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[Q&A] DTI 높은 대출자, 변동금리 받으면 대출금 깎여

정부가 가계부채를 관리하기 위해 내놓은 주택담보대출 가이드라인은 큰 틀에서 분할상환ㆍ고정금리 대출을 늘리는데 초점을 맞추고 있다. 수도권은 내년 2월 1일, 지방은 내년 5월 2일부터 시행된다. 구체적으로 들여다보면 달라진 대출조건과 이에 따른 예외조항도 많다. 내년에 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 사려는 이들이 꼭 알아야 할 내용을 질의응답(Q&A)으로 정리했다.

-주택담보대출 받기가 어려워지나.
“새로 주담대를 받을 경우 이자만 먼저 내고 원금은 만기 때 한꺼번에 내는 일시상환대출(거치식)을 받는 건 쉽지 않아진다. 신규 주담대는 원칙적으로 원금ㆍ이자 분할상환(비거치식) 방식으로 받아야 한다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 고부담대출도 분할상환 방식으로 대출받아야 한다. 주담대 담보 물건이 3건 이상인 경우와 소득산정 때 신고소득(신용카드 사용액ㆍ임대소득ㆍ최저생계비)을 적용한 대출도 마찬가지다.”

-그래도 이자만 먼저 내는 대출을 받고 싶다면.
“예외조항에 해당되면 된다. 기본적으로 분할상환이라도 첫 1년간은 이자만 내는 거치기간으로 설정할 수 있다. 신규분양 아파트 집단대출(중도금ㆍ이주비ㆍ잔금)은 기간에 관계없이 지금처럼 거치식 일시상환으로 대출받을 수 있다. 상속시 채무 인수를 하는 경우도 예외조항이다. 예컨대 부모로부터 일시상환 대출 1억원을 낀 3억원짜리 주택을 상속받았다면 은행에서 채무약정서를 작성한 뒤 계속 이자만 낼 수 있다.”

-소득 증빙은 어떻게 해야 하나.
"원천징수영수증ㆍ소득금액증명원 같은 객관적인 소득자료(증빙소득)를 제출하는 게 원칙이다. 만약 이런 자료가 없다면 국민연금ㆍ건강보험료 납부실적(인정소득)을 바탕으로 소득을 추정해 대출액을 정한다. 증빙소득ㆍ인정소득이 다 없을 경우엔 신고소득을 사용한다. 신고소득은 신용카드 사용액, 임대소득, 최저셍계비 등으로 추정한 소득이다. 이 중 최저생계비 추정은 향후 활용을 제한할 방침이다.”

-기존 대출에도 적용되나
"일단 신규 대출에만 적용한다. 만기 연장이나 재약정 때도 원칙적으로 가이드라인을 적용하지만, 시장 연착륙을 위해 단순히 만기를 연장하거나 할 때는 1회에 한해 예외를 인정하기로 했다."

-변동금리로 받으면 대출한도가 줄어드는지.
“DTI가 높고 변동금리로 대출받을 경우 그럴 가능성이 있다. 변동금리 대출에는 향후 금리 상승 가능성을 반영해 소득 대비 대출한도를 낮추는 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’이 적용되기 때문이다. 금융당국은 스트레스 DTI을 알기 쉽게 ‘상승가능금리’라는 용어로 풀었다. 상승가능금리는 최근 5년간 신규 가계대출 평균금리 최고치에서 매년 11월 공시되는 평균금리를 뺀 수치로, 12월 현재 2.7%다. 상승가능금리를 감안해 산출한 DTI가 80%를 넘으면 80%에 맞춰 대출한도를 깎는다. 원래 한도대로 대출을 받고 싶다면 고정금리 대출을 선택해야 한다.”

-예를 든다면.
“연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 대출 2억1000만원(만기 10년, 연리 2.5%)을 받는다고 치자. 원래대로라면 DTI가 79.2%이지만 상승가능금리(2.7%)를 적용하면 DTI가 89.9%로 10%포인트 이상 증가한다. 이렇게 되면 A씨는 DTI 80%룰에 따라 2300만원이 깎인 변동금리 대출 1억8700만원을 받아야 한다. 원래 필요한 대출 2억1000만원은 고정금리를 택해야만 가능하다.”

-변동금리 대출을 받으면 원래보다 대출금리가 높아지나.
-그렇지 않다. 변동금리를 받더라도 처음에 적용되는 이자는 지금과 달라지지 않는다. 상승가능금리는 대출금리가 아닌 대출한도 조정에만 적용된다. 이는 변동금리 대출자가 대출을 제대로 상환할 수 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 지표다. 향후 시장금리 인상이 대출금리에 반영돼 대출금리가 오를 때 대출자의 이자부담이 커지는 걸 막자는 취지다.”

-지방에서는 내년 5월부터 소득증명이 깐깐해진다는데.
“DTI 규제 자체가 지방으로 확대되는 것은 아니다. 다만 지방에서도 DTI를 산정해 고(高)부담 대출은 분할상환으로 받도록 하고, 변동금리 때는 '스트레스 금리'를 적용해 대출액을 제한한다. 현재는 수도권(서울ㆍ경기도ㆍ인천)을 뺀 지방의 경우 지금은 DTI 대신 최저생계비(4인 기준 연 2000만원)을 적용해 대출액을 산정하고 있다. 이를 두고 금융권에서는 정확한 소득에 기반하지 않은 대출이라 신뢰성이 떨어진다는 지적이 많았다."

이태경 기자 unipen@joongang.co.kr
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