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[릴레이인터뷰②수익형 부동산] "금리 인상 걱정 말고 안정적인 입지 골라야"

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‘금리 오를 것 같은데 수익형 부동산 사도 될까.’ 미국의 금리 인상 소식에 수익형 부동산에 관심이 있는 투자자들의 고민이 커지고 있다. 소폭의 금리 변동에도 수익률이 확 달라질 수 있는 만큼 조심스러울 수밖에 없다. 하지만 마땅히 투자할 곳도 없다. 부동산자산관리회사인 태경파트너스 박대범 PM본부장(37·사진)은 “크게 걱정하지 않아도 된다”고 말한다. 오히려 수익을 내기는 주택보다 수익형 부동산이 낫다는 조언이다.
사실상 금리 인상이 예정됐다. 금리 올라도 수익형 부동산 투자가 괜찮나.
“금리가 오른다고 해서 부동산이 폭락하지는 않는다. 더구나 소액 투자라면 크게 상관없다. 실제 금리가 올랐을 때 시장이 견딜 수 있는 힘이 있는지가 중요한데 이미 대응이 시작됐다. 미국 금리가 오르면서 정부에서 가계 부채 감소 등을 위한 나름의 자구책을 내놓고 있다. 금리가 소폭 오른다고 해서 당장 큰 타격이 있지는 않을꺼다.”
 
올해 수익형 부동산 시장 분위기가 좋을 것이라는 의미인가.
“딱히 호황일 이유는 없지만 그렇다고 냉각될 이유도 없다. 지난해와 비슷한 수준이 아니겠나. 수익형 부동산은 주택과 성격이 다른 상품이다. 물론 주택 임대로 수익을 낼 수도 있지만 상가나 오피스텔같은 수익형 부동산은 말 그대로 임대수익을 위한 상품이다. 시장 전체를 분위기보다는 상품별로 보다 세밀한 시각이 필요하다.”

세밀한 시각이라는 것은 뭔가.
“주택시장은 대개 서울·수도권·지방으로 시장을 크게 나눠보는데 수익형 부동산은 상권이 중요하다. 서울이라도 다 잘 되는 것이 아니고 지방이라고 다 안 되는 것이 아니다. 때문에 서울은 투자할 만하고 지방은 아니라는 식의 시각은 좋지 않다. 같은 강남구라도 차이가 크다. 해당 상품에 맞는 수요 파악이 중요하다.”

자세히 알려 달라. 상가부터.
“상가는 무조건 키 스토어(Key store)가 중요하다. 특히 전문적인 분석이 어려운 소액 개인 투자자라면 적극적으로 활용해야 한다. 은행 지점이나 프랜차이즈 제과점, 유명 화장품 매장 등이 대표적인 키 스토어다. 기업 차원에서 철저한 상권분석을 통해 점포를 열기 때문에 이런 매장이 있는 곳은 검증된 입지라고 봐도 된다. 대개 역세권이고 트렌드에 맞는 업종이 골고루 갖춰진 상권이다. 신도시 같은 초기 상권은 더 조심스럽게 접근해야 한다. 어떤 업종이 입점할지 알 수 없기 때문에 상권에 대한 예측도 어렵다. 매입 전에 윤곽을 잡는 것이 안전하다. 특히 이런 상권은 분양가가 중요하다. 결국 임대료는 주변과 비슷하게 형성되기 때문에 매입 가격이 비싸다면 수익이 떨어질 수 밖에 없다.”

공급 논란에 시달리는 오피스텔은 어떨까.
“오피스텔 자체의 공급 뿐 아니라 도시형생활주택같은 소형주거시설 공급도 같이 살펴야 한다. 요즘 오피스텔은 대부분 주거용이기 때문이다. 도시형생활주택이나 소형 아파트, 오피스텔이 결국 수요가 같다. 그런데 최근 이들 상품 공급이 크게 늘었기 때문에 쉽지 않은 상황이다. 다행히 오피스텔은 주택과 달리 생활에 필요한 가전제품·가구가 갖춰지는 풀옵션이 경쟁력이다. 세입자 입장에서 같은 조건이라면 옵션이 다 갖춰진 오피스텔을 선택한다. 단, 조건이 같을 때다. 주택보다 오피스텔 전용률이 낮기 때문에 이 점을 잘 따져야 한다. 임대료는 실사용 면적을 기준으로 책정되기 때문이다. 입지는 물론 역세권이어야한다.”
 
한동안 분양형 호텔이 틈새 상품으로 인기를 끌었다. 올해는 어떨까.
“분양형 호텔은 사실 특수한 상품이다. 우리나라를 찾는 관광객이 크게 늘어나고 있어 수요층은 든든하다. 하지만 환금성이 걸린다. 팔려고 할 때 과연 이 상품을 살 사람이 있을지에 대한 고민이 필요하다. 요즘처럼 금리가 오르려는 분위기에서는 환금성이 더 떨어질 수 있다. 가장 신중하게 결정해야할 상품이다."


최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.