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[틴틴경제] 오피스텔 인기 왜

[일러스트=김회룡 기자]

Q 요즘 오피스텔 청약 열기가 뜨겁다는 기사를 많이 보게 됩니다. 서울·수도권의 인기 지역에선 청약경쟁률이 수백대 1을 기록하는 단지도 나온다고 들었는데요. 오피스텔이 가진 특징은 무엇이고, 왜 인기가 많은 건지 알려주세요.


A 틴틴 여러분, 우선 오피스텔(officetel)이란 말부터 짚고 넘어갈게요. 짐작하다시피 오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어인데, 한국에만 있는 ‘콩글리시’(한국식 영어) 표현이에요. 미국 등 영어권에서는 이런 건물을 ‘스튜디오 아파트먼트’(studio apartment)라고 부른답니다. 사전적 의미는 ‘업무를 주로 하되 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이에요. 오피스 빌딩이 사무실로만 쓸 수 있게 설계된 데 반해, 오피스텔은 낮에 사무 또는 작업 등 다양한 용도로 사용하고 밤에는 숙식까지 가능하도록 만들어진 거죠.


수익형 부동산 대표상품, 1985년 첫 선

 좀 더 자세히 들여다보면, 오피스텔은 건축법을 적용받아 주택이 아닌 업무시설로 분류됩니다. 주택 이외에 오피스텔을 갖고 있더라도 1가구 2주택 대상에 포함되지 않아요. 일반 아파트와는 다른 점이죠. 다만 세입자가 전입신고를 하면 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔로 인정되고 집주인은 1가구 2주택자가 됩니다. 전입신고 기록이 주거용과 업무용을 구분하는 주요 기준인 셈이에요.

 청약 조건과 분양권 매매거래와 관련해서도 아파트와는 차이가 있어요. 아파트의 경우 청약통장에 가입한 기간이 2년 이상(서울·수도권 기준, 3월부터 1년)이어야 1순위 자격으로 아파트 분양에 나설 수 있는데, 오피스텔은 청약통장 없이도 신청할 수 있어요. 분양권 전매제한 기간이 없는 점도 특징이에요. 분양권은 쉽게 말해 분양 계약서로, 아파트가 완공돼 입주(등기)하기 전에 사고파는 권리관계를 의미해요. 아파트 분양권을 사고팔려면 분양한 지 일정 기간이 지나야 하지만, 오피스텔은 이런 규정이 따로 없죠.

 우리나라에 오피스텔이 등장하기 시작한 건 1985년부터예요. 당시 고려개발이 서울 마포구 도화동에서 분양한 17층짜리 성지빌딩이 효시로 통합니다. 사무실로만 짓는 것보다 주택으로도 이용할 수 있게 하면 ‘잘 팔릴 것’으로 업체 측이 판단한 덕분이죠. 법적으로는 1986년 8월 건축법에 ‘주거용 오피스텔 건축 허용’이라는 조항이 신설되면서 통용됐어요. 이후 마포구에 고려아카데미텔·삼창프라자 등이 들어서면서 오피스텔 단지가 형성되기 시작했고, 수요가 급격히 늘어 2000년 전후엔 종로와 강남 등 도심 일대에 오피스텔 붐이 일기도 했죠.

