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[분양 포커스] 길동역·고덕역·천호대로 가까워 개발 유망한 그린벨트

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한국산업개발이 서울 강동구 둔촌동에서 판매 중인 그린벨트 토지. 소규모 단절 토지로 그린벨트 해제가 기대된다. 사진은 (위에서부터 시계방향으로) 강동구 아파트 단지 전경, 한국산업개발이 분양하는 그린벨트 토지 현장, 일자산 전경, 강동 그린웨이 가족캠핑장, 허브천문공원 전경.

지난해 개발제한구역(그린벨트)과 관련된 각종 규제가 완화되면서 서울과 수도권 그린벨트에 대한 투자자들의 관심이 늘고 있다. 결정적인 계기가 됐던 것은 지난해 5월 일정 면적 이하 그린벨트 해제 권한을 시·도지사에게 위임하기로 한 정부 방침이다.

이후 경매 시장 등에 투자자들이 몰리면서 그린벨트 땅 투자 열기가 달아오르고 있다. 잘만 고르면 적지 않은 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감 때문인 것으로 풀이된다. 2016년 유망 부동산으로 떠오른 그린벨트, 과연 투자가치가 있을까.

지난해 5월 정부가 그린벨트 규제 완화 정책을 발표한데 이어 12월에는 관련 법안이 국회를 통과했다. 핵심 내용은 그린벨트 경계에 있는 소규모 토지 중 보전가치가 낮고 교통이 편리한 그린벨트를 도시 개발에 활용한다는 것이다. 관련법 개정으로 올해부터 30만㎡ 이하 규모의 그린벨트에 대해 시·도지사가 정부의 승인을 거치지 않고 해제할 수 있게 됐다. 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법이 지난 3월 30일 개정·시행됨에 따라 개발제한구역 내 단절된 토지를 개발제한구역에서 해제할 수 있는 최대 규모가 1만㎡ 미만에서 3만㎡ 미만으로 완화됐다.
 
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그린벨트로 눈 돌리는 투자자들
이 같은 그린벨트 규제 완화에 힘입어 토지 경매시장에 열풍이 불고 있다. 법정 경매에서 개발제한지역이 포함된 토지 경매 낙찰가율이 크게 증가했다. 부동산경매전문업체 지지옥션의 조사에 따르면 정부가 개발제한구역 규제 개선 방안을 발표한 직후인 지난해 5월 7~19일에 개발제한구역 내 토지 경매 낙찰가율이 79.4%를 기록했다.

이는 규제 개선 방안을 발표하기 전인 지난해 1~4월에 개발제한구역 토지 평균 낙찰가율이 55.8% 였던 것과 비교하면 23.6%포인트 이상 급등한 것이다. 평균 응찰자수도 3.1명으로 1~4월 평균(2.7명)보다 0.4명이나 늘어났다.

개발제한구역 토지의 낙찰가율도 정부 발표 이후 증가했다. 전체 토지 낙찰가율(66.1%) 대비 13.3% 포인트 이상 높았다. 낙찰된 개발제한구역 토지 29건 중 절반 정도인 14건이 낙찰가율 80%를 웃돌았으며 이 가운데 10건은 100%를 넘겼다. 전체 29건 중 8건은 유찰 없이 신건에 낙찰됐을 정도다.

또한 낙찰건수 가운데 18건은 서울·경기·인천 등 수도권이었다. 7건은 지방 광역시, 나머지 4건은 지방 시도지역에서 낙찰됐다. 위치 좋은 그린벨트에 대한 투자 전망이 밝아지면서 수요가 몰린 결과로 풀이된다. 주변 시세보다 매우 저렴하게 매입할 수 있는데다 규제가 풀리면 건축물을 지어 가치를 높이거나 시세가 뛰어 매매 차익을 키울 수 있어서다.
 
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올해 시세 차익 기대되는 부동산
최근 2016년에 고정 임대수익이나 시세 차익을 거두기 좋은 유망 수익형 부동산을 묻는 한 매체 설문조사에서도 ‘그린벨트(개발제한구역) 해제 가능성이 높은 토지’가 꼽혔다. 부동산 전문가 50명 중 각각 24%가 주거용 오피스텔과 함께 그린벨트 해제 토지를 지목한 것이다.

