%로, 청약 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 각각 가점제 적용비율을 상향한다. 85㎡ 초과 민영주택의 경우 조정지역에 한해 전체의 30%를 가점제로 뽑게 된다. 현행 기준은 0%다."
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.