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[마곡 대방디엠시티 오피스텔] 대기업 밀집 첨단도시로 변신 중 … 배후 임대수요 넉넉

서울 마곡지구에 들어서는 대방디엠시티 오피스텔 주변에는 업무시설이 몰려 있어 이 오피스텔 배후 임대수요가 넉넉한 편이다. 회사가 준공 후 2년간 임대수익을 보장한다. 단지 조감도.


서울 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구 개발에 속도가 붙으면서 계획도시 면모가 드러나고 있다. 지난해 10월 LG사이언스파크 착공에 이어 올 1월 이화 의료원이 착공했다. 이외에도 코오롱·이랜드·에스오일 등이 착공 예정이어서 개발 기대감이 커지고 있다.

2007년 12월 개발이 들어간 마곡지구는 서울 강서구 마곡·가양동 일대에 조성된 366만5000여㎡ 규모의 택지개발지구다. 주거(1지구)·업무·산업단지(2지구), 근린공원(3지구) 등 3개 지구로 나눠 2020년까지 개발된다. 1지구 개발 속도가 빠르다.

아파트 1만2000여 가구와 함께 산업·업무단지가 들어선다. LG·롯데·대우조선해양·이랜드 등 50여 곳이 넘는 업체가 입주했거나 입주할 예정이다. LG 전자 등 LG그룹 11개사가 밀집한 LG사이언스파크는 지난해 10월 착공했다. 이들 기업 입주가 마무리되면 상주인구 4만여 명, 관련 업체 근로자 16만여 명이 마곡지구로 몰릴 것이라는 기대다.


상주인구 20만 명 넘을 듯

주거시설 입주가 본격적으로 시작됐다. 본격적인 개발이 시작된 지 6년 6개월 만인 지난해 6월부터다. 현재 분양가에 3000만~7000만원의 웃돈이 붙어있다. 아파트와 함께 오피스텔 분양도 활발하다. 지난 2년새 8000여 실이 공급됐다. 올 1월부터 오피스텔 입주가 시작됐다.

최근 삼성동 코엑스 같은 컨벤션센터 개발 계획이 알려지면서 개발 기대감이 더 커지고 있다. 서울시와 SH공사는 서울 서남권 일대 마이스(MICE) 시설에 대한 수요 분석 조사를 실시하고 수요가 충분하다고 판단되면 마곡지구를 중심으로 서남권 마이스 산업 활성화에 나설 계획이다. 마이스는 회의·포상관광·컨벤션·전시회의의 줄임말로, 비즈니스 관광 사업을 뜻한다.

9호선 황금라인인 양천향교역과 에스컬레이터로 직접 연결된 대방디엠시티 상업시설은 대기업(LG·이랜드·에스오일·코오롱 등) 배후수요의 길목상권과 1281실의 대단지 오피스텔의 고정수요를 독점하는 특급상가다. 계약금 10%로 입점 때까지 별다른 비용부담이 없어 투자자들이 많은 관심을 보이고 있다. 

대기업이 모인 지역은 기업을 따라 근로자들이 꾸준히 유입되기 때문에 임대사업이 유리하다. 하지만 아무리 수요가 많은 지역이라도 개발 초기에는 공실(빈방)이 발생할 수 있다. 대개 업무시설보다 주거시설이 먼저 들어서기 때문이다. 오피스텔 등 임대수익형 부동산 투자자들이 초기 공실 위험에 대한 우려가 큰 것도 이 때문이다.

대방건설이 마곡지구에 분양 중인 대방 디엠시티 오피스텔은 투자자들이 이런 걱정 없이 투자할 수 있는 상품으로 꼽힌다. 회사가 완공 후 최대 2년간 임대료를 전액 보장한다. 오피스텔 입주 초기 공실로 인한 손해를 보전하기 위해 공실이 나더라도 최대 2년 동안 회사가 임대료를 대신 지원하는 것이다. 입주 때 회사가 제시하는 임대료보다 월세가 적거나 공실일 경우 해당된다. 최대 3360만원까지 임대료를 지원받을 수 있다. 전용면적 24∼64m² 7개 타입 모두 적용된다.


