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[이젠 반퇴테크] ‘제2 월급’ 원하면 오피스텔, 자금 여유 땐 상가 노려볼 만

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평균 수명 ‘100세 시대’가 열렸다. 정년을 채우고 퇴직한 뒤에도 30~40년을 살아야 하는 반퇴시대의 고민도 깊어지고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 국내 가구당 평균 자산은 3억4000만원으로, 전체 자산의 68%가 부동산이다. 반퇴세대에게 부동산 자산 관리가 중요한 이유다.

오피스텔 실투자금 1억 미만
규제 없는 다주택 연 5%대 수익
상가는 매매가 상승 효과도

가진 부동산을 팔아 금융 자산으로 바꾸거나 주택연금을 활용하는 방법이 있다. 그러나 아직까지는 이런 방식을 꺼리는 이들이 많다. ‘자식에게 집 한 채는 물려줘야 한다’는 고정관념이 남아 있어서다. 그래서 수익형 부동산이 대안으로 떠오르고 있다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “생전엔 생활비(임대수익)를 얻고 사후엔 자식에게 유산으로 남겨줄 수 있는 장점 때문에 수익형 부동산에 대한 관심이 높다”고 말했다.

수익형 부동산은 임대하고 월세를 받는 상품이다. 오피스텔·상가 등이 있다. 매월 ‘제2의 월급’을 받을 수 있지만 거래가 활발한 주택과 달리 따져야 할 것이 많다. 박대범 태경파트너스 본부장은 “매월 통장에 꼬박꼬박 월세가 들어올 것이라는 꿈을 꾸지만 현실은 만만치 않다”며 “무엇보다 공실(빈방)이 생기면 수익률 하락은 물론 되레 손해를 볼 수 있기 때문에 신중해야 한다”고 말했다.

목돈이 많지 않고 부동산 투자 경험도 일천하다면 오피스텔이 안정적이다. 보유 주택에 포함되지 않아 여러 실을 사도 다주택에 해당되지 않는다. 자금 부담이 크지 않다는 것도 매력이다. 실 투자금이 1억원을 넘지 않는다. 수도권에선 4000만~6000만원이 있으면 대출을 받아 오피스텔을 살 수 있다. 서울은 8000만~1억원 정도 있어야 한다. 대개 가전제품이나 가구가 갖춰져 있어 세입자를 구하기 유리하다. 단, 임대가 목적인 상품이라 시세차익을 얻기는 쉽지 않다.
 
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수익률은 연 5%선을 유지하고 있다. 부동산 114에 따르면 지난해 말 서울 오피스텔 평균 수익률은 5.3%다. 수익률이 떨어지고 있지만 예금 금리의 3배가 넘는다. 한국은행에 따르면 지난해 말 시중은행 예금금리는 연 1.64%다. 예상 수익률은 보수적으로 잡아야 한다.

새 오피스텔을 분양 받더라도 현재 임대료 수준으로 예상하는 것이 안전하다. 새 건물이라도 주변 시세보다 월 5만원 정도밖에 더 받지 못하기 때문이다. 해당 지역 수급상황을 따져봐야 한다. 단기간에 공급이 많았다면 공실이 생기거나 임대료가 떨어질 수 있다.

도심 역세권은 교통이 편하고 유동인구가 많은 데다 역을 중심으로 생활편의시설 등이 몰려 있어 세입자를 구하기 편하고 임대료도 높은 편이다. 실사용 면적을 기준으로 임대료가 정해지기 때문에 같은 크기라도 전용면적이 넓은 단지가 유리하다.

대개 오피스텔 임대계약은 1년 단위로 이뤄지고 새 세입자를 맞을 때 도배나 하자·보수는 주인 몫이다. 때문에 거주 지역에서 가까운 곳이 관리하기 편하다. 세입자 손바뀜이나 하자·보수 등을 신경 쓰고 싶지 않다면 중개업소를 활용할 수 있다. 중개업소에 임대관리를 맡기면 임차인 모집뿐 아니라 월세 조율·세금·수리·청소까지 처리한다. 공실 여부에 상관없이 중개업소에 일정 금액의 월세를 책임 지급하거나 월세의 일정 부분을 중개업소에 수수료로 주는 방식이다. 수수료는 월세의 3~9% 정도다.
 
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자금 여유가 있다면 상가로 눈을 돌려볼 만하다. 오피스텔보다 가격이 비싼 만큼 더 많은 임대료를 받을 수 있다. 대개 5년 단위로 계약이 이뤄지기 때문에 중개수수료 등 부대 비용 부담이 적다. 세입자의 장사가 잘 되면 임대료는 물론 매매가격 상승 효과도 있다.

부동산 투자 경험이 있다면 상가주택을 짓는 것도 괜찮다. 대개 1층에 상가, 2~3층에 원룸을 들이고 4층에 직접 거주한다. 거주와 임대수익을 한꺼번에 노릴 수 있는 것이 매력이다. 기반시설이 잘 갖춰진 택지지구가 안정적이다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “노후를 위한 투자는 수익성보다 안정성에 중점을 둬야 한다”며 “상가 투자 시 대출은 매입 가격의 40%를 넘지 않는 것이 안전하고 공실로 인한 추가 비용을 고려하고 투자에 나서야 한다”고 조언했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
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