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대출 금액, 집값보다 소득 얼마냐가 좌우

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지난 11일 개관한 경기도 화성시 동탄면의 한 견본주택에는 11~13일 2만5000여 명의 방문객이 다녀갔다. 한편 14일 정부는 주택담보대출을 받을 때 받는 소득 심사를 강화하는 ‘주택담보대출 심사 선진화 가이드라인’을 발표해 수도권에서 내년 2월, 비수도권에서 내년 5월부터 시행될 예정이다. [뉴시스]

 
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“고삐 풀린 가계대출을 이대로 놔둘 순 없다. 그렇다고 갑작스러운 ‘대출 절벽’이 생겨 부동산시장이 얼어붙는 일도 피해야 한다.”

바뀌는 주택대출 패러다임
비수도권 대출자도 DTI 산출
규제 전국으로 확대 길 열어놔
현재 37%인 분할상환 방식
2년 뒤엔 45%까지 높이기로

 14일 발표된 새 주택담보대출 가이드라인의 내용과 시행시기에 대해 금융위원회 관계자가 밝힌 배경이다. 가계부채 문제와 부동산 경기 사이 일종의 ‘줄타기’인 셈이다. 주택담보대출 증가와 함께 거래량이 늘면서 부동산시장에는 온기가 돌았지만 그사이 가계부채는 1200조원에 육박할 정도로 불어났다. 15~16일(현지시간) 미국 연방준비제도(Fed)가 예고대로 금리를 올리기 시작하면 국내 경제에도 가계빚이 뇌관이 될 수 있다. 그렇다고 갑자기 대출을 확 조였다간 시중금리 오름세와 상승작용을 일으켜 시장이 급격히 냉각될 수 있다. 가계대출 심각성에 무게를 둔 한국은행과 금융 당국은 조속한 원안 시행을 주장한 반면 국토교통부는 건설경기를 감안해 점진적 추진과 강도 조정을 요청했다. 장고 끝에 선택한 해법은 시행시기를 다소 늦추고 집단대출 등에 예외를 두는 절충이었다.

 그러나 점진적 접근법이라지만 일단 가이드라인이 적용되기 시작하면 주택대출시장의 패러다임 변화는 불가피하다. 우선 대출의 주요 잣대가 담보에서 소득으로 옮겨 간다. 그간 금융 당국이 주택대출시장을 규제하는 수단은 크게 두 가지였다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 그것이다. 이 중 핵심은 DTI다. 부동산 급등기인 노무현 정부 시절에 도입돼 ‘백약이 무효’라던 투기 열기를 단번에 잡은 일등 공신이다. 담보가 아무리 탄탄하더라도 대출자가 빚을 갚을 만한 충분한 소득을 입증하지 못하면 대출받을 수 없기 때문이다. 효과가 강력한 만큼 자칫하면 시장을 엄동설한으로 만들 수도 있다. LTV는 전국적으로 70%라는 단일한 기준을 뒀지만 DTI는 수도권 아파트에만 60%를 적용하고 있는 것도 이런 ‘양날의 칼’ 같은 효과 때문이었다.

 이번 가이드라인으로 정부는 DTI 규제를 전국으로 확대할 수 있는 ‘교두보’를 놓았다. 앞으로 은행은 지방에서도 대출자의 DTI를 산출해야 한다. 대출자의 소득을 정확히 파악해 DTI가 60%를 넘을 경우 전액을 분할상환해야 한다는 원칙을 정했기 때문이다. 또 변동 금리로 대출을 받을 땐 ‘스트레스 DTI’를 적용, 80%가 넘어가면 대출액도 줄여야 한다. 시중은행 한 관계자는 “향후 가이드라인의 적용 강도에 따라선 사실상 DTI를 지방으로 확대하는 효과도 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 여기에 DTI보다 더 강력한 무기도 도입된다. 주택담보대출 외에 신용카드론, 자동차 할부 등 각종 금융권 대출 원리금 부담을 모두 합한 총부채원리금상환비율(DSR)이 산출된다. 금융위 관계자는 이에 대해 “시장 상황에 따라 탄력적으로 도입해 은행들이 살펴보도록 할 계획”이라고 밝혔다.

