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명의 나눠 비과세 늘리거나 다가구주택으로 1주택 효과

임대사업자가 챙겨야 할 4가지 절세전략
서울 서대문구에 아파트 한 채를 소유한 직장인 윤모(47)씨는 올해 초부터 오피스텔 시장을 관심 있게 지켜보고 있다. 대출 1억원을 끼고 2억원 상당의 서울 강북의 소형 오피스텔에 투자하면 매달 60만원씩 임대수익을 챙길 수 있어서다. 주택임대소득이 연간 2000만원까지 비과세되는 규정이 2년 더 연장됐다는 소식에 오피스텔 투자에 대한 관심은 더욱 커졌다. 윤씨는 “노후준비는 점점 중요해지는데 마땅한 투자처를 찾지 못해 걱정이 많다”며 “빚을 내서라도 2~3채 소형 오피스텔을 투자해 매달 안정적으로 임대료를 챙기는 방법을 고민하는 중”이라고 말했다.

공동명의 4000만원까지 비과세
소형 전세 비과세 내년까지 연장

소형주택 전세 역시 세금 안 매겨
임대사업자 등록은 4년 유지 부담

 
이처럼 노후를 위해 임대사업을 준비하는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 매달 꼬박꼬박 나오는 임대 수입만 기대하고 부동산에 투자했다가는 낭패 볼 가능성이 크다. 세금을 꼼꼼하게 따지지 않다가는 예상치 못한 세금과 대출 이자를 갚느라 고생할 수 있어서다. 중앙SUNDAY가 금융사 세무사 3인의 조언을 바탕으로 올해 바뀐 세법에 따른 임대사업 절세 전략 4가지를 뽑았다.
 
전략 1
세대분리형 아파트로 임대소득 부담 낮춰라
9억원 이하의 주택을 한 채만 보유한 경우엔 임대소득이 과세되지 않는다. 임경진 KEB하나은행 세무사는 “기준이 되는 9억원은 기준시가로 판단하기 때문에 시세로 따지면 12억~13억원 상당의 주택도 여기에 포함된다”고 말했다. 1주택자 여부를 판단할 때 부부가 보유한 주택 수는 합산하지만 자녀가 보유 중인 주택은 제외한다. 부동산 증여 계획이 있다면 자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 것도 방법이다. 상당수는 다가구주택을 구입해 3층엔 본인이 거주하고 1·2층을 임대하는 방식을 선호한다. 다가구주택은 소유권 구분등기가 안 돼 1주택으로 평가 받기 때문이다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 “한 지붕에 두 가족이 머무는 세대분리형 아파트도 임대소득이 과세되지 않는다는 점에서 유용하다”고 말했다. 세대분리형 아파트란  아파트 한 채를 두 거주 공간으로 나눠 현관과 화장실, 주방 등을 별도로 시공한 구조다. 2008년 미국발 금융위기 직후 대형 아파트 미분양을 해소하기 위해 등장했는데 대학가 주변에서 수요가 많다. 집주인 입장에선 자신의 집에 머물며 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고 세입자도 오피스텔이나 원룸보다 편리한 아파트 주거환경을 누릴 수 있다는 게 가장 큰 특징이다.
 
전략 2
소형주택의 전세보증금 비과세를 활용해라 
다주택자에게 해당되는 얘기다. 부부 합산 주택이 2채일 경우 월세 소득을 과세하고, 3채 이상은 월세 수입뿐 아니라 전세보증금에도 소득세를 매긴다. 하지만 전용면적 60㎡(약 18평) 이하, 기준시가 3억원 이하인 소형 주택은 전세보증금 과세대상에서 제외한다. 올해 세법이 바뀌면서 소형주택의 면적 기준이 기존 85㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 강화됐다. 이 조건만 만족한다면 소형 주택은 수십 채 보유해 전세를 놓더라도 소득세를 물지 않는다. 단 이번에 바뀐 규정은 2018년 말까지만 적용한다. 그렇다면 전용면적 60㎡ 초과하는 주택을 3건 이상 보유한 경우엔 소득세를 어떻게 매길까. 전체 보증금 합계에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 뒤 다시 이자율(현행 1.6%)을 곱하면 전세금을 월세로 환산한 간주임대료가 나온다. 예를 들어 보증금 3억원 짜리 주택 3채를 보유하고 있다고 가정하면 전체 보증금 합계 9억원 중 6억원에 60%를 곱한 후 여기에 또 1.6%를 곱하면 간주임대료는 576만원이다. 즉 월세 48만원을 받는 수준의 소득세를 내게 된다.
 
전략 3
공동명의로 임대하면 비과세 혜택도 2배다
다주택자는 이번 세법 개정으로 한숨 돌리게 됐다. 정부는 올해부터 2주택 이상 보유했거나 기준시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 집주인이 2000만원 이하의 임대소득이 발생할 경우 14%세율을 적용해 분리과세할 계획이었다. 하지만 은퇴자 등 생계형 임대소득자의 건강보험료 부담이 커질 수 있다는 반대 여론이 쏟아지자 과세 유예기간을 2년 더 늘리기로 합의했다. 내년 말까지 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우엔 다주택자도 소득세 부담이 없다. 임경진 세무사는 “이때 2000만원 기준은 부부 합산이 아닌 사람별로 적용한다는 점에 주목해야 한다”고 말했다. 배우자 공동 명의로로 주택을 구입하거나 배우자에게 주택의 일부를 증여하면 총 4000만원까지 임대소득 비과세를 적용받을 수 있다. 원종훈 세무사는 “부동산 명의를 최대한 분산하는 게 유리하지만 배우자에게 증여할 경우 4% 취득세를 부담해야 한다는 점을 고려해 증여 여부를 결정해야 한다”고 지적했다.
 
전략 4
임대사업자 등록하면 세금혜택 커진다
다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 세금을 아낄 수 있는 방법이 많다. 양창우 우리은행 세무사는 “재산세와 임대소득세가 줄고 장기보유특별공제가 추가되는 효과가 있다”고 말했다. 구체적으로 살펴보면 기준시가 6억원 이하의 주택을 3가구 이상 임대하면 30% 세액감면 혜택을 받을 수 있다. 2채 이상 임대용 주택(전용면적 60㎡)을 보유한 경우엔 재산세가 50% 줄어든다. 장기보유특별공제도 추가로 더 받을 수 있다. 6년 이상 임대 후 팔면 최대 10% 추가 공제가 있다. 주택임대사업자로 등록하려면 먼저 구청에서 임대사업자 등록을 하고 세무서에서 다시 사업자등록을 해야 한다. 단 임대사업자 등록은 의무사항은 아니다. 오히려 4년간 임대의무기간을 지키지 못할 경우엔 과태료를 내야 하기 때문에 꼼꼼하게 따져 봐야 한다. 양 세무사는 “상당수가 임대사업자로 등록하면 무조건 취득세를 100% 감면 받는 것으로 알고 있지만 전용면적 60㎡ 이하의 신규로 분양된 공동주택(오피스텔 포함)만 해당된다”고 말했다. 이와 달리 기존 주택은 85㎡ 이하 규모의 주택을 20채 이상 매입해야만 25% 세금 감면 효과가 있다. 원종훈 세무사 역시 “요즘처럼 부동산 경기가 불투명할 때 의무임대기간에 발이 묶이면 환금성이 더 떨어질 수 있다”고 말했다.
 
 
염지현 기자 yjh@joongang.co.kr 

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