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강남발 전세대란 해법은? 서울·수도권 공공택지 집들이!

전세 만기를 앞둔 서울·수도권 세입자라면 전셋값 걱정을 해야 할 것 같다. 서울 강남권을 중심으로 재건축 이주가 이어지면서 전세난이 심화하고 있기 때문이다. 올해 연말은 물론 내년에도 사정이 좋아질 것 같지 않다. 저금리 기조 속에 전세의 월세 전환 속도에도 탄력이 붙고 있다. 최근 신규 분양이 많았지만 입주 때까지는 앞으로 2~3년은 기다려야 한다.
 
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이달 말부터 입주를 시작하는 위례신도시 위례아이파크 아파트. 서울·수도권의 일급 주거지로 꼽히는 위례신도시에선 내년 상반기까지 7000여 가구가 집들이를 한다. [사진 현대산업개발]


서울·수도권에서는 연말부터 내년 초까지 신도시 등 공공택지에서 입주하는 단지가 적지 않다. 공공택지는 입주가 한데 몰려 있어 주변 전셋값보다는 시세가 싼 편이다. 계획적으로 개발돼 주거환경이 쾌적한다. 다만 입주 초기 공공택지라면 기반시설 부족으로 생활이 불편할 수도 있다.

 상가나 도로·학교 등이 제때 갖춰지지 않을 수 있다는 얘긴데, 생활이 불편한 만큼 전셋값은 더 싸게 형성되므로 세입자에겐 오히려 도움이 될 수도 있다. 입주가 몰려 있는 서울 마곡지구와 서울·성남·하남시에 걸쳐 조성되는 위례신도시 등지다.

 
위례 신규 아파트는 대부분 중대형

마곡지구에선 12월 마곡힐스테이트 603가구가, 내년 1월엔 마곡아이파크 등이 입주한다. 이달 말에는 마곡유림트윈파크 오피스텔도 집들이를 한다. 마곡지구는 서울 지하철 노선만 3개가 지나는 등 입지여건이 좋은 편이다. 또 대기업 연구센터 등 자족기능까지 갖춰진다. 마곡힐스테이트 84㎡(이하 전용면적)는 현재 4억5000만~4억8000만원 정도에 전세 물건이 나온다. 59㎡는 4억원 선이다.

 동남권에선 위례신도시가 입주를 본격화한다. 이달 말 위례아이파크(1차)를 시작으로 내년 상반기까지 7000여 가구가 줄줄이 집들이를 한다. 입주 물량이 많은 만큼 전셋집도 아직은 넉넉하다. 위례아이파크 87㎡는 전셋값이 5억원 정도로 주변 84㎡ 전셋값보다도 싸다. 다만 위례신도시에서 입주하는 아파트 대부분은 민간 중대형(85㎡ 초과)이다. 위례신도시가 강남 대체 주거지로 계획된 만큼 중대형 수요를 흡수하기 위해서다.

 경기도 하남시 미사강변도시에서도 12월에만 2740여 가구가 집들이를 하고, 화성시 동탄2신도시에서도 내년초까지 3700여 가구가 추가 입주한다. 수도권 지하철 분당선 야탑역이 가까운 성남 여수지구(1171가구)도 관심을 가져볼 만하다. 법무법인 로티스 최광석 변호사는 “신규 입주 아파트는 등기부등본이 없어 전세계약 때 사고가 생길 가능성이 있으므로 특히 주의해야 한다”고 강조했다.

 전문가들은 그래서 권리관계를 분명히 따져 본 뒤 전세를 구해야 탈이 없다고 조언한다. 일단 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는지 확인해야 한다. 분양권에 가압류가 없는지 해당 건설업체나 재건축·재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다. 계약은 실제 집주인과 하는 게 안전하다.

 
전입신고 뒤 전세 확정일자 받아야

불가피하게 대리인과 계약할 때는 집주인 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 계약 후 잔금 지급(입주) 전에는 다시 한번 건설사를 통해 가압류 등은 없는지 살펴야 한다. 등기가 났다면 등기부등본을 떼보면 알 수 있다. 등기가 안 난 상태라도 사용승인이나 준공검사를 마쳤다면 전입신고를 할 수 있다.

 따라서 가압류 등이 없다면 잔금을 치른 뒤 정확하게 해당 아파트 주소지에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면 된다. 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 전세권 설정을 따로 할 필요는 없다.

 다만 전입신고 뒤 주소지를 옮겨서는 안 된다. 등기 후 대출을 받기 위해 집주인이 주소지를 잠시 옮겨줄 것을 요구하는 경우가 더러 있는데 절대 이 요구를 들어줘서는 안 된다. 주소를 옮긴 사이 대출한 은행에서 근저당 등이 들어오면 세입자가 다시 주소지를 옮긴다고 해도 후순위가 된다. 서울 노원구 중계동 을지공인 서재필 사장은 “신규 입주 단지에선 이 문제로 집주인과 분쟁이 생기기도 하는데 이를 막으려면 계약 때 주소지 이전 여부를 분명히 해둬야 한다”고 조언했다.
 
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황정일 기자 obidius@joongang.co.kr
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