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[최영진의 부동산 맥짚기] 지금 집 사는 게 유리한 이유

최영진
부동산전문기자
초저금리 시대를 맞아 집을 사야 할지 아니면 셋집 생활을 계속할 것인가를 두고 고민하는 사람이 많은 것 같다.

 주택가격의 오름세가 지속되자 “혹시 매입기회를 놓쳐 평생 셋집살이 신세되는 것 아니냐”고 조급해 하는 수요가 있는가 하면 “무리를 해서 집을 샀다가 금리인상에다 집값 하락까지 겹치면 큰 낭패보지 않겠느냐”는 우려의 목소리도 있다.

 지금 시점에 집을 사는 게 유리한지, 셋방살이가 나은지 따져보자. 우선 집값이 비싼 강남권의 삼성동 힐스테이트 아파트 109㎡형의 예다. 매매가는 11억원 정도이고 전세가격은 9억원 선이다. 보증부 월세는 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 연간 월세금액은 3600만원이다. 월세자가 은행돈을 빌려 집을 사는 것은 불가능하다. 돈을 그만큼 빌려주지 않기 때문이다.

 월세자가 전세로 바꾼다면 월세 보증금을 빼고 8억5000만원이 필요하다. 이돈을 금리 3.4%의 전세대출로 충당할 경우 연간 이자는 2890만원. 월세보다 710만원이 적다.

 그렇다면 전세자가 집을 산다면 어떻게 될까. 전세금을 뺀 추가 비용은 2억원으로 금리 3.3%로 대출을 받으면 연간 660만원이 이자로 나간다. 집값이 연간 0.8%만 올라도 이자와 재산세는 충당된다. 취·등록세를 감안하면 3년간 3%는 올라야 이득이다. 한국감정원 조사 강남구 아파트 상승률은 2010년 이후 줄곧 하락세를 보이다가 지난해 3.5% 상승했고 올해 3월까지 2.4% 뛰었다.

 그러나 전세자가 월세로 바꾼다면 어떻게 되나. 월세 보증금을 빼면 8억5000만원의 여윳돈이 생긴다. 이돈을 이용해 4.2% 이상의 수익률을 낸다면 월세 사는 것보다 유리하다.

 강북권의 경우를 보자. 노원구 상계동 주공아파트 80㎡형의 매매가는 2억8000만원 수준이고 전세는 1억9000만원이다. 보증부 월세는 보증금 5000만원에 월세 55만원 가량으로 연간 임대료는 660만원이다.

 월세자가 돈을 빌려 전세로 바꿀 경우 추가로 필요한 돈은 1억4000만원이다. 이 돈을 금리 3.4% 전세대출로 충당한다면 연간 이자는 476만원으로 월세보다 184만원이 적게 든다.

 전세자가 월세로 전환할 경우 여윳돈 1억4000만원을 활용해 연간 4.7% 이상 수익을 올리면 이득이다.

 전세자가 대출을 받아 집을 산다면 추가비용 9000만원에 대한 이자와 세금을 생각할 때 집값이 연간 1.3% 이상 올라야 손해보지 않는다. 노원구 아파트값은 지난해 3.2% 상승한데 이어 올 3월 현재 1.2% 올랐다.

 이런 시장 분위기라면 집을 사는 게 낫다. 전셋값과 월세가 계속 오르는 시장구조라면 더욱 그렇다.

 그렇다고 아무 집이나 다 매입 대상이라는 말은 아니다. 인구감소와 노령화에 따른 시장 변화를 감안할 때 지역별로 가격차가 많이 벌어질 수 있어 지역 선택이 중요하다.

 주거비 총액이 소득의 20% 범위 내에서 내집마련 전략을 짠다면 금리가 좀 오른다 해도 큰 타격은 없을 듯 싶다.

최영진 부동산전문기자
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