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[최영진의 부동산 맥짚기] 지역주택조합, 싼맛에 덜컥 가입 곤란

최영진
부동산전문기자
근래들어 지역주택조합이 많이 생기고 있다. 지난해 설립인가를 받은 지역조합이 27 개다. 2010년의 7개와 비교하면 엄청 늘었다. 올해는 더 많아 현재 추진 중인 사업분까지 치면 50개가 넘는다. 서울에만 30여 개나 된다. 지방 중소도시에도 성행 중이다. 건설물량으로 치면 3만 가구 수준이다.

 지역주택조합이 번성하는 이유가 뭘까. 사업자측에서는 자금 확보가 손쉽고 조합원은 싼값에 내집을 마련할 수 있어서다. 사업자는 조합원 모집 과정에서 운영비 명목으로 1000만~2000만원을 받아 이를 종잣돈으로 삼아 사업을 진행한다. 조합원은 일반 분양 아파트에 비해 10~20% 정도 싼 값에 내집을 마련할 수 있다. 공사 마진을 줄이고 분양및 홍보비를 대폭 감축해 분양가를 낮출 수 있다는 것이다. 정부가 조합원 자격 요건을 완화해 조합원 모집도 수월해졌다. 종전에 무주택만 조합원 자격이 있었으나 이제는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1가구를 갖고 있어도 조합원이 될 수 있다. 조합원에 배정하고 남는 주택은 일반 분양도 가능하다. 주택조합 사업은 대개 시행사가 진행한다. 먼저 적당한 부지를 물색한 후 여기에다 그럴듯한 사업계획을 만들어 조합원 모집에 나선다. 종이 위에 그림 하나 그려놓고 집을 파는 형태다. 위험하기 짝이 없는 일이다.

 그런데도 워낙 사업계획을 잘 짜놓아 대부분 관심을 보인다. 분양가가 싸다 보니 수요자의 구미를 당기게 한다.

 하지만 외형적인 사업주체는 조합원으로 구성된 조합이다. 시행사와 공동사업 형태도 있지만 대개 조합이 모든 책임을 지는 구조다. 이는 사업 과정에서 벌어지는 불이익과 비용은 다 조합원이 감당해야 한다는 얘기다.

 주목할 대목은 대부분의 사업이 당초 계획대로 진행되지 않는다는 점이다.

 사업모델이 부지 확보가 제대로 안된 상태에서 추진하는 형태이다 보니 리스크도 그만큼 클 수밖에 없다. 사업계획인가 과정에서 용적률 변경으로 건립 가구수가 줄어드는 사태가 벌어지면 조합원의 부담은 늘어난다. 일이 꼬여 사업이 장기화 되면 피해는 더 불어난다. 서울 동작구 노량진본동의 한 지역조합은 1인당 평균 3억원 안팎의 사업비를 납부했으나 조합측의 비리로 8년째 표류 중이다. 대우건설이 시공사였는데도 그렇다. 이런 사례는 한 두건이 아니다.

 주택조합은 관련 규정이 미흡해 금전 비리 사고가 잘 벌어진다. 시공사가 확정됐다고 안심할 일이 아니다. 건설사는 단순히 공사만 책임지는 구조가 많아서다. 그래서 값이 싸다고 덜렁 덤벼서는 안된다. 먼저 사업이 정말 가능한지부터 세밀하게 따져봐야 한다. 사업부지의 80% 이상 면적에 대해 토지사용 승낙서 확인 사안과 조합원 50% 이상 모집 가능 여부도 꼭 챙겨봐야할 항목이다. 이 조건을 갖추지 못하면 사업 자체가 불가능하다.

 조합규약·공급계약서도 철저히 확인하고 계약서가 시행사 위주로 돼 있으면 가입을 안하는 게 상책이다.

최영진 부동산전문기자
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.