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[반퇴시대 재산리모델링] 전세 준 집 반전세로 돌리고 ‘농산물 ETF’ 가입하길

Q 경기도 용인에 거주하는 전업주부 김모(49)씨. 대기업에 다니는 남편과 고3, 중3 자녀 둘을 키우고 있다. 남편의 정년은 7년 후다. 부동산으론 거주 아파트와 전세를 놓은 서울 용산의 주상복합아파트를 보유하고 있다. 금융자산 1억1000만 원을 합쳐 순자산이 8억7000만 원이다. 남편이 퇴직을 하면 재산을 정리해 식당을 운영하면서 노후를 보낼 생각이다. 퇴직 때까지 가계 자산 운용을 어떻게 하면 되는지 물어왔다.

A 김씨네 가정은 라이프 사이클 상 수입이 줄고 지출은 늘어나는 시기에 접어들었다. 51세인 남편이 58세까지 일할 예정이라 앞으로 7년 동안 가계 운용 계획을 잘 세워 노후 생활에 대비해야겠다. 보유 부동산을 리모델링한 다음 금융자산을 늘려 자녀교육과 결혼자금, 부부의 노후자금 마련에 초점을 맞추도록 하자.
 
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 ◆용인 거주 아파트는 매각이 유리=용산에 보유중인 주상복합아파트는 2007년 준공 당시 9억5000만 원에 시세가 형성됐으나 지금은 7억3000만 원으로 떨어졌다. 전세 가격은 5억3000만 원. 이 집은 보유하는 게 좋겠다. 인근 용산역 아이파크 백화점에 동양 최대의 면세점이 들어서는 등 개발 호재가 풍부하기 때문이다. 단 현재의 전세계약을 반전세로 돌려 임대수입을 얻도록 하자. 4억8000만 원 선인 용인 풍덕천의 거주 아파트는 매각해 3억2000만 원 정도 하는 전세를 구해 이사할 것을 권한다. 남는 돈 1억6000만 원으론 용산 아파트 전세보증금 4억5000만 원을 일부 갚고 월세를 받는 반전세 전환에 활용할 수 있다. 보증금을 3억원으로 줄이면 월세는 100만 원가량 예상된다. 김씨네는 노후준비를 위해 부동산 비중을 줄여야하고, 부동산 양도세 부담과 향후 상승 전망 등을 감안할 때 용인아파트의 선 매각이 바람직하다.

 부부가 노후에 식당을 운영하려는 계획과 관련, 몇 가지 주의사항을 전한다. 먼저 택지개발지구나 신도시의 경우 상권이 형성되기까지 시간이 필요하고 초기 임대료가 비쌀수 있어 상권 미성숙 지역은 피하는 게 좋다. 임대료 수준도 고려해야한다. 월임대료 400만 원이 넘으면 운영수익을 거두기 어렵다.

 ◆CMA, 원금보장 DLT로 갈아타라=은행예금과 CMA에 예치한 1억1000만 원은 리스크를 최소화하면서 높은 수익 기회가 주어지는 금융상품으로 갈아타는 것이 낫다. 최근 글로벌 주식과 원자재를 기초자산으로 하는 인덱스를 구조화해 만든 원금보장형 DLT(파생결합신탁)가 시중 자금 6000억 원을 빨아 들이는 등 인기를 끌고 있다. 이 상품으로 CMA 자금을 옮겼으면 한다. 만기 1년짜리는 일정 조건 충족시 연 4.5~9%의 수익률이 예상되고, 2년형 상품은 원금에 1%의 이자를 보장하면서 1년형과 비슷한 수익을 기대할 수 있다. 만기까지 조건을 충족하지 못하더라도 1년제는 원금을, 2년제는 원금 플러스 1%의 수익을 보장받는다. 브라질 국채는 환율변동에 따른 환차손의 우려가 있지만 비과세와 높은 이자를 취할 수 있는 장점이 있다. 월지급식으로 골라 여기에도 은행예금의 일부를 옮기도록 하자.

 용산 아파트에서 나오는 월세는 농산물 ETF(상장지수펀드)와 중소형주 펀드에 적립할 것을 추천한다. 농산물 ETF는 최근 2년간 20%이상 하락했으나 장기 관점에선 지금이 매수타이밍이다.

 ◆노후 자산 11억 원 확보=이처럼 목돈과 월불입액을 7년간 연 4% 수준으로 굴린다면 연금자산을 제외하고도 4억 원을 확보할 수 있다. 보유 부동산 7억여 원을 합치면 11억원의 노후 자산을 보유하는 것이 된다. 그러나 김씨 부부는 재무설계의 기본인 보장성 보험을 전혀 준비하고 있지 않다. 질병과 사고, 암 관련 보장을 구비하기 바란다. 실손으로 설계를 하면 부부 13만 원, 자녀 7만 원이면 된다.

서명수 객원기자 seoms@joongang.co.kr
 
◆ 재무설계 도움말=백미경 하나은행 신반포지점 지점장, 이용광 메트라이프생명 B&B 지점장, 김태훈 빌드에셋 부사장, 이춘호 미래에셋증권 WM센터원 수석 웰스매니저

◆ 신문 지면 무료 상담=e메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황, 수입·지출 내역 등을 알려 주십시오. 신분을 감추고 게재합니다.

◆ 대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5524)하십시오. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다.

◆후원=미래에셋증권·외환은행
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