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강남과 가까워서…강남급 규제 받는 강동·과천

“마포는 집값이 많이 올랐는데 가격이 별로 오르지 않은 서울 다른 지역처럼 분양권 전매 제한이 1년 더 늘어나는데 그치고, 강동구는 왜 입주 후 소유권 이전 등기까지 전매가 금지되는 거죠? 마포는 청약 열기도 뜨거운데…”

재건축 활발한 지역인 점도 고려
청약경쟁 높고 집값 많이 뛴 마포
분양권 전매 1년 연장 ‘느슨 규제’
과열 부산은 현행법으론 손 못대

정부의 11·3 부동산 대책 발표 후 ‘청약규제 대상 조정지역’에 대한 서울 강동구 주민과 부동산 중개업소의 공통된 반응이다.
애초 시장의 예상과 달리 정부의 규제 대상 지역이 늘면서 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 대상에 포함된 지역에선 불만이 터져 나오고 있다. 정부가 대책 발표 전에 “과열이 강남을 중심으로 국지적으로 발생하고 있다”는 입장을 보였기 때문이다. 그동안 강남은 강남·서초·송파구를 지칭하는 말로 쓰였다.

국토교통부는 이번에 집값 상승률·청약경쟁률·주택보급률 등 강력한 분양·재건축·매매 규제책인 투기과열지구의 지정 요건을 일부 활용했다. 그러면서 투기과열지구보다 요건을 느슨하게 했다. 일단 대상 범위를 넓힌 뒤 정부가 수치에 얽매이지 않고 선별적으로 정하기 위해서다.

정부가 밝힌 조정 대상지역 요건에 맞는 지역은 전국적으로 70여 곳에 달하지만 최종적으로 37곳만 결정됐다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “향후 시장 과열 가능성, 분양 예정 물량 등 ‘정성적’ 판단을 거쳐 지역을 선정했다”고 말했다.
민간택지 전매금지 지역에 강동구와 과천시가 들어간 것은 강남3구와 마찬가지로 재건축이 활발하기 때문이다. 강남3구 옆이어서 과열 확산의 매개지역이란 측면도 고려됐다. 재건축 단지는 공공택지가 아닌 민간택지여서 이들 지역은 공공택지에 준하는 전매금지 규제를 받게 됐다.

마포구처럼 최근 청약경쟁률이 높고 집값이 많이 오른 강북지역은 ‘입주 때까지 전매금지’를 피했다. 재건축이 아닌 재개발 붐이어서 과열 양상이 덜할 것으로 보여서다. 국토부 관계자는 “강동구와 과천엔 재건축 추진 단지가 많아 고분양가와 청약 과열이 지속할 가능성이 크다고 판단했다”고 말했다.

하남 등 경기도 일부 지역의 공공택지 전매 제한이 1년에서 입주 후까지로 늘어난 것은 신도시·택지지구의 높은 청약경쟁률과 잦은 분양권 전매 때문이다. 하남·성남에 위례신도시가 걸쳐 있고 화성 동탄2신도시, 하남 미사지구, 남양주 다산신도시 등이 분양가 상한제 적용에 따른 저렴한 분양가로 인해 청약수요가 몰리고 있다.

그런데 지난 9월 주택도시보증공사(HUG)가 미분양과 공급과잉 우려가 높은 ‘미분양 관리지역’으로 지정했던 고양시가 들어 있다. 한 달여 만에 미분양 지역에서 과열 지역으로 바뀌었다. 국토부는 “최근 삼송지구 등이 다소 과열된 양상을 보였다”며 “고양 미분양 중 공공택지 내 물량이 거의 없고 그마저도 줄고 있다”고 설명했다.

성남의 민간택지에 대해서는 다른 경기도 지역과 달리 전매제한이 강화됐다. 국토부는 성남 옛 도심에서 재개발·재건축 사업이 진행돼 내년부터 분양 예정 물량이 적지 않다는 점을 이유로 들었다. 국토부 관계자는 “현재뿐 아니라 과거와 미래의 시장 상황을 감안해 선제 대상 지역을 골랐다”고 말했다.

올해 평균 청약경쟁률이 수백대 1에 달하고 집값 상승률이 전국 최고인 부산이 전매제한 대상에서 아예 빠졌다. 이는 과열이 없다고 판단돼서가 아니라 절차적 이유 때문이다. 지방 민간택지를 전매제한하려면 법(주택법)을 바꿔야 한다. 현 주택법은 지방 민간택지는 전매제한 할 수 없다고 규정하고 있다. 정부는 부산을 비롯해 지방 청약과열이 계속되면 법 개정을 검토할 계획이다.

국토부는 “시장 상황을 지속적으로 모니터링해 규제 지역 조정이 필요하다고 판단되면 언제든 적용할 것”이라고 말했다.

안장원·황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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