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[반퇴시대 재산리모델링] 퇴직 앞둔 50대 은행원, 1가구 2주택 절세 방안은

Q. 경기도 일산에 사는 은행원 정모(51)씨. 동갑내기로 동네주민센터에서 계약직으로 일하는 부인과 대학생, 중학생인 딸 둘을 키우고 있다. 4,5년 후면 퇴직해야 할 나이여서 노후준비에 나서려고 한다. 먼저 보유 주택 2채 중 1채를 팔려는데, 절세 방법을 궁금해 한다. 은행 보통예금의 활용에 대해서도 조언을 구했다. 
 

단독주택 임대사업 등록하면 거주 아파트는 비과세" 

 
A. 1가구 2주택자가 주택을 처분할 때엔 가격 전망과 양도소득세 문제를 감안해 절세방법을 찾아야 한다. 정씨네의 경우 먼저 산 단독주택은 보유하고 거주 아파트는 처분하는 것이 좋겠다.이 때 양도세가 발생하는데, 매각 전 단독주택에 대해 임대사업자 등록을 해 놓으면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 
 
◇수색동 단독주택 가격 오름세=정씨네는 준공된지 20년이 넘어 낡고 허름한 경기도 일산의 거주 아파트를 팔고 서울 도심으로 이사하고 싶어 한다. 문제는 아파트 매각대금 4억5000만원으론 서울 도심의 같은 평수 아파트를 구매할 수 없다. 서울 수색에 보유한 재개발 대상 단독주택을 처분해 돈을 합치면 되겠지만, 바람직하지 않다.서울시가 2005년 3차 뉴타운으로 지정한 이 지역은 수색역 차량기지 이전을 통한 복합단지 개발 기대감이 추가돼 집 값 상승세가 가팔라지고 있어서다. 서울 도심의 새 아파트를 구입해 이사할 경우 부족한 자금은 은행대출을 이용하거나 전용 60㎡이하의 소형 아파트로 다운사이징하는 것이 필요하다.
 
◇양도세 문제 해결은 이렇게=일산 아파트를 매각하게 되면 1가구2주택에 따른 양도세 문제가 생긴다. 세부담을 줄이기 위해선 양도차익이 작은 단독주택을 먼저 팔고  양도차익이 큰 아파트는 비과세 혜택을 받으면 된다. 그러나 투자의 관점에서 보면 얘기가 달라진다. 결국 아파트를 먼저 팔아야 하는데, 세금문제를 해결하는 게 관건이다. 일산 아파트를 팔기 전에 단독주택에 대해 임대사업자 등록을 하면 일산 아파트에 대한 양도세 비과세가 가능해 진다. 수색동 단독주택은 기준시가 6억원 이하의 주택여서 임대사업자 자격이 인정된다. 임대사업자로  등록한 주택은 주택 수 산정에서 제외된다. 일산 아파트를 양도할 때 1가구1주택이 돼 양도세가 비과세된다는 뜻이다. 다만 임대사업자는 최소 5년 이상으로 돼 있는 임대의무 기간을 채워야 한다. 의무 임대기간을 채우지 못하면 비과세된 양도세를 토해내야 한다. 
 
◇은행예금은 채권혼합형 펀드로=정씨네는 여유자금을 보통예금에 넣어둔 상태다. 조만간 이사할 수 있어 무작정 투자에 동원할 수도 없다. 위험부담을 최소화하면서 은행금리보다 수익이 나은 채권혼합형 펀드를 권한다. 이 펀드는 전체 자산의 90%를 글로벌 채권에 투자해 인컴수익을 확보하고 나머지 10%는 국내상장 ETF(상장지수펀드)에 투자한다. 채권혼합형펀드는 안정적 수익을 추구하면서 변동성을 최소화하는 헤지펀드 전략을 구사한다.
 
매달 지출하고 남는 돈은 정기적금과 적립식 펀드에 나눠 적립해 나가자. 적립식 펀드는 최근 선진국·신흥국의 동반 성장세와 달러화의 약세 전망으로 유망투자처로 떠오른 유럽과 아시아 기업에 투자하는 상품이 좋겠다. 올해말까지 가입해야 하는 비과세 해외주식전용펀드를 추천한다.  
 
정씨는 보장성 보험상품을 보유하고 있지만 사망보장금과 진단금 부분에서 보강이 필요하다. 종신보험은 납입 부담이 크므로 둘째 자녀의 양육기간인 10년을 만기로 하는 정기보험 가입을 권한다. 진단금 보장을 추가하면 5만5000원의 보험료가 든다. 
 
임대사업자
임대사업자가 임대주택을 보유하게 되면 거주 주택의 양도세 비과세 외에 다른 세제 혜택도 있다. 임대 주택의 재산세를 감면받을 수 있고 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 
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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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