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사대문 안 재개발 어려워진다…건물 높이도 24층 제한

앞으로 서울 사대문(四大門) 안에서의 재개발이 어려워진다. 서울시가 한양도성 내 도심을 보존하기 위해 사대문 안에서의 대단위 재건축 계획을 축소·제한하는 대신 지구단위개발계획으로 관리키로 하고 신축 건물의 허용 높이도 낮추기로 했다. 이 지역과는 달리 도심 밖 낙후지역 개발은 지금보다 확대된다.

종로5가 등 정비예정구역 해제
전면철거 못하고 필지별로 개발
주민들 “낙후된 지역 개발 묶이나”
일각선 “재개발 땐 건물주만 좋아”
영등포 공장 일대, 용산 남영동 등
도심 외 지역은 개발 확대하기로

서울시는 이런 내용이 담긴 ‘2025 도시환경정비기본계획’이 최근 도시계획위원회를 통과했다고 9일 발표했다.
 
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이 계획에 따르면 한양도성 내 역사·문화구역을 포함해 사대문 안 110만㎡에 달하는 재개발 가능 ‘정비예정구역’ 지정이 해제된다. 종로구 익선동, 종로5가, 효제동 일대와 중구 남대문로5가, 충무로5가, 동대문디자인플라자(DDP) 부근 지역이 해당된다. 이는 기존 사대문 안에 허용된 정비 가능 구역(362만㎡)의 30%에 해당하는 면적이다.

서울시에 따르면 이 정비 가능 구역에 포함된 295개 지구 가운데 156개(52.9%)에선 사업이 완료됐다. 나머지 139개 지구는 아직 추진 중이거나 시행되지 않았다. 서울시 관계자는 “기존 정비사업은 전면 철거 후 업무 및 상업시설을 확충해 역사성과 장소성이 사라진다는 문제가 있었다”며 “이번 조치는 앞으로 사대문 안에서 과거와 같은 대형 재개발사업은 사실상 불가능해지고 필지별로 개발이 가능해진다는 의미”라고 설명했다.

건물 높이도 90m를 넘을 수 없게 제한된다. 한양도성 인근 4개의 산(북악산·인왕산·낙산·남산) 중 높이가 가장 낮은 낙산보다 높이 지을 수 없도록 하기 위해서다. 이에 따라 종묘·율곡로 주변은 30m, 종로 북쪽과 덕수궁 일대는 50m, 광화문네거리와 방산시장 인근은 70m, 시청·을지로 입구 일대는 90m를 넘지 않는 높이의 건물만 지을 수 있다.
 
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서울시 관계자는 “도심 안 건물은 최대 23~24층 높이를 넘을 수 없다고 보면 된다”고 말했다. 다만 개발구역에서 문화재가 발견돼 보존 필요성이 있을 때엔 건물주에 대한 보상 차원에서 예외적으로 건물의 높이를 올려주기로 했다.
 
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또 지역별로 제각각이었던 일반 상업지역의 용적률도 일괄적으로 하향 조정키로 했다. 기존에는 한양도성 일대는 600%인 반면 신촌은 700%, 청량리는 800%로 자치구에 따라 다른 기준이 적용됐다. 서울시는 이를 모두 600%로 하향 통일시키고, 에너지 저감설계로 건물을 짓거나 공익시설이 포함되는 등 공익에 기여할 때는 최대 200%까지 용적률을 올려주기로 했다.

서울시는 용산·청량리·영등포 등 도심 외 지역 개발은 확대키로 했다. 영등포 대선제분공장 일대와 용산 남영동 업무지구·삼각맨션 부지, 서대문 충현동 일대 등이 정비예정구역으로 새로 지정된다. 또 도심의 인구 감소를 막기 위해 셰어하우스나 레지던스 등 다양한 유형의 도심형 주거지도 공급한다. 용적률도 최대 50%까지 올린다. 서울시는 앞으로 ‘2025 도시환경정비기본계획’을 재공람한 후 오는 7월 중 고시할 예정이다.

해당 지역 주민들은 엇갈린 반응을 보였다. 효제동 주민 최모(51)씨는 “안 그래도 낙후된 지역인데 제한이 많아지면 개발이 어려워지지 않겠느냐”며 불만을 드러냈다.

반면 방산시장에서 지업사를 운영하는 이모(59)씨는 “재개발이 허용되면 건물주는 좋겠지만 우리 같은 사람들은 푼돈을 받고 나가야 한다. 명동처럼 상업시설로 가득 차는 것보다는 서울의 전통 있는 지역을 지켜나가는 게 맞다”고 말했다.
 
◆정비예정구역=일정 구역 내 건축물 60% 이상이 완공 후 20년이 넘었을 때 재개발 등을 검토하기 위해 지정하는 지역. 지방자치단체의 검토를 거쳐 정비구역으로 지정되면 개발사업이 진행된다.

유성운·조진형 기자 pirate@joongang.co.kr
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