2018년 대부분 기업 입주

마곡지구는 조성이 한창인 계획도시다. LG전자·LG디스플레이·LG이노텍·LG화학·LG생활건강·LG생명과학·LG유플러스·LG CNS 등이 들어서는 LG사이언스파크가 2017년 1단계 준공 예정이다. 코오롱·롯데·대우조선해양·에스오일·이랜드·넥센타이어 등이 입주하는 첨단 R&D센터도 순차적으로 입주한다. 이들 기업은 2018년 11월께 대부분 입주할 예정이다. 대방건설 관계자는 “오피스텔 입주 후 2년 정도 지나면 마곡지구 내 입주예정 업체가 대부분 들어선다”며 “개발이 마무리 될 때까지 회사가 임대료를 보장하기 때문에 초기 투자리스크를 줄일 수 있다”고 말했다.

교통호재도 있다. 지하철 9호선 2단계(신논현~종합운동장)가 올 3월 개통 예정이다. 오피스텔에서 9호선 양천향교역이 바로 연결된다. 엘리베이터를 타고 지하 4층에 내리면 역사가 있다. 상가에서 에스컬레이터를 타도 바로 연결된다. 분양 관계자는 “단지와 지하철역이 바로 연결되는 오피스텔은 서울에서도 10여 개 단지에 불과할 정도로 희소가치가 크다”며 “시세차익 기대감은 물론 임대료를 더 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 여의도 2개 크기의 보타닉 공원(50만3431㎡)과 한강을 걸어서 이용할 수 있다. 이대목동병원·이마트·신세계몰 등이 가깝다.

높은 투자수익률을 기대해볼 만하다는 게 회사측의 주장이다. 회사는 24㎡에 투자한다면 연 10% 안팎의 수익률을 기대해볼 만하다고 밝혔다. 현재 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 5%선이다. 예컨대 24㎡형을 1억4000만원(부가세 별도)에 분양 받는다면 보증금 1000만원에 월 65만원 이상 임대료를 받을 수 있다. 여기에 담보대출 60%(연 3.5%)를 받는다면 수익률은 연 10% 정도 나온다. 현재 9호선 역 인근 오피스텔(준공 10년 이상) 임대료 수준이 보증금 1000만원에 월 65만원선이다.

관리비 부담이 적어 임차인을 구하기 수월할 것으로 보인다. 이 단지는 오피스텔로 보기 드물게 1281실로 이뤄진 대단지다. 단지 규모가 크면 공동관리비 등을 여럿이 나눠 내기 때문에 소규모 오피스텔보다 관리비 부담이 덜하다. 여기에 원룸에서 쓰리룸까지 다양한 평면을 적용해 1인 가구 뿐 아니라 신혼부부 등 2~3인 가구까지 임차수요층을 넓힌다. 24㎡의 경우 가로 폭이 3.8m로 넉넉하게 설계돼 폭이 2m인 침대를 설치해도 붙박이장 등을 이용하는데 불편함이 없을 것으로 보인다.

단지 안에 83개 점포 규모의 상가가 들어서 생활 편의성이 좋을 것으로 보인다. 2층에는 휘트니스클럽·GX룸·실내골프연습장·코인세탁실·키즈룸 등 907㎡ 규모의 커뮤니티시설이 갖춰진다.


3월부터 대방디엠시티 상가 분양 시작

계약금은 분양가의 10%다. 중도금(60%) 무이자 혜택이 있어 초기 자금 부담이 적다. 계약금도 세번에 나눠 낼 수 있다. 한시적으로 세무 관련 수수료를 회사가 지원한다.

안정성이 돋보인다. 대개 오피스텔은 시행은 중소건설사가, 시공은 대형건설사가 맡는 구조다. 이 단지는 대방건설에서 시행과 시공을 모두 맡는다. 여기에 분양과 하자·보수까지 모두 책임진다. 회사 관계자는 “업체들은 공사비만 받는 도급공사보다 직접 시행까지 맡는 자체사업에 공을 더 들일 수 밖에 없다”며 “직접 시공하기 때문에 공사비를 아낄 수 있고 그만큼 고급 마감재나 인테리어를 적용할 수 있어 상품의 질을 높인다”고 말했다.

대방건설은 2014년 시공능력평가 53위 건설업체다. 어음을 쓰지 않는 자금력 튼튼한 회사로 알려졌다. 이크레더블이 주관한 기업신용평가에서 회사채등급 A+에 해당하는 기업신용평가등급(e-3+)을 받았다.

이 오피스텔은 2016년 11월 입주예정이다. 견본주택은 5호선 발산역 8번 출구 앞에 있다. 분양 문의 1688-9970.

최현주 기자 chj80@joongnag.co.kr
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