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[반퇴시대 재산리모델링] 소형아파트 4~5채 사 임대하고 월지급식 ELS 가입을

Q. 서울 강남에 사는 신모씨는 1~2년 후 은퇴를 앞둔 53세의 고소득 직장인이다. 하지만 조기 퇴직이 불가피한 상황이라 연금이 나올 때까지 현금흐름이 끊기는 은퇴크레바스가 걱정이다. 재취업 여부와 주택 구입 여부, 현금성 위주의 자산을 어떻게 안정적인 은퇴소득으로 돌릴 수 있을지 알고 싶어 한다.

조기 퇴직 앞둔 고소득 50대
은퇴 뒤 생활비 걱정인데 …

A. 신씨는 은퇴 후 월 생활비 500만원을 예상하고 있다. 이를 위해 우선 노후에 주거안정이 필요하므로 주택 취득을 권한다. 현금 가운데 10억원은 임대용 부동산을 매입해 준공공임대사업자로 등록하자. 나머지는 월지급식 상품으로 운용해 목표 생활비를 확보하면 된다.
 
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◆일단 노후 보낼 내집 마련=서울 여의도에 직장을 둔 신씨는 영등포 역세권 내 전용면적 84㎡(분양 33평형) 아파트에서 6억원에 전세를 살고 있다. 신씨는 지금이라도 중소형 아파트 한두 채는 바로 살 재력을 갖췄다. 그런데 주택시장 전망이 어둡다는 판단에 따라 전세 살이를 자처해왔다. 하지만 전세난이 심화되면서 전세 자체를 구하기 어려워졌다.

더구나 지금 살고 있는 전세 아파트는 집주인의 요구로 올 10월 만기 때 비워줘야 한다. 신씨는 당장 주거 불안을 해소해야 한다. 다만 인구감소와 가구 분화 추이를 감안하자. 향후에도 수요가 꾸준할 것으로 보이는 역세권에 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 매입하라는 의미다. 전세가에 2억원만 더 얹으면 8억원짜리 아파트 매입이 가능하다.

◆임대용 부동산으로 현금 확보=안정적인 현금 흐름 확보에는 월세가 꾸준히 나올 수 있는 임대용 부동산이 적격이다. 규모는 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트가 좋다. 서울에서 소형아파트 평균 임대수익률은 연 4~5% 수준이다. 1년 만기 정기예금 금리가 1.5% 전후라는 점을 감안하면 결코 낮지 않다.

예컨대 서울 영등포구 일대 전용면적 31㎡(분양 14평형) A아파트의 평균 매매가격은 1억8000만원선인데, 보증금 1000만원에 매월 60만원을 받을 수 있다. 연 수익률은 4.24%에 달한다. 아파트 매입 후 남는 8억~10억원의 여유자금으로 소형아파트 4~5채를 빚 없이 투자할 수 있다. 매달 240만~300만원의 현금 유입이 예상된다.

소형아파트는 준공공임대사업자로 등록하면 취득세가 전액 면제되고, 매년 재산세 75%가 감면된다. 또 의무임대기간 8년을 채우고 팔면 양도세가 전액 면제되고, 임대소득에 대한 소득세의 75%가 감면된다. 잔금일로부터 3개월 내 주소지 구청을 방문해 준공공임대사업자 등록증을 발급받은 뒤 세무서에 사업자등록을 신청하면 된다.

◆월지급식 금융상품으로 여유자금=신씨는 이런 식으로 임대부동산을 통해 300만원을 확보하면, 현재 가입돼 있는 즉시연금에서 받는 매월 50만원을 합쳐 매달 350만원의 기본 현금흐름을 확보하게 된다. 신씨가 목표로 하고 있는 은퇴이후 월 현금흐름 목표에서 모자란 금액은 월지급식 금융상품을 활용해 준비하는 것이 좋겠다.

이를 위해선 자산 재조정 이후 남는 7억5000만원으로 포트폴리오를 구성하자. 3억원은 월지급식 주가연계증권(ELS) 운용을 통해 세후 월 150만원 수준의 이자소득을 확보하자. 목표 수익률은 연 7.0% 내외로 설정하자. 이 때 5000만원은 함께 거주하는 어머니 명의의 비과세종합저축 계좌를 개설한 뒤 운용한다면 세후 이자소득을 높일 수 있다.

개인종합자산관리계좌(ISA)에도 연간 납입한도 2000만원을 입금해 비과세 혜택을 보자. 남는 자금 2억원은 비상자금으로 단기저축계좌(CMA, MMF)에 넣어두자. 노후생활비가 늘어갈 경우 주택연금을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 시가 8억원이면 매월 180만원의 연금을 수령한다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5524~5, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.

 
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◆ 재무설계 도움말=김상훈 미래에셋증권 WM강남파이낸스센터 부장, 이동현 KEB 하나은행 행복한부동산 센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프 플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표(세무사)

◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
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