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[이젠 반퇴테크] 다른 연금 들었어도, 세금 없이 주택연금 받을 수 있죠

지난달 25일 ‘내집연금 3종세트’가 출시된 후 주택연금 상담과 가입신청이 꾸준히 늘고 있다. 이달 10일까지 주택연금 가입신청은 하루 평균 87.4건으로 지난해(29.3건)의 3배 수준이다. 특히 상담건수는 출시 이후 하루 498건으로 지난해의 8배로 급증했다. 권대영 금융위원회 금융정책과장은 “예약상담 신청건수가 하루 평균 417건에 달해 가입신청 증가세는 당분간 지속될 전망”이라고 했다.
 
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주택연금에 대한 관심이 커졌지만 오해도 여전하다. 주택연금을 받으면 연금소득으로 과세될까. 금융위는 주택연금 자료를 내면서 “주택연금 월 지급금은 연금소득으로 분류되지 않는다”는 설명을 포함시켰다.
 
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그렇다고 정부가 주택연금 가입자에게 특별한 혜택을 준 건 아니다. 주택연금의 원래 이름은 역모기지론이었다. 구입할 주택을 담보로 하는 장기대출 상품인 모기지론과 반대로, 살고 있는 주택을 담보로 생활자금을 매달 대출해주는 게 역모기지론이다. 주택연금 역시 본질은 주택담보대출이지만 연금처럼 생활비를 타 쓰는 상품이다. 원래부터 ‘대출’이니 당연히 연금소득에 포함되지 않는다.
 
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정부가 역모기지론을 주택연금으로 다시 포장한 것은 성공한 네이밍으로 꼽힌다. 연금에 대한 우리 사회의 로망을 간파했고, 이해하기도 쉽다. 다만, ‘연금’으로 오해하면 헷갈리는 게 있다. 이런 내용을 포함해 주택연금에 대한 궁금증을 문답으로 풀었다. ‘이젠 반퇴테크 2회 주택연금 100% 활용법’(본지 2016년 3월 10일자 B2면)에 이어 주택연금 활용법 2탄이다.
 
공적연금을 받고 있어도 주택연금에 가입할 수 있나.
“주택연금은 노후에 소득이 부족한 고령층을 위한 ‘대출’이다. 국민연금 등 공적연금의 수급 여부와 상관없다.”
주택연금에 가입하면 집 소유권에 제약이 생기는지.
“주택연금에 가입해도 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지된다. 주택의 사용과 처분은 고객이 자유롭게 결정할 수 있다. 다만, 주택금융공사가 담보확보를 위해 근저당권을 설정한다. 다른 주택담보대출과 마찬가지다.”
주택연금에 가입하고 난 뒤 이사를 하거나 살던 집을 재건축해도 된다고 했다. 집이 달라지면 뭐가 바뀌나.
“이사가거나 재건축되는 집이 기존 주택과 가격이 같으면 담보가치가 유지되기 때문에 기존과 동일한 수준의 월 지급금을 계속 받을 수 있다. 새 집이 더 비싼 경우 담보가치를 다시 평가해 집값이 오른 만큼 월 지급금도 더 받는다. 다만, 집값이 9억원 이상으로 오르더라도 월 지급금은 주택가격 9억원 수준에서 더 이상 오르지는 않는다. 반대로 더 싼 집으로 이사가면 월 지급금은 하락한다. 가입자가 싸진 주택가격만큼을 주택금융공사에 내면 월 지급금을 예전과 동일하게 받을 수도 있다. 재건축 기간에는 기존 월 지급금이 그대로 유지된다.”
 
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주택연금에 가입하는 대신 집 크기를 줄여 이사가는 게 더 이익 아닌지.
“비교하기 쉽지 않다. 저렴한 다른 집으로 이사하면 집값 차액만큼의 목돈을 마련할 수는 있다. 하지만 그동안 거주하던 동네를 떠나 외곽지역에 가야 하거나, 더 작은 집에서 노후를 보내야 하는 불편은 감수해야 한다. 주택취득세(1.1%), 이사·청소비용, 신규주택 탐색비용 등 이사에 따른 여러 가지 비용도 부담해야 한다. 반면, 주택연금에 가입하면 자녀에게 주는 상속액은 줄어든다. 주택연금 수령액보다 주택가격이 높으면 차액은 상속되고, 반대로 주택연금 수령액이 더 많아도 부족분은 청구되지 않는다. 결국 개인의 가치관과 선호에 따라 판단할 문제다.”
그래도 고급 주택의 경우엔 주택연금 가입이 상대적으로 불리해보인다.
“그런 측면이 있긴 하다. 올 하반기에 9억원 초과 주택도 주택연금에 가입할 수 있게 되지만 월 지급금이 주택가격에 비례해 늘어나지는 않는다. 주택가격별 월 지급금 표를 보면 알 수 있듯이, 가입연령이 늦고, 주택가격이 비싸도 일정수준(340만원) 이상으로 월 지급금이 늘어나지는 않는다. 이는 주택연금의 사회보험적 성격 때문이다. 생활자금이 부족해 어려움을 겪는 노년층을 위한 ‘복지’ 차원의 배려가 들어있다는 얘기다. 2007년부터 2016년 3월 말까지 주택연금 누적가입자 3만1504명을 분석한 결과, 주택가격 3억원 미만이 63.4%로 가장 많았다. 집값이 9억원 안팎이라면 먼저 집 크기부터 줄여 부동산 자산 일부를 현금화해두고 나서, 주택연금 가입 여부를 고민하는 게 좋다.”
집을 팔고 즉시연금에 가입하는 것과 비교하면 어떤가.
“한국주택금융공사가 서울 중계동의 5억1000만원 아파트 소유자(65세)를 기준으로 시뮬레이션한 결과, 주택연금 월 지급금(137만원)이 같은 평형 4억원 전세로 옮기고 나머지 1억1000만원을 종신연금에 들었을 때의 월 수령액(36만원)보다 많다. 물론 더 작은 평수로 옮기고 즉시연금에 더 많이 들수록 월 수령액이 더 많아지지만 주택연금보다는 적다. 물론 그 대신 집은 온전히 자식에게 상속할 수 있다.”

▶관련 기사 [이젠 반퇴테크] 기대여명 따져보니…제주 여성, 서울 남성이 주택연금 유리
 
종신보험과는 개념이 반대 같다.
“종신보험은 일찍 사망할 위험에 대비하자는 취지인 반면, 주택연금은 개인연금 상품과 마찬가지로 오래 사는 ‘위험’에 대비하는 상품이다. 기대여명은 갈수록 늘어나는데, 별다른 소득 없이 노후를 보내야 하는 것도 ‘위험’이다. 다른 각도에서 보면 주택연금은 개인연금과 마찬가지로 ‘즐거운 상품’이다. 기대여명보다 건강하게 오래 살수록 유리하기 때문이다. 주택연금 가입자들도 이런 점을 현명하게 잘 파악하고 있는 것 같다. 이제까지 가입자 중 61%가 부부였고, 독신 여성은 32.3%인 반면, 독신 남성은 6.7%에 불과했다.”
어떻게 가입하나.
“주택금융공사 콜센터(1688-8114)나 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 예약상담을 신청하면 보다 편리하게 상담받을 수 있다. 가입신청 접수 후 가입승인까지 약 15일 정도 걸린다.”

서경호 기자 praxis@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.