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택지공급 축소 2~3년 뒤 효과, 가계빚 잡기 역부족

“가계부채 관리도 중요하지만 주택시장의 경착륙은 막아야 한다. 급격하게 (규제)해서 실수요자에게 제약을 줘서는 안 된다.”

“전매제한 같은 직접 규제는 빠져
부동산 시장에 큰 영향 못 줄 것”
집단대출 손질 등 보완책 가능성

25일 가계부채 대책 브리핑에서 이찬우 기획재정부 차관보는 이렇게 말했다. 가계부채를 잡으려다 자칫 부동산 경기까지 꺼뜨리지 않게끔 신경 써서 대책을 마련했다는 뜻이다. 시장의 예상에 비해 완곡한 대책이 나온 이유다.
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최근 가계부채 급증의 주범은 집단대출이다. 올 상반기 은행권 주택담보대출은 23조6000억원 증가했는데 이 중 절반인 11조6000억원이 집단대출 증가분이다. 집단대출은 분양이 늘면 따라서 증가한다. 올해 분양 실적은 상반기에만 20만6000가구로 예년(연간 평균 30만1000가구) 수준을 뛰어넘을 전망이다. 금융 당국은 집단대출 급증세를 잠재우기 위해 분양권 전매제한 강화 같은 강력한 수요 조절 정책이 필요하다고 주장해왔다. 하지만 지금 주택시장은 과열이 아닌 정상화 국면이라는 게 국토교통부와 기재부의 시각이다.

“이미 지방에선 청약경쟁률이 1대 1 미만인 단지가 지난해 18%에서 올해 23%로 늘었다. 지나치게 수요를 억제하면 미분양이 급증하고 수급 불균형이 심화할 우려가 있다.”(이문기 국토부 주택정책관)
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결국 양측의 절충안으로 나온 방안이 공공택지 공급물량 조절이다. 지난해 12만8000가구분이었던 한국토지주택공사(LH) 공공택지 공급물량을 올해 7만5000가구분으로 줄이기로 했다. 내년에는 더 줄인다는 계획이다. LH 공공택지는 전체 주택 공급의 30%를 차지하고 있다.

이를 두고 도규상 금융위원회 금융정책국장은 “주택공급 관리 방안이 가계부채 대책에 제시된 게 처음”이라고 의미를 부여했다. 이찬우 차관보는 “공급 속도 조절을 통해 (분양물량이) 과거의 평균치인 30만 가구 수준까지 서서히 수렴해 갈 것”이라고 말했다.
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시장에선 대책의 실효성에 대한 의문을 제기한다. 이미 사업계획을 승인받고 아직 착공하지 않은 물량이 적지 않기 때문에 택지 공급을 줄인다 해도 시장엔 2~3년의 시차를 두고 영향을 끼친다. 한 시중은행 가계여신 담당자는 “직접적인 규제책이 없어 당장 시장에 주는 충격은 크지 않을 것”이라고 말했다.

서울 강남 재건축시장의 과열을 잡기에도 역부족이라는 시각이 우세하다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 중도금 보증 건수(최대 4건→2건)와 보증비율(100%→90%)을 줄이기로 했다. 이전과 비교해 은행의 집단대출 심사가 깐깐해지고 대출 금리도 더 높아질 가능성이 크다. 하지만 돈 있는 베이비부머 세대 위주로 수요가 몰리는 강남권 분양시장은 이 정도 규제엔 끄떡없을 거란 분석이다.
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심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양시장은 이미 양극화가 시작돼 지방엔 미분양이 쌓이지만 서울 강남에는 분양가가 비싸도 수요가 몰릴 것”이라고 말했다. 정부도 이런 지적을 의식하고 있다. “앞으로 상황을 봐 가면서 필요한 경우 집단대출에 대한 단계적인 여신 심사 가이드라인 도입을 검토하겠다”면서 추가 대책 가능성도 열어뒀다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 대책이 시행된 뒤에도 분양시장이 계속 과열된다면 현재 6개월인 수도권의 분양권 전매제한 기간을 1년으로 늘리는 대책이 추가돼야 한다”고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “분양시장 과열을 컨트롤하는 게 오히려 부동산시장의 경착륙을 피하는 길”이라며 “후분양제 전환을 정부가 고민해야 한다”고 말했다.

한애란·김성희 기자 aeyani@joongang.co.kr
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