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[경제 view &] 주택 가격이 안정돼야 하는 까닭

김경록 미래에셋은퇴연구소장

김경록
미래에셋은퇴연구소장

올해부터 생산가능인구가 감소하면서 한국은 고령사회의 긴 터널로 빠르게 접어들었다. 고령사회에 잘 대처하기 위해서는 신속한 정책 대응 못지 않게 접근하는 시각도 중요하다. 평균적이거나 일반적인 시각을 경계하고 구체적이고 세분화된 형태로 고령사회 현상을 바라보는 게 중요하다. 그 중 몇 가지를 예로 들어 본다.

60대 이상 계층 빈부차 최대 15배
평균인구 대책으로 실효 못 거둬
생산력 감소, 소비절벽 리스크 줄일
안정적 소득흐름 만들 정책 필요


첫째 고령자를 하나의 동질적 집단으로 보는 시각이다. 고령자 집단은 사실 소득과 자산이 양극화한 이질적 집단이다. 50대는 소득 상위 20%(5분위) 소득이 하위 20%(1분위)의 7배가 되는 반면 60세 이상은 약 15배로 벌어진다.

최근 연구에 따르면 가중치를 동일하게 둘 경우 우리나라에서 자산소득이 소득불평등에 기여하는 정도가 약 80%이며 주로 부동산 때문이라고 한다. 고령자는 자산보유 비중이 큰 연령층이어서 이 영향을 더 받는다.

이처럼 고령층은 이질적 집단이기 때문에 평균적으로 대책을 세워서는 안 된다. 고령화 대책은 젊은 세대와 나이 든 세대의 ‘세대간 배분’에 앞서 돈이 많은 고령자와 빈곤한 고령자 간의 소득 배분이 이루어지는 ‘세대 내 배분’을 우선 해야 한다. 2050년이면 젊은이(25~59세) 1명당 고령자(60세 이상) 1.17명이 돼, 세대간 배분을 하려 해도 역부족이다.

둘째 고령화를 생산력 감소에 비중을 두는 시각이다. 한국의 생산가능인구(15~64세)는 총 인구 대비 2010년 73%에서 2040년 57%로 떨어진다. 이는 장기 저성장을 초래할 것으로 보인다. 여성 인구의 노동시장 참여 확대, 이민, 고령자의 노동시장 참가 등으로 공급을 늘리는 게 시급하다.

하지만 고령층은 생산 못지 않게 수요에 더 충격을 줄 수 있다. 30~50대는 소득이 높으므로 주된 소비층인데, 이 계층의 비중이 줄고 60대 이상의 비중이 증가하면 소비가 줄어들기 때문이다. 최근 회자되는 소비절벽은 베이비부머의 대량 은퇴에 따른 리스크를 수요 측면에서 본 것이다. 고령자는 전체적인 소비가 감소할 뿐 아니라, 시기별로는 퇴직 직후에 미래에 대한 불확실성으로 소비가 과하게 줄어들고 후반부에 증가하므로 생애 기간 동안 소비 변동성이 크다. 이를 완화할 필요도 있다.

따라서 고령자의 소득 흐름을 안정화시켜 주는 정책이 필요하다. 고령자 고용은 생산 증가뿐 아니라 수요진작에도 도움이 되므로 핵심적인 분야이다. 그 외에 주택연금, 사회보장 등을 통해 안정적인 소득 흐름을 만들어서 수요를 안정시키는 정책이 병행돼야 한다.

셋째 주택가격이 세대에 미치는 영향을 보는 시각이다. 젊은 세대는 앞으로 주택을 구입해야 하는 입장이지만 고령 세대는 충분히 주택을 구입한 상태에서 향후에 줄여나가야 하는 입장이다. 실제로 우리나라 가구 전체 자산에서 연령별 부동산 자산보유 비중을 보면, 30세 이하는 31%, 30대는 55%, 40대는 63%, 50대는 67%, 60세 이상은 78%에 이른다. 고령자 수가 많아지면 고령자의 주택 보유 비중은 더 높아진다. 고령세대는 주택가격 하락에 취약하고 젊은 세대는 상승에 취약하다. 주택가격이 오르는 게 좋다고 해서 계속 올릴 수 있는 시대가 지났다. 세대간으로 보면 고령자의 자산가격 변동성을 키울 수 있고 젊은 세대에게는 불리한 자원배분이 된다.

최적의 해법을 찾아야 한다. 고령 세대는 주택을 안정적으로 활용해야 하며, 젊은 세대는 주거 공급이 원활해야 한다. 결혼도 하고 수요를 창출한다. 이를 위해, 고령자는 주택연금과 대출금 분할 상환 등을 통해 주택가격 변화에 덜 민감하게 만들어 미래 소득 흐름을 안정시키고, 젊은 세대는 안정된 집값으로 소비 여력을 키워줘야 한다.

고령사회와 저성장이 겹치면 자원은 제한된다. 그래서 일반적 시각에서 벗어나 각론으로 대응해서 정책 효율성을 높여야 한다. 둔탁한 수단이 아니라 예리한 정책을 펴야 한다.

김경록 미래에셋은퇴연구소장
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