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전·월세상한제 도입 겨냥, 임대주택 등록 유도한다

김현미 국토교통부 장관이 전·월세상한제 도입을 공식화하면서 국토부가 그 첫 단추로 임대주택 사업자 등록 활성화를 위한 후속 조치에 착수했다. 윤종수 국토부 주거복지기획과장은 26일 “전·월세상한제 시행과 표준임대료 산정을 위해선 임대주택 사업자 등록을 통한 임대 실태 파악이 전제돼야 한다. 집주인이 자발적으로 임대주택 사업자로 등록할 수 있도록 제도 활성화 방안을 검토 중”이라고 말했다. 하지만 사업자로 등록했을 때 혜택은 많지 않은 데다 등록하지 않아도 처벌 규정이 없어 집주인을 임대사업자로 유인하기 쉽지 않은 실정이다.
 

4년간 의무 임대, 임대료 제한 등
제약 많아 등록률 크게 안올라
정부, 세금 감면 확대 등 당근 제시
전셋값 급등, 임대시장 위축 우려
임대주택 공급 확대 보완책 필요

◆낮은 임대주택 사업자 등록률=임대주택 사업자 등록은 전·월세상한제 시행의 전제 조건이다. 대상을 정확하게 파악하지 않은 상황에서 규제의 칼을 꺼낼 수 없기 때문이다. 임대주택 사업자 등록제는 전·월세를 놓는 집주인이 임대주택의 임대료 수준과 계약 기간을 신고하도록 하는 것이다. 사업자 등록을 하면 집주인은 양도소득세·재산세·종합부동산세 등 세금 감면 혜택을 누릴 수 있다. 예를 들어 신규 분양받은 전용 60㎡ 이하 임대주택에 대해선 취득세를 면제하고 전용 85㎡ 이하 임대주택을 2채 이상 등록하면 재산세를 25~50% 감면해 주는 식이다.
 
다만 조건이 있다. 최소 4년간 의무 임대해야 하고, 임대료 상승폭도 연 5% 이내로 제한된다. 사실상 전·월세상한제다. 사업자 등록률이 낮은 이유다. 의무가 아니라 처벌 조항이 없는 데다 인센티브도 충분치 않다. 국토부는 현재 임대소득을 올리는 집주인의 약 25%만 사업자로 등록한 것으로 파악하고 있다. 김미경 주택산업연구원 책임연구원은 “임대 의무기간, 임대료 상승 제한 등 조건이 달린 데다 세원 노출 우려도 있다. 각종 인센티브가 있는데도 등록률이 낮다는 건 등록할 만한 유인이 제한적이기 때문”이라고 분석했다.
 
◆임대 사업자 등록 땐 세금 감면해 준다지만=정부는 사업자 등록 시 재산세·양도세 등 세제 감면과 리모델링비 지원도 종전보다 확대할 방침이다. 또 건강보험료 등 사회보험료 부담도 줄일 계획이다. 세제가 얽힌 문제라 국토부와 기획재정부·행정자치부 등 관계부처가 조만간 협의에 착수할 예정이다. 논의 속도에 따라 개정안은 7월 말 발표될 하반기 세법개정안에 담길 전망이다. 현재는 임대소득에 대한 과세를 하지 않는다. 하지만 연 2000만원 초과 임대 소득에 대해서는 2019년부터 소득세를 매길 예정이다.
 
일각에선 임대주택 등록 의무화 가능성도 제기한다. 하지만 임대주택 등록을 의무화하면 정권 초기부터 집주인들의 거센 반발에 부딪힐 수 있다. 또 민간 영역의 전·월세 주택 공급이 위축되고, 임대 포기 매물이 늘어 오히려 서민 부담을 가중시킬 수 있다. 윤종수 과장은 “대통령 공약대로 자발적 임대주택 사업자 등록을 활성화하고, 이를 기반으로 단계적으로 전·월세상한제 도입을 검토할 계획”이라고 말했다.
 
◆정책 실효성 높이기 위해 인센티브 필요=임대주택 사업자에게 인센티브를 주더라도 여러 측면을 고려해야 한다는 목소리가 높다. 전재범 강원대 부동산학과 교수는 “사업자 등록이 전·월세상한제 도입을 위한 전제조건이라면 집주인에겐 큰 압박이 될 수 있다. 일정 기간 파격적인 인센티브를 주는 데 초점을 맞춘 뒤 전·월세상한제 도입을 시도하는 게 바람직하다”고 말했다. 이어 “재산세·양도세 등 세금 감면 폭을 크게 늘리고 세금 면제 기준 부동산 전용 면적도 확대해야 한다”고 덧붙였다. 김미경 주산연 책임연구원은 “복잡한 사업자 등록 절차부터 개선해야 한다”고 지적했다.
 
함영진 부동산114리서치센터장은 “서둘지 말고 시장 반응을 보며 장기적으로 추진해야 한다. 2019년 서울 입주 물량이 최고점에 이를 전망인데 그때 시행하면 시장에 부담이 덜할 것”이라고 내다봤다. 이어 “임대료 상승률이 지역마다 다른 만큼 (전·월세상한제를) 투기과열지구처럼 지역을 한정해 적용해야 한다”고 조언했다.
 
◆전·월세상한제 한계는=임대주택 사업자 등록률을 끌어올려 도입하려는 전·월세상한제가 임대료를 낮추는 ‘요술 방망이’는 아니다. 부동산 업계는 전셋값 급등, 민간 임대시장 위축 등 부작용을 우려한다. 전·월세 시장이 세를 놓는 임대인 우위라 상한제를 도입할 경우 전·월세가 급등할 수 있다는 이유에서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “연 5%씩 전세금 상승 폭을 제한하면 집주인이 새 계약을 할 때 미래 상승분까지 선반영할 가능성이 크다. 단기적으로 전·월세가 폭등하면서 서민 주거난이 오히려 심해질 수 있다”고 말했다.
 
함영진 센터장은 “수익이 떨어지면 집주인이 주택 유지관리에 소홀하거나 해당 비용을 세입자에게 전가할 수 있다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전·월세를 규제하기보다 공공·민간 임대주택 공급을 늘리는 게 전·월세 문제의 근본 해결책”이라고 말했다.
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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