부동산 전문가들은 “환경평가 3~5등급이며 보존가치가 낮은 지역은 그린벨트 해제와 개발 가능성이 크다”며 “특히 도시 내 개발 가능한 그린벨트에 투자자들이 관심을 두는 이유도 이 때문”이라고 입을 모은다.

정부는 심화되고 있는 주택난과 실업난 해소 차원에서 보존가치가 낮고 교통이 편리한 그린벨트를 중심으로 산업단지와 주택단지 조성사업을 동시에 추진할 것으로 전망된다. 이미 그린벨트 개발 사례가 줄을 잇고 있다.

대표적인 게 구리월드디자인시티 개발 사업이다. 이 사업은 지방자치단체가 추진하는 최대 규모의 그린벨트 개발 프로젝트다. 경기도 구리 토평동·교문동 일대에 들어서며 2000여 개 기업이 입주할 계획이다.

국토부는 내년 6월 개통 예정인 고속철도 (KTX) 수서역 주변 그린벨트를 풀어 공공주택 개발에 나설 예정이다.

그린벨트 규제 완화 이후
토지 경매 낙찰가율 급증
그린벨트 개발 프로젝트
정부·지자체 추진 잇따라


서울 강남과 가까운 경기도 하남은 그린벨트 일부를 풀어 미사·위례·감일지구를 개발 중이다. 이와 함께 지하철 5·9호선 역세권 개발, 보금자리주택에서 해제된 감북동·초이동 일대에 기업 유치 등을 추진하고 있다.

이런 가운데 한국산업개발이 서울 강동구 둔촌동 그린벨트에 위치한 회사 보유분 토지를 판매하고 있어 눈길을 끈다. 도시지역·자연녹지로 면적 6108㎡, 15개 필지다.

판매 대상 토지는 공시지가 기준 3.3㎡당 54만원, 매각 토지 경계선의 그린벨트 대지는 3.3㎡당 800만원 정도다.

이 토지의 가장 큰 특징은 도로 때문에 주변 그린벨트(일자산)와 분리돼 있는 소규모 단절 토지로 그린벨트 해제 가능성이 있다는 점이다. 앞쪽에는 현재 강동구 아파트 단지가, 주변엔 일반주택·음식점·가족캠프장 등이 들어서 있다. 위치나 현황 상으로 그린벨트 해제 조건을 갖추고 있다.

해제 조건 갖춘 둔촌동 그린벨트
주변에 개발호재가 많다. 인근에 지하철 9호선 연장선이 2018년 개통될 예정이며 지하철 길동역과 고덕역이 가깝다. 또한 천호대로에서 100m 거리며 도로변에 있어 그린벨트가 해제되면 주거단지 등으로 개발 가능성이 크다. 매각 필지는 전체가 남향으로 경계측량이 돼 있어 분양 받은 토지의 위치를 정확히 확인할 수 있다.

분양가격은 3.3㎡당 129만~198만원이며 분양면적은 190~496㎡까지 15개 필지며 선착순 수의계약으로 이뤄진다. 계약부터 등기까지 모든 자금관리는 코리아신탁이 맡았으며 필지별로 위치지정 공증을 통해 소유권이 이전된다. 현재 건축 가능한 주변 땅은 3.3㎡ 당 1500만~2000만원 선에 거래되고 있다.

한국산업개발 관계자는 “매각 토지는 도로로 인해 일자산과 분리돼 그린벨트로서의 기능을 제대로 수행하기 어려운 상태”라며 “도로 등으로 분리된 3만㎡ 이하 그린벨트 땅은 그린벨트 역할을 할 수 없으므로 우선 해제해주는 내용이 법률에 규정돼 있다”고 말했다.

한국산업개발은 주택사업과 대지조성사업을 하는 건설사다. 그린벨트가 해제되면 공동 개발도 맡아서 할 수 있는 장점이 있다. 문의 02-426-3233
 
 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr
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