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상가 다운계약, 빌라 업계약 뜨끔하겠네요

내년부터 아파트·연립주택 등 공동주택이나 오피스텔·상가를 최초 분양받을 때 지자체에 부동산 거래신고(실거래가 신고)를 해야 한다. 국토교통부는 올 1월 제정된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’과 관련한 구체적인 규정을 담은 시행령·시행규칙 제정안을 16일 입법예고했다. 해당 법과 시행령·시행규칙은 내년 1월 20일 시행된다.

제정안에 따르면 30가구 이상 공동주택·단독주택이나 30실 이상 오피스텔, 분양면적이 총 3000㎡를 넘는 상가 등의 분양 계약을 맺는 거래 당사자는 일반 아파트 거래 때처럼 시·군·구청에 실거래가 등 거래(계약) 내용을 신고해야 한다.

그간 최초 분양 계약은 거래신고 대상이 아니어서 갖가지 편법·불법이 성행하고 있다. 소규모 오피스텔이나 상가 등에선 분양 계약자가 취득세를 낮추기 위해 계약서상 분양가를 실제 분양가보다 낮춰서 쓰는 ‘다운 계약’이 유행했다. 빌라(연립·다세대주택) 분양 때는 은행에서 대출을 많이 받기 위해 계약서상 분양가를 실제 분양가보다 더 높여 적는 ‘업 계약’이 성행하고 있다.

예컨대 실제 분양가가 3억원인 빌라를 계약하면서 계약서에는 분양가를 3억7000만원으로 적은 뒤 은행에서 계약서상 분양가의 80%인 2억9600만원까지 대출받는 식이다. 이렇게 하면 계약자 입장에선 400만원만 있으면 새 빌라를 분양받아 입주까지 할 수 있다. 주택가 등 길거리에서 흔히 볼 수 있는 ‘실입주금 100만원’ 혹은 ‘실입주금 0원’라는 플래카드가 대부분 이런 식으로 분양하는 빌라다.

하지만 최초 분양 계약에 대한 거래신고가 의무화하면 이 같은 업 계약이나 세금을 줄이기 위한 다운 계약이 크게 줄 것으로 예상된다. 어명소 국토부 토지정책과장은 “신고 자체만으로도 (업·다운 계약을 줄이는) 효과가 있겠지만 부정 의혹이 있는 단지에 대한 검찰 수사나 지자체 조사 때도 도움이 될 것”이라고 말했다.

거래신고 분양회사와 계약자가 모두 실거래가 신고서를 쓴 뒤 계약일로 60일 이내에 시·군·구청에 제출해야 한다. 아파트와 같은 대단지에선 분양업체 측이 위임장을 받아 일괄적으로 신고할 수도 있다. 한국토지주택공사와 같은 공기업이나 국가·지자체와 주택·토지 분양 계약을 한다면 계약자는 따로 거래신고를 할 필요가 없다. 분양 주체인 국가·지자체·공기업이 단독으로 거래신고를 하면 된다.

이와 함께 부동산 거래신고를 허위로 한 사람이 해당 사실을 정부나 지자체가 조사하기 전에 자진 신고하면 과태료를 전액 면제하고, 조사가 시작되고 관련 증거자료 등을 제출하면 과태료를 50% 줄여주는 ‘리니언시 제도(자진 신고자 감면제)’가 도입된다.

또 부동산 거래신고를 규정보다 늦게 했을 때 지연 기간이 3개월 이내면 거래가격에 따라 부과되는 과태료를 10만∼300만원에서 10만∼50만원으로 내리기로 했다. 다만 거래신고 지연기간이 3개월을 넘거나 고의로 거래 신고를 거부했을 때는 50만∼500만원의 과태료가 부과된다.

시행령·시행규칙 제정안은 국토부 인터넷 홈페이지(www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr
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