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인기 아파트 ‘청약 메뚜기족’…당첨 한 달 내 주인 절반 교체

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지난달 1순위 평균 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 부산 A아파트. 계약이 시작된 지 한 달 만에 4가구 중 한 가구의 당첨자가 분양권을 팔았다. 주변 부동산중개업소들은 2000만원 이상의 웃돈을 줘야 분양권을 살 수 있다고 말한다.

하지만 국토교통부 분양권 실거래가 신고 내역에 따르면 분양권 다섯 중 셋의 거래금액이 분양가 수준으로 나타났다. 웃돈을 노린 단기전매와 거래금액을 낮춰 탈세하는 다운계약이 아파트 분양시장을 흐리고 있다. 무주택자 청약제도를 악용한 사례도 적지 않다. 청약 과열이 빚어지면서 투기 우려가 커진 까닭이다.
 
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본지가 지난해 이후 1순위 청약경쟁률이 가장 높았던 지방 5개 단지의 분양권 전매현황을 분석한 결과 계약 이후 한 달 이내 전매건수가 전체 분양물량 1217가구의 절반인 600건을 차지했다. 지난해 9월 경쟁률이 422.5대 1이었던 경남 창원시 용지더샵레이크파크는 한 달 새 전매건수가 전체 가구 수의 80%에 달했다. 지방은 전매제한이 없어 계약과 동시에 전매가 가능하다.

전매제한 규제를 받지 않는 서울·수도권 단지도 비슷하다. 지난 1월 1순위 경쟁률이 37.8대 1이었던 서울 잠원동 신반포자이는 계약이 시작된 2월 한 달간 60%인 68건의 분양권 전매가 이뤄졌다. 서울·수도권에선 6개월 안에 전매할 수 없는데 이 아파트는 전매제한 규제 전에 사업을 시작해 전매가 자유롭다. 전국적으로 한 달에 거래되는 분양권이 전체 물량의 1% 정도인 점을 감안하면 매우 높은 전매율이다. 분양권 단기전매 차익을 노린 청약이 많기 때문이다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “당첨만 되면 수백만원에서 수천만원의 웃돈을 챙길 수 있다 보니 단기전매가 판을 친다”고 말했다.

주로 분양가가 저렴하거나 브랜드 인지도가 높아 웃돈이 기대되는 단지에 당첨과 동시에 분양권을 전매하려는 분양권 단타족이 몰린다. 단기분양권 웃돈을 노린 ‘떴다방(이동식 중개업자)’들이 당첨되기 위해 청약가점제를 악용하기도 한다.
 
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청약가점제는 무주택자에게 당첨 우선권을 주기 위해 무주택기간 등을 기준으로 점수를 매겨 당첨자를 선정하는 제도다. 전용 85㎡ 물량의 40%에 적용된다. 떴다방은 당첨 안정권에 드는 점수의 청약통장을 불법적으로 사들여 당첨된 뒤 전매해 웃돈을 챙긴다. 지방에선 통장 가입 6개월이면 1순위가 되기 때문에 높은 청약 점수를 활용해 6개월마다 청약할 수 있다. 분양권은 주택으로 간주되지 않아 당첨되더라도 무주택 자격이 유지된다.

이 같은 분양권 단기전매에 계약서상의 거래금액을 실제보다 낮춰 작성하는 ‘다운계약’이 자주 동원된다. 양도소득세를 줄이려는 목적에서다. 보유기간 1년 이내 전매의 양도세 세율이 50%로 높다(2년 이상 보유는 40% 이하). 한 부동산중개업자는 “세금을 다 내면 남는 게 별로 없어 60~70%는 다운계약서를 쓴다”고 귀띔했다.

전문가들은 혼탁한 분양권 시장이 실수요자 피해로 이어진다고 지적한다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “내 집을 마련하려는 실수요자들은 돈을 노린 가수요에 밀려 웃돈을 주고 비싸게 분양권을 구입할 수밖에 없다”고 말했다. 청약 과열로 초기에 높게 형성된 웃돈이 나중에 떨어질 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가점제 당첨자의 재당첨을 일정기간 제한할 필요가 있고 분양권 거래를 투명화해야 한다”고 주장했다.

국세청은 분양권 다운계약에 대해 엄하게 대처한다는 방침이다. 양병수 국세청 자산과세국장은 “다운계약이 적발되면 40% 가산세 추징은 물론 필요하면 세무조사도 할 것”이라고 말했다.

안장원·하남현 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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