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[강화되는 부동산 규제] 주택시장 ‘유동성 파티’ 끝났다

주택시장에 ‘유동성 파티’가 끝났다. 정부가 주택담보대출에 이어 신규 아파트 중도금 꼭지도 손을 댔다. 이자 부담이 가벼운 저금리 기조 속에서 대출 문을 활짝 열어 유동성으로 주택경기를 띄워 온 정부 정책이 막을 내리게 됐다. 2008년 금융위기 이후 가라앉은 주택시장을 살리기 위해 정부는 대대적인 규제 완화를 했다. 특히 담보대출 규제를 느슨하게 풀었다. 마침 기준금리 1%대의 ‘바닥 금리’와 맞물려 대출을 타고 주택 시장에 돈이 넘치면서 주택시장이 부양됐다. 다른 산업 분야가 지지부진한 가운데 주택건설을 통해서라도 경기에 활력을 줘야 한다는 명분도 있었다.

 
l 시장충격 줄이려 대출 보증 억제
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주택경기는 2000년대 초·중반 활황기 못지 않게 지난해 달아오르며 살아났지만 급증한 빚(주택담보대출)이 뇌관으로 떠올랐다. 지난해 한 해 동안 가계대출이 112조9000억원(11%) 늘었는데, 주택담보대출이 증가액의 대부분(79조7000억원)을 차지했다. 정부는 여신 심사 가이드라인을 도입해 지난 2월 수도권을 시작으로 5월 지방으로 확대해 시행에 들어갔다. 상환 능력 위주로 담보대출심사를 깐깐하게 해 대출 문턱을 높였다. 당초 지난해 말 발표된 올해 경제정책 방향에 올 5월부터 중도금 대출 규제 시행도 포함돼 있었다. 하지만 중도금 대출 규제는 분양시장에 찬물을 끼얹어 건설경기에 충격을 줄 수 있다는 우려에 묻혀 흐지부지됐다.

그러다 연초 기대와 달리 지난해 분양열기가 식지 않고 올 들어서도 분양시장이 과열 양상을 보이며 중도금 대출이 크게 늘었다. 올 들어 5월까지 늘어난 담보대출 금액(19조원)의 절반 이상인 10조원이 중도금 대출(집단대출)이었다. 지난해에는 담보대출 증가분에서 차지하는 중도금 대출 비중이 12.4%였다. 담보대출 관리에 비상이 걸렸다.

정부는 그나마 시장충격을 완화하기 위해 중도금 대출을 직접적으로 규제하지 않고 간접적인 방법을 택했다. 중도금 대출 보증을 억제해 대출을 받지 못하게 하는 식이다. 현재 한국주택금융공사와 주택도시보증공사가 중도금 대출 보증을 해준다. 이 보증을 바탕으로 은행은 대출을 한다. 중도금 대출 보증이 없으면 개인은 개인신용 등 자력으로 대출을 받거나 자기 돈으로 중도금을 마련해야 한다.

정부는 분양가 9억원 이하 주택을 대상으로 1인당 2건·3억 원까지인 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증 제한을 주택도시보증공사로 확대하기로 했다. 주택도시보증공사가 중도금 대출 보증 시장의 70% 정도를 차지하고 있어 파급효과가 크다. 지난해 이들 두 기관은 32만2184가구에 대해 54조3791억원의 중도금 대출을 보증했다. 이 중 주택도시보증공사 분은 21만8210가구, 39조431억원이다. 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 제한 시행은 7월 1일부터다. 규제가 한국주택 금융공사보다 다소 덜해 대상 주택과 보증 건수는 같지만 보증금액 한도는 6억원(수도권·광역시)이다. 국토부 관계자는 “일부 투기까지 벌어지는 분양시장의 과열을 잠재우고 주택 공급과잉 우려와 가계부채 불안을 잡기 위해 중도금 대출을 억제하기로 했다”고 말했다.

중도금 대출 규제로 분양시장은 혼란에 빠져들고 있다. 이제까지 사실상 중도금 대출 걱정 없이 분양받을 수 있었기 때문이다. 정부가 분양시장 과열의 진원지로 보고 타깃으로 삼은 강남권 재건축 시장이 타격을 받을 것으로 예상된다. 강남권에서 분양되는 아파트는 분양가가 대개 3.3㎡당 3000만원이 넘어 대부분 9억원을 초과한다. 9억원이 넘으면 아예 중도금 대출 보증이 안 된다. 중도금을 마련하기 어려우면 분양 계약율이 떨어지게 되고 재건축 사업성이 나빠진다. 재건축은 분양가를 높게 받을수록, 일반분양이 잘 될수록 조합원 사업비 부담이 줄어 사업성이 올라간다. 전문가들은 “강남권 재건축발 고 분양가 행진에 제동이 걸리고 재건축 단지 시세 상승세도 주춤해질 것”으로 내다봤다.

