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[안장원의 부동산 노트] 수익형 부동산 투자의 함정 ‘고무줄 수익률’

짭짤한 월세 소득을 낼 수 있는 오피스텔·상가와 같은 수익형 부동산 ‘열풍’이다. 분양현장에는 세 자릿수의 경쟁률이 속출할 정도로 신청자들이 몰리고 있다. 홍보·광고도 넘쳐난다.



수익형 광고 수익률 25%까지 나와
대출 많이 낄수록 높아져
‘몸값’ 떨어지면 빚더미 부메랑
실제 임대수익률 4~5% 봐야

따지고 보면 아파트 분양물량이 훨씬 많지만 광고는 상대적으로 적다. 주택은 집값 상승세 등을 타고 수요자들이 제 발로 찾아오는 데 비해 투자수요를 겨냥한 수익형은 널리 알릴 필요가 있다. 광고나 홍보를 통한 ‘분위기 조성’이 중요하다.



기준금리 1%대의 ‘바닥 금리’에서 더욱 빛나는 수익형. 연 2% 정도에 불과한 은행예금금리보다 높은 수입이 나오지 않는가. 그것도 매달 꼬박꼬박. 나이 든 중·장년층에겐 든든한 노후대책이고 젊은층엔 얇은 월급봉투를 메워 줄 부수입이다. 요즘 집값이 꽤 오른다고 하는데도 수익형 바람이 거센 것은 이런 맛 때문이다. 집에 비해 가격이 훨씬 저렴해 부담도 적다. 웬만한 수익형 분양가가 2억~3억원이다. “3억원이 수익형 투자 마지노선”이란 말도 업계에 돈다. 지난달 말 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격이 5억원이다.



저금리 시장에서 수익형은 당연하고 자연스런 부동산 투자 ‘1순위 아이템’이다. 가격 상승 기대감 축소, 1~2인 가구 증가, 고령화 등 인구·사회·경제적 배경 모두가 수익형을 추천한다.



하지만 수익형 부동산의 ‘수익률 함정’을 조심해야 한다. 수익형 부동산 광고·홍보물을 보면 가장 눈에 띄는 부분이 수익률 숫자다. 은행금리의 몇 배나 되는 10%도 모자라 25% 짜리도 심심찮게 나온다. 내년부터 적용예정인 대부업 최고 상한금리(29.9%)에 육박한다. 수익형 부동산에 대부업 자금이 대거 유입될지 모르겠다.



그런데 이 수익률이 ‘고무줄’이다. 같은 양의 고무로 만들 수 있는 길이가 마음대로이듯 말이다. 투자비용 대비 수익인 수익률 공식에서 수익은 같아도 투자비용을 줄이면 수익률이 올라가게 된다. 한 달 월세가 100만원이고 투자비용이 1억원이면 수익률이 12%다. 5000만원만 투자하면 수익률이 24%로 껑충 뛴다.





분양가 아닌 ‘실투자금’ 기준으로 계산



수익형 분양업체들은 대개 ‘실투자금’이란 헷갈리는 용어로 고수익 마술을 부린다. 실투자금이란 대출을 제외한 자기자본을 말한다. 분양가가 2억원인 수익형에 자기 돈 1억원에 1억원을 대출 받아 투자하면 실투자금이 1억원이다. 업체들은 대출금액을 최대한 늘려 수익률을 계산한다. 금리가 낮아 대출이자가 많지 않기 때문에 대출이자를 감안해도 투자비용이 자기 돈에서 크게 늘지 않는다. 대출이자가 적어 대출을 많이 낄수록 수익률은 뛰게 된다.



3억원을 가진 투자자가 3억원을 모두 들여 매달 100만원의 월세를 받으면 수익률이 4%다. 3억원을 대출받아 총 6억원으로 두 곳에 투자하면 얼추 8%의 수익률이 나온다. 아예 가격의 3분의 2에 해당하는 총 6억원을 빌려 세 곳으로 나누면 12%다. 기쁨은 나눌수록 커지듯 수익형 투자도 쪼갤수록 수익성이 좋아진다.



이런 식의 수익률 계산을 틀렸다고 볼 수 없다. 어쩌면 권장할 수익률 셈법이다. 대출이라는 ‘지렛대’를 통해 성장을 도모하는 자본주의 경제구조에 어긋나지 않는 투자공식이다.



현실이 공식대로 돌아가면 걱정할 게 없다. 월세가 매월 어김없이 통장에 들어오지 않을 수 있다. 공실 말이다. 수익률은 주로 ‘완전 임대’를 전제로 계산되는데 어디든 현실적으로 일정한 공실이 있게 마련이다. 공실은 경기와 밀접하다. 경기가 돌아야 임대도 돈다.

수익형 부동산 가격은 별로 오르지 않아



오피스텔 등의 집계된 공실률은 없고 국토부가 분기별로 발표하는 ‘상업용 부동산 임대동향조사’를 참고할 수 있다. 올 1분기 공실률이 오피스 13.5%, 대형 매장 10.5%, 소규모 매장 5.1%였다. 오피스텔로 치면 좀 넉넉히 잡아 1년에 한 달 정도는 월세를 못 받을 것으로 보면 된다.



문제는 ‘지렛대’ 자체다. 길이를 늘리면 더 높이 뛸 수 있지만 지렛대가 부러지면 땅 바닥에 곤두박질치게 된다. 수익형 부동산의 몸값이 고꾸라지면 낭패다. 몸값 하락은 ‘지렛대’가 부리지는 꼴이다. 가격이 내리면 수익형 부동산은 주택보다 교환가치가 더 떨어져 팔고 싶어도 팔기 어렵다. 수익률을 높이기 위한 대출이 부메랑이 될 수 있다.



그래서 수익형 수익률을 따질 때 몸값 변동을 반영하는 자본수익률을 감안해야 한다. 앞서 언급된 수익률은 정확히 말하면 임대수익률이다. 투자성은 임대수익률과 자본수익률의 합이다. 수익형 부동산에서 자본수익률은 크게 기대할 게 못 된다. 가격 상승폭이 주택보다 못하다. 공시가격 기준으로 지난해 1년간 전국 아파트는 3.1% 상승했는데 오피스텔은 0.62% 오르는 데 그쳤다. 상업용 건물은 되레 0.14% 떨어졌다. 임대수익률은 좀 낮아도 매수 수요층이 두터운 인기지역을 찾아야 하는 이유다.



임대수익률 산정도 실투자금이 아닌 몸값을 기준으로 하는 게 안전하다. 국민은행이 지난 3월 전국 1198개 오피스텔단지 27만5205실을 대상으로 조사한 결과 임대수익률이 6.02%였다. 서울은 5.58%였다. 여기에 공실과 세금 등은 반영되지 않았다. 이를 감안하면 4~5%로 잡는 게 무난할 것 같다.



안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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