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[최영진의 부동산 맥짚기] 상가 투자 쪽박 안 차려면 …

최영진
부동산 전문기자
금리가 떨어질수록 부동산 시장은 더욱 활기를 띠게 된다. 금융상품의 투자가치가 하락해 돈이 부동산쪽으로 몰려서 그렇다. 은행 돈 빌려 집을 사고 노후 대비용 수익형 부동산에 투자하는 수요가 늘어 시장 분위기는 화색이다.

 하지만 투자대상을 찾다보면 선뜻 눈에 잡히는 상품이 없다. 각기 장·단점이 있어 고르기가 쉽지 않다. 임대 수입에 초점을 맞춘 경우 주택과 상가가 가장 무난하다. 수익만 생각하면 원룸주택이 최고지만 세입자가 애를 먹이면 골치가 아프다. 상가도 그런 측면이 없지 않으나 임차인이 장사하는 사람이라 그래도 나은 편이다.

 상가는 잘 고르면 대박이고 아니면 쪽박이라는 말이 있다. 위치 선정이 제일 중요하다. 목이 좋으면 인파가 북적인다. 이런 상가는 투자수요도 풍성해 환금성 또한 좋다. 임차 수요가 많아 임대료도 높고 자산가치도 상승해 투자상품으로는 최고다. 그러나 대박 상품은 구하기가 어렵다. 이미 선점해 가격도 비싸고 매물도 없다. 새로 개발되는 곳이 아니면 찾기가 힘들다.

 신 개발지역의 상가 분양시장은 청약열기가 뜨겁다. 경쟁입찰로 분양하는 일부 상가는 예정가의 몇배 가격에 낙찰되기도 한다. 그만큼 인기가 높다는 뜻이다. 한국감정원이 조사한 지난해 전국 주요 상권의 투자수익률은 6%대였다. 좋은 상권은 9~10%대다. 엄청 높은 수치다.

 대박 상가를 찾기 위해 생각없이 덤볐다간 큰 낭패를 당한다. 투자가치가 있는 상가를 골라야 한다는 얘기다. 우선 상가는 아파트 동네에 있는 단지내 상가와 도로변에 즐비한 빌딩형태의 근린상가, 점포배치를 다양하게 한 몰 개념의 상가로 나뉜다.

 단지내 상가는 일단 배후단지의 가구수가 1000가구가 넘는 대단지일수록 좋다. 게다가 대형보다 중소형 평수가 많은 곳이 유리하다. 돈이 많은 사람은 대개 백화점과 같은 고급 상권을 이용하는 경향이 있어 상가 수요로서의 가치는 떨어진다. 분양을 받을 경우 예정가의 1.5배 이내 가격에 사야 안전하다. 너무 비싸게 사면 수익률 맞추기가 어렵다.

 근린상가는 우선 공급이 얼마나 되느냐를 잘 관찰해야 한다. 배후 수요는 뻔한데 공급이 넘치면 임대가 잘 안되기 때문이다. 대형 건물 내 상가나 지하철역세권이면 괜찮다. 근린상가는 업종에 따라 선호하는 층수가 다르다. 1층은 값이 비싼 대신에 수익률은 높은 편이다. 병원이나 학원 수요가 많은 곳은 층수가 높아도 나쁘지 않다.

 다음은 쇼핑몰이다. 대개 분양하지 않고 개발주체가 직접 소유하면서 임대를 주는 형태가 많다. 직접 상가를 관리하기 때문에 상권 활성화가 빠르다. 트렌드에 맞는 업종을 곧바로 유치함으로써 공실이 거의 없고 활력이 넘친다. 간혹 점포별 분양이 된 쇼핑몰도 있다. 이런 상가도 건물 디자인과 공간배치가 독특한 쇼핑몰이어서 고객층은 두텁다.

 시중의 여유자금들이 마땅한 투자처를 찾느라 여념이 없지만 이럴 때 일수록 장기적 안목으로 상품을 골라야 실패하자 않는다. 부동산에도 새옹지마(塞翁之馬)가 많아서 그렇다.

최영진 부동산 전문기자
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