일부 다른 의견도 나온다. 강남권 주택 수요자들의 경제력이 좋아 중도금 대출에 의존하지 않더라도 자금 마련을 충분히 할 수 있기 때문이라는 것이다. 일반분양분이 많지 않아 분양이 그렇게 힘들지 않을 것으로 보이기도 하다. 7월부터 내년까지 분양예정인 강남권 주요 재건축 단지의 일반분양분은 전체 건립가구수(1만1000여가구)의 10%인 1100여가구이고 단지당 평균 130가구다. 강남권 재건축 조합 관계자는 “물량이 많지 않아 중도금 대출이 없어도 ‘조기 완판’은 아니더라도 시간이 좀 걸릴 뿐 분양 걱정을 할 필요는 없을 것”이라고 말했다.

오히려 중도금 대출 규제의 충격파가 큰 곳은 지방이다. 주택 보급률이 100% 넘게 이미 주택이 많이 공급된 상황에서 그동안 실수요보다 가수요가 지방 분양시장을 들썩이게 했기 때문이다. 올 들어 입주가 크게 늘면서 일부 기존 주택시장은 약세로 돌아설 정도로 시장 분위기 가라앉았는데도 신규 분양 아파트는 최고 수백대 1의 청약경쟁률을 보일 정도로 달아올랐다. 계약 직후 분양권 단타전매도 극심했다. 중도금 대출 규제로 이런 청약거품이 빠지면 지방 분양시장이 많이 위축될 것으로 예상된다. 업계 관계자는 “이번 중도금 대출 규제가 강남권엔 ‘집행유예’를, 지방엔 ‘사형선고’를 내린 것이라는 말이 나온다”고 전했다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “분양시장이 과열을 부추긴 가수요가 빠져나가고 실수요 위주로 재편되면 실수요가 분양받을 확률이 높아진다”며 “중도금 대출 규제로 청약기회가 제한되는 만큼 청약에 신중해야 한다”고 조언했다.

 
[박스기사] 중도금 대출 보증 제한 어디까지 - 오피스텔·도시형생활주택도 규제 대상
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주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 제한은 전격적으로 실시됐다. 6월 28일 발표돼 3일 뒤인 7월 1일부터 시행에 들어갔다. 그동안 긴가민가하다 사실상 발표와 거의 동시에 시행되면서 혼란스런 부분이 많다. 세부 기준을 일문일답으로 알아본다.

Q: 아파트만 대상으로 중도금 대출 보증 제한을 하나.

A: 주택도시보증공사가 현재 시공사 부도 등에 대비해 분양보증을 해주는 상품이 모두 해당된다. 아파트 외에 단독주택·연립주택·도시형생활주택 같은 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔도 대상이다. 물론 주상복합아파트도 포함된다.

Q: 주택도시보증공사의 건수·한도에 한국주택금융공사에서 받은 보증도 합산되나.

A: 아니다. 서로 따로 보증해주기 때문에 통합관리되지 않는다. 한국 주택금융공사에서 받은 보증에 상관 없이 주택도시보증공사에서 보증받을 수 있다. 두 기관에서 모두 보증 받으면 4건·9억원까지 가능한 셈이다.

Q: 평생 두 건만 중도금 대출 보증을 받을 수 있나.

A: 아니다. 동시에 유지하고 있는 보증건수를 두 건 이하로 제한한다는 의미다. 기존 중도금 대출 보증이 해지되면 다시 보증 받을 수 있다.

Q: 1인당 건수와 보증한도는 세대별로 합산하나.

A: 아니다. 개인별 보증한도다. 부부 중 한 명이 두 건의 보증을 받더라도 다른 한 명도 두 건까지 추가로 보증받을 수 있다.

Q: 부부 공동명의로 분양 받으면 보증건수와 한도가 어떻게 되나.

A: 공동명의로 계약하는 경우 차주는 1명이고, 다른 1명은 연대보증을 서는 형태다. 중도금 보증은 차주를 기준으로 건수와 한도를 계산하기 때문에 차주의 건수와 한도만 소진된다. 공동명의로 계약한다고 해서 한도금액이 12억원(6억+6억)으로 늘지 않는다.
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.