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초과이익환수제 피하기…가속도 붙은 재건축

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달아오른 아파트 재건축·재개발 시장을 상징하는 잠실주공아파트 5단지. 이곳 집 값은 올 들어 최대 3억원 넘게 올랐다. [중앙포토]

간판급 재건축 아파트인 서울 잠실 주공5단지는 지난달 24건의 매매가 이뤄졌다. 추석 연휴가 끼었는데도 전달(18건)보다 늘었다. 집값도 올 들어 최대 3억원 넘게 올랐다. 연초 12억원에 매매되던 전용 76㎡형은 지난 6월 역대 최고가인 13억6000만원(2006년 12월)을 넘어선 뒤 최근 15억1000만원에 거래됐다. 김정연 잠실박사공인 대표는 “재건축 사업에 속도가 붙으면서 기대감이 높다”고 말했다.

경기도 분당에 사는 한모(49)씨는 최근 서울 동작구 흑석뉴타운 내 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리)을 팔려고 내놨다가 거둬들였다. 지난여름 인근 7, 8구역이 ‘청약 대박’을 터뜨리면서 소형 빌라의 지분 가격이 3.3㎡당 수백만원씩 올랐기 때문이다. 한씨는 “지분 값이 더 오를 것으로 보여 당분간 갖고 있기로 했다”고 말했다.
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도심의 낡은 주택을 정비해 새 아파트를 짓는 재건축·재개발 시장이 뜨겁다. 부동산 호황기인 2006년 세웠던 종전 최고가를 경신하는 곳이 잇따르고 분양시장은 ‘블랙홀’처럼 청약자를 빨아들인다. 올 초 서울 개포동에서 불붙은 투자 열기가 강동구, 목동, 경기도 과천 등 재건축은 물론 재개발 지역으로 번지는 양상이다.

올해 재건축·재개발 분양물량도 역대 최고치다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양 예정인 재건축·재개발 단지는 10만2965가구(건립 가구 수 기준)로 2006년(3만3244가구)의 세 배 수준이다.
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재건축·재개발이 인기를 끄는 건 2014년 말부터 이어진 규제 완화와 저금리 기조 덕이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "마땅한 투자처가 없는 데다 대출 받아 돈을 빌리기도 쉬워 투자 수요가 늘었다"고 말했다. 도심에 집을 지을 땅이 많지 않은 가운데 올 들어 고분양가 추세가 이어지면서 수익성도 높아졌다. 재건축 등은 일반분양가가 올라가면 분양 수입이 느는 구조이기 때문이다. 게다가 조합들은 내년 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있다.

그러나 과도한 집값 상승에 대한 우려는 커지고 있다. 우선 공급 과잉 가능성이다. 서울 개포만 해도 2019~2020년에 1만 가구가 넘는 입주물량이 쏟아진다. 재건축·재개발 아파트의 경우 투자수요가 많기 때문에 가계부채 증가로 이어질 수 있다. 여기에 독일 도이체방크의 파산 우려와 미국 금리 인상 가능성 등 대외 변수도 있다. 이런 악재가 겹치면 자칫 시장이 급속하게 냉각될 수 있다.
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업계에선 과열을 막기 위한 대책이 필요하다고 보고 있다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “사업이 한꺼번에 몰리지 않도록 인허가 속도를 조절할 필요가 있다”고 말했다. 재건축·재개발을 직접 규제하기보다는 분양시장을 통해 접근해야 한다는 의견도 있다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “분양권 전매가 쉽다 보니 가수요가 몰리고 있다”며 “현재 6개월인 수도권 민간택지의 분양권 전매제한 기간을 1년 이상으로 늘리거나 분양 후 일정 기간 재당첨을 금지하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “집단대출에 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용하는 것을 고려해볼 만하다”며 “다주택자가 대출을 넉넉히 받을 수 없기 때문에 가수요를 걸러내고 실수요자 위주로 분양시장이 움직일 것”이라고 설명했다.

초과이익환수제를 놓고는 “폐지하자”는 의견과 “더 이상 유예하지 말고 시행해야 한다”는 견해가 엇갈린다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부담금을 피하기 위해 내년까지 사업을 끝내려는 곳이 한꺼번에 몰리면서 시장이 과열되고 있어 제도 폐지가 바람직하다”고 말했다. 하지만 “이를 폐지하면 재건축 아파트 가격 상승세에 날개를 달아줄 수 있다”는 반론도 있다.
◆재건축 초과이익환수제
재건축으로 많이 오른 집값의 일부를 국가에 내도록 한 제도다. 해당 지역 평균보다 초과이익이 3000만원이 넘으면 초과이익의 최대 50%가 부담금으로 부과된다. 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년부터 내년 말까지 유예된 상태다. 내년 안에 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청하는 단지는 부담금을 내지 않는다.

황의영·함승민 기자 apex@joongang.co.kr
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