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[8·2부동산대책]시중은행, 당장 3일부터 서울 전역 DTI·LTV 40% 적용한다

3일부터 투기지역으로 지정되는 세종시 부동산의 모습. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

3일부터 투기지역으로 지정되는 세종시 부동산의 모습. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

서울 전역을 포함한 투기과열지구에서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다. 시중은행은 당장 3일부터 강화된 규제비율을 적용한다.  
 
정부는 2일 투기과열지구(서울·과천·세종)에 기존 60%·50%였던 LTV·DTI 한도를 각각 40%로 낮춘다고 밝혔다. 주택유형·대출만기·주택가격과 상관 없이 전 금융권에서 일률적으로 적용되는 비율이다. 기존에 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 LTV·DTI를 더 낮춰 30%를 적용한다. 예컨대 경기도 용인시(비투기과열지구) 주택을 담보로 한 대출을 보유한 세대가 서울 동작구(투기과열지구)에 새로 주택을 구입하면서 대출을 받는다면 LTV·DTI 한도가 30%가 된다. 다주택자가 대출을 지렛대 삼아 투기에 나서지 못하도록 묶어놓으려는 조치다.  
 
투기지역 내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다. 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구)와 세종시다. 만약 이 지역에 이미 주택담보대출을 보유했다면 추가로 해당 지역에서는 대출이 안 된다. 이 역시 차주가 아닌 세대 기준 1건이다. 투기지역이 아닌 다른 지역에서 추가 대출을 받는 건 가능하다.
 
강화된 대출규제는 집단대출도 포함한다. 중도금 대출은 LTV만, 잔금대출은 LTV와 DTI가 모두 적용된다. 단, 대상은 3일 이후 입주자모집 공고가 나온 사업장이다. 이미 분양된 사업장에 소급하진 않는다. 서민 실수요자에겐 LTV·DTI를 완화해 50%로 적용키로 했다. 서민 실수요자란 부부 합산 연소득이 6000만원 이하이면서 주택가격이 6억원 이하인 무주택 세대주다.  
 
강화된 규제비율은 절차상 감독규정 개정을 거쳐야 해서 시행까지 최소 2주가 걸린다. 하지만 시중은행들은 3일부터 새로운 규제기준을 적용키로 했다. 한 은행 관계자는 "3일부터 상담하는 고객에 대해서는 강화된 LTV·DTI 비율을 적용할 것"이라며 "단, 2일 이전에 상담을 했던 고객은 가급적 기존 한도대로 대출을 해주려고 한다"고 설명했다.  
 
은행들이 이렇게 서두르는 건 이날 최종구 금융위원장이 직접 은행장들을 소집해서 "규정 개정 전까지 대출 쏠림 현상이 발생하지 않도록 리스크 관리를 강화하라"고 주문한 영향이다. 금융위 관계자는 "이미 주택매매 계약을 맺었거나 해서 불가피한 경우라면 배려해야겠지만, 가급적 대책 취지를 살려달라는 뜻"이라고 설명했다.
 
분양시장 규제를 위해 중도금 대출 보증 건수도 제한키로 했다. 앞으로는 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 대출 보증(9억원 이하 주택)은 합쳐서 세대당 2건으로 제한된다. 그동안은 1인당 2건이었기 때문에, 부부가 각각 분양을 받으면 세대당 총 4건까지 가능했다. 다만 조정대상지역(투기과열지구와 투기지역 포함)에서는 중도금 대출 보증 건수를 세대당 1건으로 제한한다.
 
다음은 대출규제 관련 일문일답.
최종구 금융위원장(맨 왼쪽)이 2일 시중은행장과 간담회를 열고 대출규제 강화에 대한 협조를 당부하고 있다. [사진 금융위원회]

최종구 금융위원장(맨 왼쪽)이 2일 시중은행장과 간담회를 열고 대출규제 강화에 대한 협조를 당부하고 있다. [사진 금융위원회]

 
투기지역인 강남구에 보유한 대출을 담보로 이미 주택담보대출을 갖고 있다. 투기지역인 강남이나 용산에서 추가로 대출을 구입하면서 주택담보대출을 받을 수 있나.
“안 된다. 투기지역 내에서는 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다.”
 
강남 아파트를 담보로 대출이 있다. 서울 동작구(투기과열지구이지만 투기지역은 아님)에 아파트를 새로 구입하려고 한다. 추가 주택담보대출이 가능한가.
“그렇다. 동작구는 투기지역은 아니기 때문에 주택담보대출을 추가로 받을 수 있다. 다만 DTI와 LTV 한도는 30%가 적용된다.”
 
경기도 용인(투기과열지구와 투기지역 모두 아님)에 아파트 담보대출이 있다. 서울 강남에 새로 아파트를 사려고 한다. 강남 아파트로 추가 주담대 받을 수 있나.
“그렇다. 용인은 투기지역이 아니기 때문에 추가로 투기지역 주택담보대출을 1건은 받을 수 있다. 다만 이미 주담대가 있기 때문에 LTV와 DTI 모두 30%가 적용된다.”
 
투기과열지구에 대한 DTI·LTV 규제는 언제부터 적용되나.
“사실상 은행권에선 3일부터 적용키로 했다. 절차상으로는 감독규정 개정안이 시행된 이후 승인된 주택담보대출부터 적용되는 게 맞다. 하지만 그러려면 최소 2주가 걸린다. 금융위는 은행에 '개정된 규정이 시행되기 전 쏠림현상이 없도록 리스크 관리를 하라'고 했고, 이에 은행권은 당장 적용하는 것으로 화답했다. 집단대출의 경우, 대책이 발표된 3일 이후 입주자 모집 공고가 된 사업장 관련 중도금 대출과 잔금대출에 강화된 금융규제를 적용한다.”
 
실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 수 있는데.
“그렇다. 대출한도 축소로 보유자금과 소득능력이 부족한 젊은층 등 실수요자가 자금 애로를 겪을 가능성이 있다. 이 때문에 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 완화된 기준을 적용키로 했다. 이때 서민층이란 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 구입시 7000만원)이고 주택가격 6억원 이하인 무주택 세대를 뜻한다. 이 계층에 대해서는 DTI·LTV를 50%로 적용한다. 또 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택담보대출에 대해서도 예외를 인정해서 50%로 완화한다.”
 
강화된 DTI·LTV 적용 대상은 얼마나 되나?
“지난해 하반기에 투기과열지구에서 나간 주택담보대출에 대해 시뮬레이션 한 결과, 이 지역 주담대의 80%는 이번 규제 강화로 대출 한도가 줄어드는 것으로 나타났다. 다만 이 중 15%포인트는 서민 무주택세대에 해당하기 때문에 DTI·LTV한도 50%가 적용된다.”
 
투기과열지구에서 분양을 받으려고 한다. 분양은 받았는데 집단대출 한도가 줄어들어 자금을 마련하지 못하게 되면 어떻게 하나.
“집단대출 규제는 3일 이후 입주자 모집 공고된 사업장에 한해 적용되기 때문에 규제 강화로 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성은 크지 않다. 앞으로 분양을 신청할 땐 중도금대출에도 강화된 LTV 규제비율이 적용된다는 점을 미리 알고 청약을 해야 한다.”
 
한애란 기자
aeyani@joongang.co.kr
 
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