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엇갈린 ‘버블세븐’ 집값 … 10년 전보다 싼 분당·용인

‘버블세븐’ 중 한 곳인 경기도 분당신도시 아파트값은 2006년 기록한 최고 시세를 아직 회복하지 못하고 있다. 사진은 분당 아파트 밀집 지역 전경. [중앙포토]

‘버블세븐’ 중 한 곳인 경기도 분당신도시 아파트값은 2006년 기록한 최고 시세를 아직 회복하지 못하고 있다. 사진은 분당 아파트 밀집 지역 전경. [중앙포토]

서울 서초구 재건축 추진단지인 반포동 경남아파트 전용면적 97㎡는 지난달 16억7000만원에 팔렸다. 2008년 금융위기 이전 가격(10억8000만원)보다 54% 오른 가격이다. 반면 경기도 분당신도시 서현동 시범우성아파트 전용 84㎡는 2006년 말 고점(7억5000만원)보다 10% 낮은 6억7000만원에 거래된다. 서현동의 한 부동산중개업소 대표는 “예전에나 ‘천당 아래 분당’이지, 지금 아파트값은 10년 전 수준에도 못 미친다”고 말했다.
 

공급 제한된 강남 3구만 오름세
분당 등 주변에 신도시 속속 건설
수요 흩어져 전고점 회복 역부족
재건축 기대 목동은 오를 가능성

노무현 정부가 2006년 5월 “집값에 거품이 끼었다”며 지목한 ‘버블세븐’ 지역. 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 양천구 목동, 경기 분당·평촌신도시, 용인 등 7곳으로, 당시 부동산 광풍을 주도했다. 그런데 10여 년이 지난 요즘은 지역별로 따로 논다. 강남 3구는 2006~2007년 기록한 전고점을 넘어섰고 목동도 근접한 수준까지 올랐다. 반면 분당·평촌·용인 등 경기 남부권 3인방은 여전히 고점 회복을 못하는 등 이름값을 못하고 있다.
 
18일 부동산114에 따르면 서초구 아파트값은 지난 14일 기준 3.3㎡당 평균 3461만원으로 금융위기 이전 고점인 2883만원보다 578만원 올랐다. 강남구와 송파구도 각각 3.3㎡당 3785만원, 2655만원으로 전고점을 넘어섰다. 목동 집값은 3.3㎡당 2494만원으로 전고점(2558만원)에 바짝 다가섰다.
 
반면 분당 등은 지난 2~3년간의 집값 상승에도 금융위기 이전 고점 대비 집값 회복률이 80~90% 선에 그친다. 분당 아파트값은 3.3㎡당 1656만원, 평촌은 1446만원으로 전고점보다 각각 419만원, 124만원 낮았다. 용인은 3.3㎡당 1002만원으로 전고점(1242만원)은 물론 전국 평균(1073만원)에도 미치지 못했다.
 
 
[그래픽 이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

[그래픽 이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

버블세븐 집값이 따로 노는 원인은 주택 공급에 있다. 강남 3구와 목동에선 재건축·재개발이 유일한 새 주택 공급원인데, 그간 공급이 많지 않았다. 강남 3구의 경우 2014~2016년 연평균 아파트 입주물량은 7000여 가구였다. 그마저도 기존 집주인(조합원)에게 돌아가는 물량이 70~80% 정도라 실제 공급 물량은 더 적다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “새 아파트가 입주해도 공급 효과가 크지 않다. 그만큼 희소성이 높고 ‘돈’이 될 것이란 기대감 때문에 수요가 꾸준히 몰린다”고 분석했다.
 
분당이나 용인 등의 상황은 이와 다르다. 특히 용인은 지난 2010~2016년 연평균 5000가구 수준이던 입주물량이 올해 6000여 가구, 내년 1만5000여 가구로 늘어난다. 수요 대비 공급이 넘치게 되는 셈이다. 분당은 인근 판교·위례 등 2기 신도시로 주민들이 속속 이주하면서 집값이 힘을 받지 못하는 것으로 분석된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “용인은 기흥역세권지구 등 민간도시개발사업 물량이 늘었고 분당은 판교 등에 수요를 뺏겨 경쟁력이 떨어졌다”고 말했다.
 
재건축 추진 기대감도 집값 온도 차에 한몫했다. 강남권과 목동은 저금리 기조 속에 2014년 분양가 상한제 폐지 등 재건축 관련 규제가 대거 풀린 데다 일반분양 흥행, 사업 진전 등이 맞물리며 투자 수요가 늘었다. 목동의 경우 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축된 영향이 컸다. 이에 반해 지어진 지 20년 넘은 분당·평촌은 주거환경이 노후화됐지만, 재건축 연한(30년)은 아직 멀었고 리모델링사업도 진척되지 못하고 있다.
 
전문가들은 일단 버블세븐 중 목동은 전고점을 회복할 것으로 내다본다. 내년엔 전체 14개 단지가 재건축 연한을 충족하기 때문이다. 그러나 분당 등 경기권 3인방에 대해선 회의적 전망이 많다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “분당과 평촌 등은 저평가 인식으로 인해 가격이 오르고 있지만 굵직한 호재가 없는 한 전고점을 돌파하긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
 
한편으론 정부 규제에도 강남권 등의 집값이 계속 오르자 주택 공급을 늘리는 정책이 필요하다는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장은 장기적인 수요·공급에 따라 움직인다”며 “강남권은 공급에 비해 수요가 많은 만큼 공급을 지속적으로 늘려야 과열된 시장 열기를 낮추는 데 효과적일 것”이라고 말했다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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