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[최영진의 부동산 맥짚기] 이색 수익형 부동산, 안정성 따져보자

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최영진
부동산전문기자

초저금리 기조가 지속되면서 부동산 시장에 별의 별 투자상품이 쏟아진다. 한때 인기가 높았던 수익형 분양 호텔이 퇴조하자 새로운 아이디어 상품이 속속 등장하고 있다. 1~6층을 통째로 파는 관광리조트가 있는가 하면 3층짜리 단독주택을 연립주택처럼 붙여 지은 마을형도 나왔다. 서울 한복판에는 개별 분양이 아닌 주주로 참여하는 수익보장형 호텔이 등장했다. 투자금액은 한층 커졌다. 여유 계층을 겨냥한 모양이다. 박리다매(薄利多賣)보다 적게라도 비싸게 파는 게 실속이 있다는 판단이다.

 불루힐이 강원도 양양군 하조대해수욕장에 추진 중인 관광숙박시설은 아파트처럼 실 단위로 분양하는 것이 아니라 수직으로 1~4층 또는 1~6층 단위로 잘라 판다.수직형 공간이 판매 대상이다. 1· 2층이나 4·5층을 복층형으로 만들기도 하고 3층은 주인이 거주할 수도 있다. 점포주택처럼 집주인이 살면서 임대수익을 얻는 구조다. 수익모델은 분양형 호텔이나 크게 다르지 않으나 실 단위가 아닌 몇 개 층을 통째로 판다는 게 색다르다.

분양금액은 비싸다. 일반 분양형 호텔은 대부분 1억원 대이지만 이 상품은 6억원에서 12억원 대다. 3.3㎡당 880만원 수준이다. 60%는 대출로 충당한다 해도 적지 않은 돈이다.

리조트는 총 6만평 부지 4개 블록에 각각 한동씩 건설된다. 한 건물이지만 지붕 형태와 층수 변화를 통해 여러 건물이 서 있는 느낌이 나게 만든다. 연면적 9만㎡ 규모에 800여 개의 객실이 구성된다. 연간 투자 수익률은 대출금 제외 실 투자금 대비 11% 선이라는 게 회사 측의 설명이다.

 마을형 상품은 제주시 조촌읍 와산리에 지어졌다. 3층짜리 단독주택을 서로 붙여 언뜻 보면 공동주택처럼 보인다. 1층은 상가,2·3층은 게스트하우스로 활용하는 형태다. 2층은 방이 2개이고 3층은 주인이 거주할 수도 있다.

 2000㎡ 부지에 4개 단지로 나눠 개발한다. 1차분 19가구는 거의 완공돼 내년 초 임대사업에 들어간다. 2차분 16가구는 공사 중이다. 개발회사인 동행은 2차분 분양가를 많이 올렸다. 땅 330㎡에 건물 200㎡ 규모의 분양가는 4억원이 넘는다.

 포시즈가 서울시 동대문구 숭인동에 짓고 있는 ‘베니키아호텔 동대문’은 주주형 투자상품이다. 총 240실 가운데 40실 규모에 대해 주주 투자자를 찾고 있다. 개인당 실제 투자금은 최소 2억3000만원 이상이다. 건물은 모두 회사 명의로 하고 투자자는 회사의 주주로 등재된다. 그래서 각종 세금과 대출금은 회사가 책임진다. 회사측은 연간 6.5% 이상의 배당률이 보장된다고 말한다.

 앞으로 이색 투자상품은 계속 나올 수 있다. 하지만 아무리 아이디어가 좋은 상품이라도 중간에 객실 영업이 어려워지면 임대수익은 고사하고 대출금 갚기도 버거워진다. 제주도 등지에서는 실제 이런 황당한 일이 벌어지고 있다. 수익형 부동산은 안정성을 철저히 따져봐야 뒤탈이 없다.

최영진 부동산전문기자
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