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[반퇴시대 재산리모델링] 늦둥이 자녀 둔 40대 자영업자 … 교육비 지출, 노후대비 어떻게

부동산 일부 팔아 리츠·적금 … 월100만원씩 교육비 적립을


Q. 경기도 부천에 사는 박모(48)씨. PC방을 운영하며 부인과 취학 전 자녀 2명을 키우고 있다. 부채를 뺀 순자산 보유액은 8억9000만원이고, 생활은 PC방 운영 및 부동산 임대 수입 590만원으로 한다. 그러나 PC방 경영이 갈수록 어려워지는데다 임대 수입도 자꾸 줄어 걱정이다.

A. 보통 노후준비는 자녀교육비가 줄기 시작하는 50대 초반에 본격적으로 시작한다. 그러나 박씨네는 40대 초반에 가진 늦둥이 자녀의 교육문제로 노후준비에 쏟을 여력이 별로 없다. 자녀교육을 위한 재원 마련이 노후준비보다 먼저다. 보유 자산의 100%가 부동산으로 유동화 작업부터 서둘러야겠다. 노후엔 월 300만원 이상의 현금흐름을 만들 수 있어 그럭저럭 여유 있는 생활이 가능할 것 같다.
① 비즈니스호텔 수익률 반토막
박씨네는 부천의 거주 아파트, 임대 수입이 나오는 서울 여의도 주상복합아파트, 분양받은 비즈니스호텔을 보유하고 있다.

순투자금 대비 임대수입은 연 7%대로 양호한 편이다. 문제는 금융자산이 없다는 점. 비즈니스호텔은 부동산 가격하락과 조달금리 상승에 대비하는 차원에서 처분하는 게 좋겠다. 비즈니스호텔은 매입 초기엔 연 수익률이 7~8%에 달했으나 요즘은 3~4%에 불과할 정도로 수익성이 악화됐다. 공급과잉에 따른 출혈경쟁이 심한 게 가장 큰 원인이다.

주변 환경과 인프라가 잘 갖춰진 여의도 주상복합은 계속 보유를 권한다.

 
② 브릭스 시장에 투자를
두 자녀의 교육비는 50대 초반부터 증가하다가 60세부터는 연 2000만원 이상 소요된다. 자녀교육에 실패하면 노후가 피곤해 진다. 비즈니스호텔을 팔아 대출금 1억5000만원과 마이너스 통장 6000만원을 상환하고 나면 9000만원이 남는다. 이중 4000만원을 주거래 은행을 정해 시중금리보다 이자를 더 주는 예금상품에 가입하자. 또 3000만원은 비과세 해외주식투자전용펀드에 투자할 것을 제안한다. 장기상품인 만큼 변동성은 크지만 성장성이 높은 해외시장에 관심을 가져 볼만하다. 이에 해당하는 곳으로 이머징 국가, 특히 브릭스(BRICS)를 꼽을 수 있다.

빚을 갚고 나면 매달 60만원 나가던 이자가 절약된다. 여기에 40만원을 합쳐 자녀교육 자금 조성에 나서도록 하자. 주거래 은행의 적금상품(5년 만기, 최고 연 2%)에 50만원을 불입하고, 나머지 50만원으론 연 5%가량의 배당을 받을 수 있는 부동산 투자회사(REITs) 주식을 매월 살 것을 권한다. 이렇게 목돈 7000만원과 월 적립금 100만원을 12년간 연평균 3~4%로 굴리면 약 2억8000만원을 만들 것으로 보인다. 자녀 교육비 재원으로 충분하다.

 
③ 노후엔 300만원 이상 현금흐름
자녀를 늦게 두는 바람에 이들이 결혼할 때까지 최소 20여 년은 경제활동을 해야 한다. 만약 이 기간에 외벌이 가장인 박씨가 부재하면 가계에 위기가 닥친다. 이때를 대비해 월 10만원씩 정기보험에 납입하기 바란다. 만기 60세로 하면 사망보험금 2억원을 책정할 수 있다. 정기보험은 종신보험과 달리 해약환급금이 없지만 싼 보험료로 필요한 기간만 보장해주는 실속형 보험상품이다. 박씨네의 노후준비 여건은 그렇게 나쁘지 않다. 우선 65세부터 국민연금 50만원이 나온다. 자녀교육이 끝나는 시점에 주상복합아파트의 임대수입 180만원은 노후생활비로 전용할 수 있다. 아울러 현재 거주 아파트를 주택연금에 들면 월 70만원을 확보한다. 현재 50만원씩 붓고 있는 변액연금은 소득공백기라든가 좀 더 여유있는 노후생활에 활용할 수 있다.
 
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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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