 대출 방식도 거치식 일시상환 대신 처음부터 원금을 갚아 나가는 분할상환이 명실상부한 시장의 주류가 될 전망이다. 연간 신규로 나가는 주택담보대출은 126조원(최근 2년 평균)가량이다. 가이드라인이 시행되면 이 중 약 20%인 25조원이 거치식·일시상환에서 분할상환 방식으로 전환될 것이란 게 금융 당국의 추산이다. 최근 신규 주택담보대출 중 66%까지 늘어난 분할상환 비중이 더욱 늘어나게 되는 셈이다. 금융 당국은 이런 방법을 통해 현재 전체 주택담보대출 중 37%인 분할상환 방식의 비율을 2017년까지 45%로 끌어올릴 계획이다. 금융위 관계자는 “분할상환 방식이 정착되면 자연스럽게 대출 총량도 줄어드는 효과가 나타날 것”이라고 기대했다.

 과거에는 은행 대출을 죄면 제2금융권의 대출이 늘어나는 ‘풍선효과’가 나타났다. 하지만 이번엔 이마저도 막힐 전망이다. 금융위 손병두 금융정책국장은 “은행권과 마찬가지로 보험권에서도 ‘여신심사 강화 방안’을 마련해 내년 하반기에 시행토록 할 계획”이라고 밝혔다.

조민근 기자 jming@joongang.co.kr


주택담보대출 용어 정리

총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)=돈을 빌리는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환액 비율. 주택담보대출 외에 신용대출, 자동차 할부 등 금융권에서 받은 대출정보를 취합해 산출한다. 소득 대비 주택담보대출 원리금만 비교하는 총부채상환비율(DTI)보다 더 엄격한 기준이다. DSR 비율이 일정 수준을 초과하면 은행으로부터 사후 모니터링을 받게 된다.

스트레스 금리(Stress rate)=변동 금리는 금리가 오를 때 상환 부담이 갑자기 커지는 위험을 안고 있다. 장래 금리 인상 폭을 예상해 현재 금리에 얹어 대출 한도를 정하면 이런 충격을 완화할 수 있다. 장래 금리 인상 폭 예상치를 스트레스 금리라고 한다. 매해 11월을 기준으로 최근 5년간 한국은행의 ‘가계대출 신규 취급 가중 평균 금리’ 중 최고치에서 11월 평균 금리를 뺀 수치가 적용된다. 지난 5년 동안 가계대출 평균 금리 최고치가 6%인데 11월 평균 금리가 5%라면 스트레스 금리는 1%가 된다.

스트레스 총부채상환비율(DTI)=DTI 계산식(매년 갚아야 하는 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비율)에서 실제 금리 대신 스트레스 금리를 적용해 산출한 비율. 은행은 스트레스 DTI가 80%를 초과할 때 고정 금리로만 대출하거나 대출 한도를 낮춰 돈을 빌려 줘야 한다. 단 집단대출은 예외다.

고부담대출=주택담보인정비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 초과하는 대출. LTV는 집값의 얼마까지 담보로 인정해 주는지를 나타내는 비율이다. 집값이 1억원에 LTV가 60%면 6000만원까지 빌릴 수 있다. 단 고부담대출자가 되기 때문에 비거치식·분할상환으로 대출을 받아야 한다.

증빙·인정·신고소득=증빙소득은 국세청 등 정부기관에서 증명서를 발급해 주는 근로·사업·연금 등의 소득을, 인정소득은 국민연금·건 보 료 등 공공기관의 자료를 통해 추정한 소득을 뜻한다. 신고소득은 신용카드 사용액 등 신청자가 제출한 자료로 추정하는 소득이다.
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