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6월1일부터 모든 조합·금고에서 주택대출 ‘분할상환’…유의할 점 Q&A

주택담보대출 규제. [일러스트=김회룡]

주택담보대출 규제. [일러스트=김회룡]

 
주택담보대출에 분할상환을 의무화하는 ‘맞춤형 여신심사 가이드라인’이 6월 1일부터 모든 상호금융권 조합과 금고에 적용된다.   

여신심사 가이드라인, 1000억원 미만 조합으로 확대
매년 원금의 30분의 1씩 갚는 부분분할상환이 원칙

 
금융위원회는 지난 3월 13일부터 자산규모 1000억원 이상인 조합·금고(1658곳)에만 시행해온 여신심사 가이드라인을 자산 1000억원 미만인 1925개 조합·금고로 확대 시행한다고 30일 밝혔다. 상호금융권의 맞춤형 여신심사 가이드라인은 만기 3년 이상인 신규 주택담보대출에 대해 매년 원금의 30분의 1씩 갚아가는 부분분할상환을 적용하는 것이 핵심이다. 고객 입장에선 이자만 갚아나가는 거치식 만기일시상환으로 주담대를 받을 수 없기 때문에 좀 더 자신의 상환능력을 따져서 대출을 받아야 한다. 또 주담대를 받을 때 객관적인 소득증빙 자료를 제출해야 하고, 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 대출기간 중 원금 전액을 상환하는 비거치식 분할상환을 적용한다. 

 
금융위에 따르면 지난 3월 13일 일부 조합·금고에 가이드라인이 적용된 뒤, 상호금융권 전체 주담대 신청금액 총 5조3000억원 중 분할상환대출은 2조8000억원으로 51.8%를 차지했다. 가이드라인 시행 직전(18%)과 비교해 분할상환 비중이 크게 늘어났다. 금융위 관계자는 “신규대출을 중심으로 분할상환 취급비중이 높아져 전체적으로 가계부채의 질적 구조가 개선됐다”고 평가했다. 
 
가이드라인 확대 적용으로 상호금융에서 대출을 받으려는 소비자들이 유의해야 할 점도 있다. 생각했던 것과 달리 분할상환을 해야 할 수도 있고, 혹시 그 예외로 인정을 받더라도 다소 시간이 걸릴 수 있다. 따라서 주담대를 받으려는 고객은 미리 대출규모와 상환방식 등을 상담 받고 계약을 체결해야 한다. 그밖의 알아둘 점을 일문일답으로 정리했다. 
 
원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 받지 못하나?
그렇진 않다. 원칙적으로 객관성 있는 증빙소득(원천징수영수증, 소득금액증명원 등)을 우선 확인하지만, 증빙소득 자료가 없다면 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 대출을 받을 수 있다. 인정소득이란 공공기관이 발급한 국민연금, 건강보험료 등으로 추정한 소득이다. 농업인의 경우 농촌진흥청에서 발표하는 ‘농축산물소득자료’ 상의 작목별 소득 등을 활용해 인정소득을 추정할 수 있다. 어업인은 통계청에서 발표하는 ‘어가경제주요지표’ 상의 어업소득률을 활용해 계산한다. 또 인정소득도 없는 경우엔 신용카드(체크카드 포함) 사용액이나 매출액ㆍ임대소득, 소득예측모형의 의한 추정소득, 최저생계비를 활용한 소득 같은 ‘신고소득’으로 소득을 계산한다.
 
농ㆍ어민에 대해 인정소득을 어떻게 추정한다는 건가?
사과농사를 100a(아르) 규모로 짓는 농업인 A씨를 예로 들자. A씨가 주택담보대출을 신청했는데 증빙소득이 없다면, 농지원부만 제출하면 된다. 농촌진흥청 소득자료에 따르면 사과 10a당 평균소득은 388만8000원이다. 따라서 a씨의 연 소득은 3888만원으로 추정한다. 또 외끌이 대형저인망어업을 하는 어업인 B씨가 1억원의 위판실적증명서를 제출한 경우를 보자. 통계청에 따르면 최근 3년 간 어업소득율은 평균 46.93%이다. 따라서 B씨의 소득은 이를 적용해 4693만원으로 추정할 수 있다.
 
가이드라인이 시행되면 대출 한도가 줄어드나?
직접적으로 대출 한도가 줄어드는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 다만 증빙소득이나 인정소득이 모두 없어서 최저생계비를 활용해 소득을 추정해야 한다면 대출 규모가 3000만원 이하로 제한된다.
 
주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는다면 거치식ㆍ일시상환 대출을 받을 수 없나.
앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우엔 원칙적으로 부분 분할상환방식(거치기간 1년 이내)으로만 대출을 받을 수 있다. 다만 대출 기간이 3년 미만인 경우에 한해 과거와 같이 거치식 일시상환대출이 가능하다. 단, 일시상환 대출을 선택한 경우엔 만기연장을 포함한 대출기간이 최장 3년을 초과할 수 없다. 따라서 3년 안에 대출금을 모두 갚을 수 있는지를 따져서 신중하게 선택할 필요가 있다. 또 다양한 예외적용 대상을 규정해놓고 있다. 분양주택에 대한 중도금대출이나 재건축ㆍ재개발주택에 대한 이주비 대출, 명확한 상환계획이 있는 경우(일시적 2주택 처분 등), 불가피한 생활자금(의료비·학자금 등)으로 조합·금고의 전결권자 승인을 받은 경우 등이 예외 대상에 해당한다. 
 

비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없나?
비거치식 분할상환 대출이어도 대출 초기에 부담하는 여러가지 비용(주택 구입 시 취ㆍ등록세, 이사비용 등)을 감안해서 1년 이내의 거치기간 설정은 가능토록 했다.
 
만기가 3년 미만인 일시상환 대출의 만기를 연장할 때 계속 일시상환 방식으로 할 수 있나.
3년 미만 대출이라고 해서 계속 일시상환 조건으로 만기연장을 허용한다면 분할상환 적용을 회피하기 위해 이를 이용할 수가 있다. 따라서 만기연장 횟수에 관계없이, 일시상환 대출은 최대 3년을 초과하지 않도록 제한한다.
 
잔금대출에도 가이드라인이 적용되나?
2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고를 내는 사업장은 잔금대출도 가이드라인 적용대상이다. 따라서 소득 증빙자료 제출, 분할상환 원칙 등의 기준이 적용된다.
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상호금융권도 총체적상환능력비율(DSR)을 여신심사에 활용하나?
DSR은 우선 은행권부터 적용하고 상호금융권은 여신심사 가이드라인이 정착된 뒤에 순차적으로 적용할 계획이다. DSR을 여신심사지표로 활용하려면 차주의 소득이 정확히 확인되는 게 필수인데, 그동안 수도권 소재 아파트만 총부채상환비율(DTI) 규제를 받아왔기 때문에 비수도권 조합과 새마을 금고는 소득자료의 신뢰성이 낮은 편이다. 특히 농ㆍ어민의 경우 소득추정자료가 활용되는 게 가이드라인 시행 이후부터이기 때문에, 소득증빙자료의 객관성·적정성 확보를 위해 일정 시간이 필요하다.

 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr 
 
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