2010년 1만3300실 → 작년4만2400실 분양

 하지만 우여곡절도 많았어요. 오피스텔에 대한 정부 정책이 수시로 바뀌었기 때문이죠. 부동산 투기 우려가 일면 오피스텔 규제를 강화하고, 주택 공급이 부족하면 관련 규제를 다시 풀기를 수차례 반복했어요. 그때마다 오피스텔의 매매가격과 공급량 등이 온탕과 냉탕을 오갔고, 이는 수요자들의 피해로 이어지기 일쑤였죠. 이를 두고 업계에선 전체 오피스텔 시장을 보는 큰 그림 없이 시장 상황에 따라 근시안적으로 정책을 추진한다는 비판이 컸어요. 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 크게 다르지 않아요. 주택경기가 침체되고 전세난이 심해지자 규제 빗장을 잇따라 풀었어요. 오피스텔의 바닥난방을 허용하지 않던 정부가 2009년 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔에 난방을 허용한 게 대표적이에요. 이후 2010년 ‘준(準)주택’ 제도가 도입되고 2011년 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있게 되면서 시장은 활기를 띠었어요. 준주택은 정부가 소형주택 공급을 늘리기 위해 마련한 개념으로, 주택법상 주택은 아니지만 사실상 주거시설로 이용되는 건물을 뜻해요. 오피스텔 외에 고시원·노인복지주택도 여기 속한답니다.

 이런 규제 완화책에 힙입어 2010년 1만3300여 실에 불과했던 오피스텔 분양물량은 최근 4년간 연평균 4만실을 웃도는 수준까지 늘었어요. 2011년 3만4000여 실, 2012년 4만7000여 실, 2013년 3만9200여 실, 지난해 4만2400여 실이 각각 분양됐으니까요. 틴틴 여러분이 많이 들어봤을 법한 ‘공급 과잉’이란 말도 이때부터 나온 거예요. 수년간 오피스텔에 따라붙는 부정적인 수식어죠.

 근데 공급 과잉이 왜 문제가 되냐고요? 그 이유를 알려면 오피스텔의 성격을 이해해야 합니다. 부동산 시장에서 오피스텔은 대표적인 투자 상품으로 꼽혀요. 수익형 부동산의 대명사라고도 불리죠. 오피스텔을 사서 임대를 놓으면 따박따박 월세를 받을 수 있으니까요. 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 상황에 1억~2억원 정도의 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하다는 장점이 있죠. 그런데 분양물량이 너무 많으면 수요-공급의 시장원리에 따라 미분양과 공실(빈 방)이 생기고 임대수익률이 떨어져 애물단지로 전락할 수밖에 없게 돼요.

복층·테라스 … 점점 아파트 닮아가

 자, 이쯤 되면 오피스텔이 새삼스럽게 왜 요즘 다시 인기를 얻는지 궁금할 겁니다. 간단해요. 저금리 흐름이 장기화하면서 은행에 돈을 넣는 것보다 오피스텔에 투자하는 편이 낫다는 심리가 작용했기 때문이에요. 은행금리가 연 2%대에 불과한 데 반해 오피스텔 임대수익률은 연 5~6% 선이니까요. 과거 원룸형 위주 설계에서 벗어나 방 두 세 개를 갖추는 것도 인기 요인입니다. 실제로 이달 초 경기도 수원 광교신도시에서 분양된 힐스테이트 광교 오피스텔은 방 두 개와 세 개짜리로 지어지는데, 총 172실 모집에 7만2639건이 접수돼 평균 422대 1의 청약경쟁률을 기록했어요. 이는 2012년 4월 오피스텔 청약경쟁률 공개 이후 가장 높은 경쟁률이에요. 부동산 전문가들은 2~3인 가구가 살 수 있는 이런 오피스텔이 중소형 아파트의 대체상품 역할을 할 것으로 기대한답니다.

 이렇듯 오피스텔은 아파트를 점점 닮아가는 추세를 보이고 있어요. 내부 공간이 넓어지는 것은 물론 복층·테라스 등 다양한 특화 설계를 선보이고 있죠. 인테리어와 디자인을 차별화하고 아파트와 비슷한 수준의 커뮤니티시설까지 그야말로 ‘갖출 건 다 갖추는’ 분위기예요. 공급 과잉을 겪고 있는 와중에 부동산 시장에서 살아남기 위한 나름의 전략인 셈인데요. 최근 주택 전세난이 심해지면서 중소형 규모의 오피스텔 수요가 꾸준히 늘고 있어 오피스텔의 ‘아파트 따라잡기’는 당분간 계속될 것 같아요.

황의영 기자
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